¿Puede hacer lo que quiera en su propiedad? En principio sí, pero aquí también hay límites. Entre otras cosas, las regulaciones sobre desarrollo fronterizo regulan qué tan cerca puede construir de su propia línea de propiedad y, por lo tanto, qué tan cerca puede acercarse su vecino. Te explicamos lo que aún es posible con respecto al desarrollo fronterizo y lo que definitivamente debes evitar.
¿Qué se entiende por desarrollo fronterizo?
Al construir una casa, se enfrentará a preguntas inesperadas, como qué tan cerca puede construir de la línea de propiedad, es decir, qué tan cerca puede llegar a su vecino. Lo que puede limitarlo en casos extremos también puede ser una bendición en otros casos. Porque su vecino también debe adherirse a estas reglas para el desarrollo fronterizo. Por ejemplo, no debe haber un muro de jardín de un metro de alto directamente frente a su ventana.
¿Cuándo se habla de desarrollo fronterizo?
Las regulaciones sobre desarrollo fronterizo regulan la cuestión de qué tan cerca puede moverse el vecino con su proyecto de construcción al límite de la propiedad y, por lo tanto, también a su propiedad. Por un lado, sirven a la tranquilidad de los vecinos y la privacidad, pero por otro lado también la protección contra incendios y la calidad de vida. Sin embargo, el desarrollo fronterizo no está regulado de manera uniforme en toda Alemania; en otras palabras: no solo se aplican diferentes regulaciones según el estado federal, las autoridades de construcción pueden incluso anular las regulaciones en ciertos casos.
¿Qué distancia tiene que tener el vecino?
Incluso si cada estado federal tiene sus propias regulaciones de construcción, las regulaciones sobre desarrollo fronterizo son bastante similares en su contenido. Por lo tanto, las siguientes reglas para el área libre se pueden establecer a grandes rasgos:
- El área libre se calcula a partir de la altura del edificio, multiplicada por un valor entre 0,25 y 1 (según el estado federal).
- El área de separación especificada siempre se extiende por todo el ancho de la fachada. Esto significa que el área de separación debe mantenerse en todo el ancho.
La pregunta de cuánta distancia el vecino de usted o usted debe mantener del vecino se responde en la mayoría de los casos con 2,5 a 3 metros. Y: La mayoría de los países han establecido una distancia mínima que siempre debe observarse en caso de duda. Suele ser de tres metros. Si el valor calculado es menor, los tres metros aún deben observarse. Si el valor es mayor, se aplica el número más alto. Al principio, tres metros no parece mucho, pero en caso de duda es mucho, sobre todo si se trata de “solo” una valla de jardín de madera o metal o un garaje.
La distancia que el vecino de usted o usted debe mantener del vecino varía según el estado federal y se puede calcular con exactitud. En su mayoría, está entre 2,5 y 3 metros.
¿Cuáles son las regulaciones exactas para el desarrollo fronterizo?
Pero no se preocupe, aquí es exactamente donde las autoridades de construcción diferencian entre las distintas estructuras. Esto es lo que proporciona en detalle el desarrollo fronterizo:
- Garaje y cochera: ya sea garaje o cochera, las áreas de separación no son relevantes aquí. Siempre que no excedan las dimensiones de nueve por tres (largo por ancho) metros.
- Cobertizos de jardín: Se aplican las mismas reglas a los cobertizos de jardín e invernaderos que a los garajes y cocheras.
- Valla y muro: Básicamente, el dueño de la propiedad puede elegir la pacificación (es decir, la "valla") de su propiedad él mismo. Entonces, si construye un muro de piedra de cantera o una cerca alta de jardín, por ejemplo, depende de usted. En la mayoría de los estados federales, sin embargo, la construcción de una cerca o muro entre dos propiedades está limitada a un metro y medio.
Depende de usted si demarca su propiedad con una cerca o una pared. Sin embargo, es fundamental prestar atención a la altura y la distancia a la propiedad vecina, así como a las regulaciones para el desarrollo fronterizo.
Desarrollo fronterizo: ¿cuando necesita el consentimiento de sus vecinos?
Si usted, como dueño de la propiedad, se adhiere a los reglamentos de construcción con respecto al desarrollo fronterizo, generalmente no necesita obtener una declaración de consentimiento de sus vecinos. No obstante, si quieres ser un buen vecino, informa de antemano a los vecinos directamente afectados sobre tu plan. Esto puede evitar disputas.
¿Hay excepciones al desarrollo fronterizo?
Si, por determinadas razones, desea construir algo con menos espacio, sus vecinos pueden dar su consentimiento, lo que facilita la obtención del permiso de construcción. Esta declaración de consentimiento debe hacerse oficialmente y la autoridad de construcción la registra en el registro de la propiedad.
También existe la opción de no solo mantener el área de espaciado en su propiedad, sino también usar el área de su vecino. En este caso, también se debe obtener una declaración de consentimiento de los vecinos, que luego se debe ingresar en el registro de la propiedad. Además, el vecino ya no podrá construir él mismo en esta área de su propiedad en el futuro.
El plan de desarrollo regula las distancias fronterizas
Si hay un plan de desarrollo para su área residencial, también se establecen las reglas para el desarrollo fronterizo. Por lo general, se define una ventana de construcción para los edificios principales y auxiliares en cada propiedad; este es el término utilizado para describir el área en la que se puede construir y que los edificios no deben exceder.
Hasta qué punto puede mover su casa hasta el límite de la propiedad, o incluso tener que hacerlo, también depende de si se trata de un desarrollo llamado abierto o cerrado. Cerrado significa que las casas deben construirse de pared a pared justo en la frontera. Esta es la regla en las urbanizaciones adosadas y en las ciudades y centros urbanos densamente urbanizados para que el espacio se pueda aprovechar de manera óptima. Si se requiere un desarrollo cerrado, por lo tanto, está obligado a planificar su edificio de tal manera que limite directamente con los edificios vecinos o termine exactamente con la línea de propiedad.
Si los vecinos dan su consentimiento y esto es registrado por la autoridad de construcción en el registro de la propiedad, puede haber excepciones al desarrollo fronterizo.
Contradicción al desarrollo fronterizo: las posibilidades
¿Sospecha que su vecino violó el área de despeje y construyó demasiado cerca o ilegalmente? Entonces, primero debe contactar al vecino y buscar la conversación. Si eso no ayuda, puede comunicarse con la autoridad de construcción y coordinar una medición exacta. Si el vecino tampoco reacciona ante esto, en casos extremos solo un abogado puede ayudar. Existe la posibilidad de que la estructura existente deba ser demolida nuevamente.
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