Afecta a casi todos los propietarios de un apartamento: la nueva Ley de propiedad de apartamentos. Ya sea de administración, reformas o reuniones de propietarios, las reglas del juego para la convivencia en los edificios de apartamentos han cambiado significativamente.
Independientemente de si vive en él mismo o lo alquila: la Ley de Propiedad de Apartamentos (WEG) se aplica a la gran mayoría de los propietarios de apartamentos privados. Porque a menos que usted sea el único propietario del complejo residencial, la comunidad de propietarios toma muchas decisiones sobre la casa y el jardín. Las condiciones generales para esto están determinadas por la Ley de Condominios, que ahora ha sido renovada significativamente. "Los cambios estructurales se pueden implementar más fácilmente y tanto el gerente como el consejo asesor administrativo reciben más competencias", explica Edeltraud Reitzer, subdirectora federal de Verband Wohneigentum eV
Una mayoría simple es suficiente a partir de ahora
Los cambios estructurales, como la instalación de nuevas ventanas, el aislamiento de fachadas o la instalación de un sistema solar, ahora pueden ser decididos por la comunidad de propietarios por mayoría simple. El legislador quiere conseguir que se realicen reformas más enérgicas en los conjuntos residenciales ”, explica Reitzer. Hasta ahora, ha requerido mayorías mayores, en muchos casos incluso el consentimiento de todos los propietarios. Para que el propietario individual no esté a merced de la mayoría, los cambios estructurales generalmente solo deben ser pagados por aquellos propietarios que hayan votado por ellos. Pero hay excepciones: por ejemplo, si, según la enmienda, las medidas previstas “se amortizan en un plazo razonable”. Incluso si la resolución se aprobó con más de dos tercios de los votos y la mitad de las acciones de los copropietarios,a todos se les pide que paguen. "En la práctica, esto debería dar lugar a algunos conflictos", teme el profesional inmobiliario Reitzer.
Estas medidas de construcción también se pueden implementar sin una mayoría
Algunas medidas de construcción pueden incluso ser realizadas por un solo propietario contra la voluntad de la mayoría. Por ejemplo, cualquier persona que posea un coche eléctrico puede solicitar que se instale una estación de carga en el complejo residencial. También existe el derecho a conversiones reductoras de barreras, medidas de protección contra robos e instalaciones que permitan el acceso a Internet rápido. Ya sea en una estación de carga, un salvaescaleras en el pasillo o una conexión de fibra óptica: “Solo los propietarios que soliciten tal medida asumen los costos. Y sólo ellos pueden utilizar la instalación ”, explica el experto de la asociación Reitzer.
La reunión de propietarios puede decidir más rápidamente
Las reuniones de propietarios tienen un quórum más rápido porque, en principio, ahora se pueden tomar decisiones legalmente válidas independientemente del número de personas presentes. Antes de eso, al menos la mitad de los propietarios tenían que estar presentes. "Ahora es aún más importante participar en las reuniones de propietarios para que una minoría no tome decisiones", subraya Reitzer. Por lo tanto, el período de invitación a la reunión se amplió de dos a tres semanas. Los propietarios de apartamentos también pueden decidir habilitar la participación en línea en la reunión mediante un sistema de videoconferencia. Sin embargo, no existe ningún reclamo legal al respecto. “Y es probable que la implementación técnica cause problemas”, dice Reitzer.
Las viviendas unifamiliares constituyen la mayor parte de estas estadísticas.
Innovaciones con respecto al administrador de la propiedad
Ha habido mucha discusión sobre las calificaciones de los administradores de propiedades. De acuerdo con la nueva ley de propiedad residencial, desde fines de 2022, todos los propietarios de una instalación con al menos nueve partes pueden insistir en un administrador que tenga una calificación IHK o una capacitación similar. "Eso refuerza la competencia de las administraciones", elogia Reitzer. Al mismo tiempo, la ley amplía la libertad de acción del administrador. Sin consulta, puede concluir contratos en nombre de la comunidad de la casa (excepto transacciones y préstamos inmobiliarios). "Esto le permite reaccionar más rápidamente, por ejemplo, si el techo tiene que repararse después de una tormenta", explica Reitzer. Por otro lado, la comunidad de propietarios puede separarse más fácilmente del administrador. Los contratos vigentes pueden rescindirse en cualquier momento con un período de preaviso de seis meses.Anteriormente, había una razón de peso para ser eliminado.
La junta asesora controla al administrador
Por primera vez, se estipula legalmente que el consejo asesor administrativo controla al administrador y no solo lo apoya. Anteriormente, tres copropietarios tenían que asumir este puesto honorífico, ahora el número es ilimitado. Un dueño comprometido en la casa es suficiente. Edeltraud Reitzer de la asociación de propiedades residenciales: "Por lo tanto, debería ser más fácil ocupar este importante puesto".
