Un informe de valoración puede ser de gran ayuda a la hora de comprar o vender una propiedad. En una entrevista, el experto en verificación de costos explica en detalle lo que normalmente tiene que pagar por tal opinión.
Pregunta: ¿Para qué necesita las opiniones de expertos?
Experto en verificación de costos: Una casa es probablemente la compra más cara que muchos hacen en toda su vida. Por esta razón, uno quisiera estar seguro de si, por un lado, el precio solicitado es realmente razonable y, por otro lado, no hay defectos ocultos o trampas de costos acechando en la casa, que luego obliguen a uno a renovaciones inmensamente caras, que a menudo solo con gran esfuerzo Puede permitirse las dificultades. Por otro lado, también puede haber “trampas” legales que luego pueden ser difíciles de crear: por ejemplo, un derecho de residencia existente o derecho de paso o derecho de construcción heredable.
Por el contrario, una tasación también es útil para el vendedor, porque puede "probar" el precio solicitado, por ejemplo, con un informe de valoración, y por tanto tiene una mejor posición cuando se trata de negociaciones de precios difíciles.
Por supuesto, siempre debe invertir su dinero en el informe correcto .
Pregunta: Esa era la palabra clave: ¿Cuánto suelen costar esos informes?
El costo de la tasación de una vivienda depende, entre otras cosas, del valor de la propiedad.
Experto en verificación de costos: Es difícil decirlo en términos generales, ya que el precio de la tasación depende por un lado del valor de la propiedad y por otro lado del tipo y ejecución de la tasación.
En general, sin embargo, debe calcular varios cientos de euros para una tasación; por lo general, puede obtener tasaciones breves legalmente no vinculantes de la mayoría de tasadores desde alrededor de EUR 500 a EUR 600 .
Si desea una opinión experta que también esté legalmente reconocida y pueda presentarse en las oficinas de impuestos y los tribunales, generalmente debe esperar entre 1.000 y 2.000 euros . Para tales informes, a menudo se utiliza la tabla de tarifas según §194 ImmoBG, la tabla de tarifas para arquitectos e ingenieros, según el tipo de informe.
Un pequeño ejemplo de precio de la práctica:
Queremos vender una casa pequeña y, como vendedor, cubrir algo con nuestro precio de venta. Por lo tanto, solicitamos un breve informe que proporcione información sobre el precio de mercado y el valor de la propiedad.
| Enviar | precio |
|---|---|
| Informe de 15 páginas | 590 EUR |
| Recargo por ubicación remota de la propiedad | 90 EUR |
| Costos para obtener los documentos requeridos | 65 EUR |
| coste total | 745 EUR |
Este es solo un ejemplo de costo con los costos que un determinado experto puede cobrar por una opinión de experto a su propia discreción. Los precios no son vinculantes, pero pueden variar de un revisor a otro. En este caso, no se aplica ninguna tarifa especial.
Pregunta: ¿De qué factores suele depender el precio de la tasación de una vivienda?
Experto en verificación de costos: aquí debe considerar varios factores:
- el tipo de opinión
- El valor de la propiedad
- el precio del tasador (a menos que la HOAI u otra pauta de tarifas sea aplicable a la tasación)
Estos factores definitivamente deben tenerse en cuenta y, en última instancia, determinar el precio que se debe pagar por una tasación.
Pregunta: ¿Qué tipos de informes existen?
Se crea una tasación de la vivienda, por ejemplo, para determinar su valor
Experto en comprobación de costes: Por un lado, los denominados informes breves, que no son jurídicamente vinculantes para terceros, sino que tienen una finalidad meramente informativa. Casi todos los tasadores preparan informes breves a un precio reducido. Sin embargo, para las negociaciones de venta, estos informes suelen ser suficientes como prueba escrita del valor de la propiedad.
Básicamente, hay 4 áreas principales en las que se solicitan o a menudo se requieren informes de viviendas:
- en el área de daños estructurales / defectos de construcción / renovación de edificios
- en el área de valoración (suelo urbanizado y no urbanizado)
- informes energéticos, informes del consultor energético
- en el área de contaminación en el espacio vital
La creación de informes de expertos suele ser muy detallada y extensa y, por tanto, suele ser bastante cara. Los costos son variables, dependiendo del tipo de daño evaluado por el inspector de edificios.
Los informes de valoración se basan, entre otras cosas, en el valor de mercado determinado de la vivienda, pero también en el esfuerzo que implica la elaboración del informe. A menudo, todavía se puede utilizar el HOAI como una buena guía para los costos de las opiniones de los expertos. Aunque no ha sido vinculante desde 2009, todavía ofrece a muchos revisores como punto de referencia y también es la base para las pautas de tarifas recientemente aplicables en muchas áreas.
En el caso de los informes de energía y los informes de contaminantes, también depende en gran medida del alcance del informe, los costos que surgen. Aquí también hay diferentes aspectos que pueden evaluarse de manera experta en casos individuales.
Pregunta: ¿Sobre qué se suelen crear los informes de expertos en construcción? ¿Y qué piden los expertos en construcción para una evaluación?
Si se encuentran defectos de construcción, se debe consultar a un experto en construcción.
Experto en verificación de costos: como regla general, siempre consulta a un experto en construcción cuando ha reconocido los primeros signos de defectos de construcción, o al menos sospecha de un defecto de construcción.
Las evaluaciones pueden ayudar a documentar el alcance del daño y, por lo tanto, a poder solicitar con éxito un reproceso a la empresa. Además, se reconocen posibles defectos adicionales y, por lo tanto, se pueden incluir en la solicitud de reparación.
Los costos del inspector de edificios y la evaluación de defectos generalmente se facturan por horas. En general, puede esperar entre 70 EUR por hora y 80 EUR por hora para la evaluación. Un informe escrito generalmente se factura de acuerdo con el número de páginas; lo común es alrededor de 40 EUR por página . También se pueden cobrar gastos de viaje. Suele ser una tarifa plana, pero también es posible un cierto porcentaje del valor del pedido, alrededor del 5% de la suma de las tarifas por hora y los costes de la opinión de expertos.
Los expertos en construcción también pueden realizar evaluaciones adicionales, como un informe energético o un análisis de moho. Entonces se aplican a menudo sentencias especiales, especialmente si se llevan a cabo exámenes especiales durante la evaluación.
Los expertos en construcción también pueden realizar cálculos exactos del espacio habitable. Esto es útil, por ejemplo, si los precios se pagan por metro cuadrado. Al verificar el espacio habitable, puede evitar costosos pagos en exceso en determinadas circunstancias. Los costes suelen rondar los 20 EUR por habitación , la primera habitación suele rondar los 100 EUR .
Pregunta: ¿Cuánto cuestan los informes energéticos de la casa?
Los informes de energía están financiados y, por lo tanto, son bastante baratos.
Expertos en verificación de costos: existen diferentes tipos de evaluación en esta área; esto también significa que surgen costos muy diferentes.
El tipo más barato de opinión de un experto es una verificación de construcción realizada por el centro de asesoramiento al consumidor. Dado que hay financiación para esto del Ministerio Federal de Economía, los costos son muy bajos: debe calcular entre EUR 10 y EUR 20 en costos para evaluaciones tan simples. Las evaluaciones detalladas pueden costar hasta 50 EUR , las consultas adicionales suelen cobrar alrededor de 10 EUR por hora .
El costo del certificado energético simple también se encuentra aproximadamente en este rango. El llamado certificado energético orientado a la demanda, que también se emite después de una evaluación y es obligatorio para todos los edificios nuevos, generalmente cuesta entre 150 y 500 euros.
Sin embargo, si necesita una evaluación completa por parte de un experto en energía, debe considerar costos significativamente más altos. Estos informes suelen ser necesarios para solicitar determinados fondos.
Como regla general, hasta el 50% al 60% de los costos del experto pueden ser sufragados por subvenciones; esto se aplica sobre todo al asesoramiento sobre la renovación energética de la casa de eficiencia KfW o la supervisión de la construcción.
Los exámenes especiales en el curso de la evaluación generalmente deben pagarse por separado. Un análisis termográfico (imágenes con la cámara térmica) suele costar entre 100 y 200 euros para una evaluación breve y sencilla , mientras que los análisis completos con recomendaciones específicas de medidas suelen oscilar entre 300 y 500 euros .
Para una prueba de puerta sopladora realizada por un profesional, generalmente tendrá que calcular alrededor de EUR 300 a EUR 400 ; la prueba de EnEV y la supervisión de la construcción generalmente le costará entre EUR 450 y EUR 600 . Ambos exámenes también se pueden realizar en combinación, el precio total suele ser algo más barato que los precios individuales.
Si la evaluación energética la realiza un experto en construcción, a menudo se aplican otros costos. A continuación se presentan algunas pautas de orientación; los costos reales, por supuesto, pueden diferir de esto:
| Tipo de investigacion | Cuesta aprox. |
|---|---|
| Detección de puentes térmicos | aprox. de 150 EUR a 100 EUR por puente térmico |
| Asesoramiento energético según las directrices KfW o BAFA | aprox. 700 EUR a 900 EUR para la tasación de la casa, hasta aprox. 1300 para edificios de más de 150 m² |
| Declaración pericial escrita para KfW / BAFA sobre este | aprox.150 EUR adicionalmente |
| Certificado energético (basado en necesidades) | aprox.300 EUR |
| tarifa de cita adicional (obligatoria) para el certificado energético | aprox.400 EUR |
| Prueba de puerta sopladora de expertos en construcción con certificación | aprox.400 EUR, informe escrito 100 EUR adicionales |
| ubicación adicional de fugas | aprox.100 EUR por hora |
Cuando se trata de un asesoramiento energético, siempre depende de a quién encargue y de quién necesite una evaluación. Las más baratas son las tasaciones a través del centro de asesoramiento al consumidor; las tasaciones especiales son más caras si las hace un experto en construcción.
Pregunta: ¿Cuándo tiene sentido una evaluación de contaminantes y cuáles son los costos?
Experto en comprobación de costes: las casas y los apartamentos son espacios habitables: los contaminantes del aire pueden tener un impacto negativo considerable en la calidad de vida (y a menudo también en la salud).
Un análisis de contaminantes busca los siguientes tipos de contaminantes:
- Contaminantes microbianos
- Moho toxinas y esporas de moho (mediante medición en el aire ambiente)
- Crecimiento general de moho
- Contaminantes químicos y amianto (gases irritantes, COV y SVOC, formaldehído, PAH, fibras minerales artificiales)
- contaminación radiactiva de habitaciones
Por un lado, la contaminación de una habitación puede tener un efecto de reducción de valor (que luego puede reducir significativamente el precio de compra) o, por otro lado, ser indicios de defectos de construcción o deficiencias de renovación (por ejemplo, fibras minerales artificiales en el aire de la habitación).
Como regla general, el procedimiento es un análisis del aire de la habitación, posiblemente también tomando muestras y determinando la causa, así como las medidas recomendadas.
Se debe esperar al menos 70 € por hora para la evaluación por parte de un experto
La mayoría de los expertos cobran entre 70 EUR por hora y 100 EUR por hora por las evaluaciones in situ, y normalmente una tarifa por hora reducida por el tiempo necesario para la documentación escrita. Además, sin embargo, puede haber pruebas de laboratorio especiales que pueden costar hasta varios cientos de euros en casos individuales .
Ocasionalmente, para un informe de contaminación y aire de la habitación para problemas especiales claramente definidos, también se requieren tarifas fijas más económicas. Por ejemplo, un informe de moho a menudo solo cuesta una tarifa fija de 400 a 500 EUR .
Los análisis completos del aire de la habitación con un control de todos los contaminantes comunes y la contaminación del aire de la habitación suelen rondar los 1000 EUR .
Los expertos en construcción también ofrecen a menudo una evaluación de moldes, por lo general al mismo precio o un poco más barato. Sin embargo, si varias áreas se ven afectadas, el precio de la evaluación puede ser un poco más alto.
| actividad | Cuesta aprox. |
|---|---|
| Investigación de una infestación de moho | aprox. de 250 EUR a 350 EUR |
| Evaluación de sitios de infestación adicionales | aprox.50 EUR costes adicionales |
| consejo adicional | aprox.50 EUR (no siempre es obligatorio) |
| Informe escrito sobre la infestación y documentación. | dependiendo del alcance del informe y la magnitud del daño desde aprox.250 EUR |
Una infestación que no es (todavía) visible al exterior solo se puede descubrir midiendo el aire en la habitación o con la ayuda de un perro detector de moho; los expertos en construcción no siempre ofrecen estos servicios, en tales casos debe comunicarse con un especialista en moho que también puede emitir una opinión experta.
Pregunta: Hay muchas evaluaciones diferentes, ¿es realmente relevante?
Experto en verificación de costos: cada informe individual puede tener un impacto significativo en el precio; además, tanto los compradores como los vendedores reciben seguridad a través de un informe oficial.
Si, por ejemplo, hay una contaminación del aire masiva y potencialmente dañina en la casa, esto naturalmente hace que el precio de compra baje significativamente. Al mismo tiempo, el comprador también recibe seguridad sobre la gravedad del defecto y los costes que tendrá que pagar para subsanarlo.
Tal defecto no se introduciría en un informe de tasación si no se hubiera descubierto y documentado de antemano.
Los costes energéticos se pueden reducir considerablemente mediante una renovación energética
Incluso con la situación energética de un edificio antiguo, puede haber problemas graves y posiblemente una gran necesidad de renovación. Las fugas en ventanas y puertas, los puentes térmicos existentes o un techo mal aislado pueden provocar costes energéticos excesivamente elevados, que por supuesto corren a cargo del comprador. Incluso los defectos de renovación no descubiertos deben ser reparados por el comprador a su cargo si el vendedor puede demostrar de manera creíble que no notó estos defectos o que no pudo notarlos.
Por supuesto, las tasaciones de viviendas que tiene realmente como comprador o vendedor siempre se basan en su situación individual. Pero si surge una sospecha razonablemente fundada de un posible defecto existente, generalmente vale la pena invertir los costos de un examen y una evaluación profesionales, tanto para el vendedor de una casa como, por supuesto, para el comprador.
Si se pueden reclamar indemnizaciones, mejoras por parte de la empresa ejecutora o reducciones de precio en el caso de una compra debido a un hecho documentado, los costos para un experto suelen valer varias veces.
