Encontrar un inquilino, pero ¿cómo? Es cierto que, en tiempos de escasez general de viviendas y largas colas para ver las citas, eso no debería ser un problema. Y, por supuesto, es cierto: como arrendador, normalmente tiene libertad de elección entre muchas partes interesadas, al menos en las grandes ciudades y áreas metropolitanas.
Pero lo que es fundamentalmente cierto en la vida también lo es cuando se busca un inquilino: si tiene la opción, tiene muchas opciones. Escenarios de terror de nómadas de alquiler, estafadores de alquiler y desordenados inquietan a todos los propietarios. Y aunque, por un lado, cada vez es más fácil buscar una gran cantidad de información sobre personas en Internet, cada vez es más difícil para los propietarios encontrar exactamente el inquilino adecuado.
Si su propiedad también se encuentra en un área donde muchos apartamentos están desocupados, puede ser aún más difícil encontrar un inquilino. Porque cuanto menor sea la selección de partes interesadas, menos demandas podrá realizar. Pero aquí también es importante mirar más de cerca para encontrar realmente al inquilino adecuado.
Hablando de manera realista, las condiciones para usted como propietario no son tan optimistas como pensaban a primera vista. A veces no es tan fácil encontrar rápida y fácilmente un inquilino agradable que pague regularmente y al mismo tiempo.
Con los siguientes seis consejos que debe tener en cuenta cada vez que alquila un apartamento nuevo, tiene a mano una práctica lista de verificación. Y si sigues todos los consejos, eso es, como dice el refrán, la mitad de la batalla.
1. Encuentre inquilinos: determine un monto de alquiler apropiado
Incluso si es tentador pedir un precio alto para obtener una ganancia real, ¡sea realista! Porque para encontrar el inquilino más adecuado para usted, un alquiler razonable es particularmente importante.
Si establece el alquiler de un apartamento amueblado promedio en una zona residencial de tamaño medio demasiado alto debido a la actual escasez de viviendas en Alemania, corre el riesgo de que los inquilinos decentes, que serían una pareja ideal para el apartamento que desea alquilar, ni siquiera reaccionen a su anuncio. .
En cambio, las partes interesadas con la motivación más variada hacen cola en tu casa: en el mejor de los casos, se trata de recién llegados de otras regiones que están siendo trasladados a tu ciudad y necesitan un techo sobre sus cabezas muy rápidamente. Si su alquiler es demasiado alto, estos inquilinos buscarán rápidamente otro apartamento que corresponda al índice de alquiler tan pronto como puedan orientarse mejor por su ciudad. Entonces se enfrenta al problema de encontrar un nuevo inquilino adecuado antes de lo esperado.
Sin embargo, los alquileres sobrevalorados no disuaden a las personas que tienen que encontrar un apartamento nuevo rápidamente debido a una emergencia personal. Al principio, aceptan su alquiler que es demasiado alto solo para obtener el apartamento y esperan que el problema financiero se resuelva de alguna manera. Más tarde, generalmente resulta que los inquilinos no pueden pagar permanentemente el alto alquiler. Esto crea problemas nuevos y evitables para usted, pero también para sus inquilinos, como la rescisión sin previo aviso o incluso el desalojo. Peor aún son los nómadas de alquiler que no planean pagar el alquiler sobrevalorado acordado desde el principio.
Al establecer el precio del alquiler, piense también en el freno del precio del alquiler que está actualmente en boca de todos. En las áreas donde se aplica, el precio de alquiler para un alquiler nuevo no debe ser más del 10 por ciento por encima del alquiler comparativo local.
Por lo tanto, vale la pena solicitar un precio de alquiler realista que cubra sus costos. Esto aumenta las posibilidades de que los inquilinos decentes que permanezcan en el apartamento durante mucho tiempo, paguen regularmente, no hagan reclamaciones injustificadas y traten su propiedad de alquiler con cuidado.
La noticia del alquiler se difunde rápidamente y pone a los inquilinos y otros propietarios en su contra. Incluso si está contento de haber ganado mucho dinero al principio, a menudo es un placer corto cuando el alto alquiler no se puede pagar más tarde.
El cambio constante de inquilinos también es costoso, requiere mucho tiempo y generalmente no es muy lucrativo para usted. Por lo tanto, el alquiler adecuado es un consejo a menudo subestimado pero valioso para encontrar el mejor inquilino.
El freno de alquiler está destinado a detener los alquileres desproporcionadamente altos.
2. Encuentra inquilinos: busca en los lugares correctos
Los inquilinos buscan un nuevo apartamento en portales inmobiliarios, periódicos distritales o en la prensa local. Es importante que identifique el grupo objetivo adecuado para su apartamento y luego comience su búsqueda de una manera estructurada y bien considerada. Esto aumenta sus posibilidades de encontrar el inquilino adecuado. Piense detenidamente de antemano qué tipo de inquilino le gustaría encontrar y cómo puede abordarlo mejor.
¿Prefieres a las personas mayores de los alrededores que quizás estén buscando un apartamento más pequeño y sin barreras? En este caso, le recomendamos que se anuncie en la prensa local.
¿Está buscando yuppies con altos ingresos que estén en movimiento y que puedan pagar la ayuda de limpieza para su atractivo y antiguo apartamento con parquet de arce en el centro de la ciudad? Luego, una exposición elegante y extensamente ilustrada en los portales inmobiliarios representados internacionalmente se dirigirá a las partes interesadas adecuadas.
¿Prefieres no anunciarte en absoluto? Entonces debe caminar por su distrito con los ojos abiertos: en muchas áreas encontrará avisos de personas que buscan apartamentos en tiendas, bibliotecas de la ciudad, gimnasios o simplemente en postes de luz. Si el anuncio de búsqueda se adapta a su apartamento, puede ahorrarse mucho tiempo y dinero y, al mismo tiempo, encontrar al inquilino adecuado.
Si anuncia el apartamento en un anuncio de periódico o en una sinopsis en línea, incluya criterios en su anuncio que desanime a muchas partes interesadas: sin ascensor ni balcón, sin mascotas, reemplazo de una cocina equipada. Todo esto mantiene alejados por adelantado a prospectos inadecuados. Esto le ahorra mucho tiempo valioso para citas de visualización innecesarias y le permite concentrarse mejor en encontrar al inquilino adecuado.
3. Encuentra inquilinos: tómate tu tiempo
Incluso si parece tentador invitar a todos los aspirantes a la cita colectiva al mismo tiempo: ¡No lo hagas! Es agotador para ti y poco efectivo en el asunto. Rápidamente pierde la pista de las cosas y puede ser deslumbrado por las personas equivocadas. Su candidato ideal podría quedarse en un segundo plano y perderse entre la multitud. Incluso los agentes inmobiliarios experimentados prefieren las citas individuales para tener una mejor idea y encontrar al inquilino ideal.
Tómese el tiempo para citas individuales con los prospectos más prometedores. Prepárese bien, lleve consigo la autoevaluación del inquilino para completar y anotar en una lista de verificación todo lo que le llame la atención y parezca importante. Vale la pena esforzarse un poco más aquí porque encontrará el inquilino adecuado para usted mucho más rápido.
Es mejor concertar varias citas individuales para tener tiempo suficiente para las respectivas partes interesadas.
4. Encuentre inquilinos: no compre un cerdo en un empujón
Incluso si está convencido de que la pareja elegantemente vestida y bien arreglada con la limusina de lujo brillante es su premio principal: ¡Mantenga sospechas! En cualquier caso, haga que sus posibles inquilinos llenen una autoevaluación de inquilino. Además de su instinto personal, la autoevaluación del inquilino es la base más importante para encontrar al inquilino adecuado.
En la autoevaluación del inquilino, su inquilino potencial debe revelar todo, desde el nombre y la dirección hasta el empleador y los ingresos netos hasta cualquier demanda de desalojo en su contra. Los miembros de la familia que se muden al apartamento también deben figurar individualmente.
Fíjese bien en toda la información y compruebe si las ganancias netas indicadas son suficientes para pagar el alquiler. También averigüe si una familia interesada todavía tiene suficiente dinero para vivir en general en su ciudad después de que se haya deducido el alquiler.
También verifique críticamente si la información que ha proporcionado es plausible y apropiada para las personas que ha conocido. Si más tarde resulta que su inquilino ha hecho trampa en la autoevaluación con respecto a información esencial relacionada con su situación financiera, incluso puede despedirlo sin previo aviso. Sin embargo, esta regla no se aplica a las declaraciones sobre pasatiempos privados como la música o el deporte.
Por supuesto, también es legítimo e importante que solicite información de Schufa al inquilino. De esta manera, puede averiguar antes del alquiler si, después de todo, hay algún problema. También puede solicitar un certificado de exención de deuda de alquiler a su posible nuevo inquilino. Sin embargo, debe saber que a los propietarios no les gusta emitir certificados de exención de deuda de alquiler por varias razones. Por lo tanto, la presencia o ausencia de dicha información no es necesariamente un criterio esencial para la solvencia crediticia de un inquilino.
5. Encuentra inquilinos: asegúrate
Su nuevo inquilino es afable, la divulgación personal es coherente, la información de Schufa y el certificado de exención de deuda de alquiler son impecables. Además de esto, cuenta con dos garantes que confirman su solvencia. ¿Qué más quieres como arrendador? Sin embargo, no debe confiar ciegamente, sino insistir en una garantía de alquiler.
Según la ley, como arrendador, puede solicitar un depósito que no supere los tres meses de alquiler. Si su inquilino proporciona la suma acordada como un depósito en efectivo, debe invertir el dinero por separado de sus activos.
Se debe pagar un depósito al comienzo del arrendamiento y su inquilino puede pagarlo de una vez o en tres cuotas mensuales iguales. Luego debe pagar esto en una cuenta separada. Alternativamente, su inquilino puede crear él mismo un llamado libro de ahorros de depósito. Él le dará esto antes de mudarse y solo podrá deshacerse del dinero nuevamente si lo ha recibido de usted después de que se haya mudado correctamente.
Otra opción es la denominada garantía de alquiler en forma de seguro de depósito de alquiler. Su inquilino paga una cierta suma a la compañía de seguros cada año, que paga en el momento en que su inquilino no puede pagar sus deudas de alquiler. Sin embargo, como propietario, no está obligado a aceptar dicha garantía en lugar de un depósito.
Vale la pena considerar un seguro de protección legal por su propia seguridad. El seguro de protección legal para propietarios no es barato, pero cubrirá sus costos legales y judiciales en caso de daños. El llamado seguro de pérdida de alquiler también reemplaza su pérdida de alquiler si el inquilino no puede o no quiere pagar. La mayoría de estas políticas, sin embargo, contienen restricciones y / o renuncias estrictas. Estos pueden ser períodos de bloqueo al comienzo de un arrendamiento, pero también una limitación del período en el que el seguro cubre la pérdida del alquiler.
Por supuesto, la cobertura del seguro solo se aplica si contrató el seguro antes de la pérdida del alquiler. Existen diferentes condiciones, por lo que siempre vale la pena comparar lo que se adapte a tu caso.
6. Encuentre inquilinos: escuche su instinto
La autoevaluación y la información de Schufa son herramientas indispensables para encontrar un inquilino adecuado. Incluso si tiene las mejores referencias, definitivamente no debe prescindir del depósito de su inquilino. Todo lo demás es suerte, un poco de experiencia, conocimiento de la naturaleza humana o simplemente una buena mano.
Es fundamental que no se deje cegar por buenas referencias cuando busque un nuevo inquilino. Hoy, con un poco de conocimiento de la tecnología, puedes falsificar y hacer cosas hermosas. En cualquier caso, escuche atentamente su instinto antes de firmar un contrato.
¿El cliente potencial no lo mira directamente a los ojos o lo distrae sistemáticamente de sus preguntas? Por supuesto, esto puede ser excitación, timidez o frialdad exagerada. Pero tal vez tenga algo que ocultar y no solo esté diciendo la verdad. Los grandes actores también pueden exponerte si usas tu intuición.
¿El posible inquilino es extremadamente amable, increíblemente agradable y cortés, casi intrusivo? Escuche su instinto. Si algo en ti se resiste a un prospecto, pasa al siguiente. Es mejor deshacerse de un inquilino decente una vez con demasiada frecuencia que enamorarse de un batidor y una licuadora seguros de sí mismos que luego resulta ser un socio contractual poco confiable.
También debe tener cuidado con los posibles inquilinos que los cuestionan de manera demasiado crítica. A menudo esconden a los alborotadores y los inquilinos notorios a corto plazo que siempre están buscando una mosca en el ungüento y pueden hacerle la vida difícil. Muchos propietarios decepcionados afirman más tarde que tuvieron un sentimiento extraño al principio; Sin embargo, le dieron el contrato al inquilino porque su comportamiento eclipsó a todas las demás partes interesadas.
Ciertamente, no es tan fácil encontrar al inquilino adecuado. Sin embargo, recuerde que la mayoría de los inquilinos pagan su alquiler de manera regular y confiable. Por lo tanto, una desconfianza saludable es apropiada, pero a veces el inquilino que no cumple de manera óptima con todos los criterios requeridos es exactamente el correcto si su corazón y su estómago le dicen que sí de manera espontánea.
Si evita el esfuerzo, por supuesto, puede contratar a un corredor para encontrar un socio contractual adecuado para usted. Pero con un poco de preparación y confianza en su propia intuición, no es tan difícil encontrar el inquilino adecuado.