La ciudad o municipio decide si se le permite construir y cómo, independientemente de si su preocupación es sobre el desarrollo, los límites de la propiedad o los permisos de construcción. Todos los requisitos se establecen en un plan de desarrollo que el municipio decide como estatuto. Cualquiera que construya en contra de las normas de construcción corre el riesgo de que la comunidad exija la demolición. Por tanto, los propietarios deben conocer sus derechos y obligaciones.
El municipio debe presentar y aprobar una solicitud de construcción para cada cambio, construcción o cambio en el uso de un sistema estructural, incluso solo para proyectos estructurales más pequeños. Porque si la construcción se inicia sin un permiso de construcción previo, esta violación puede resultar en una multa. Y si la obra de construcción que se ha iniciado no puede aprobarse, el municipio puede incluso ordenar su remoción.
Hacer que el municipio revise el proyecto de construcción
Un ejemplo: la familia Ludwig quiere construir una vivienda unifamiliar. Solo después de comprar la propiedad descubre que el plan de desarrollo tiene regulaciones rígidas con respecto a la construcción, la altura de la cumbrera y la inclinación del techo; ¡el proyecto de construcción originalmente planeado obviamente no se puede llevar a cabo en absoluto! “Los constructores deben planificar su proyecto de construcción de una manera legalmente segura. Esto incluye enviar una consulta preliminar de construcción a la autoridad supervisora de construcción inferior antes de presentar la solicitud de construcción ”, aconseja Thomas Somplatzki, abogado de derecho de construcción y arquitectura.
Planifique legalmente seguro haciendo que su proyecto de construcción sea verificado por el municipio.
La posibilidad de construir en la propiedad depende de si existe un plan de desarrollo y si la propiedad en la que desea construir se ve afectada. Si su parcela está dentro del plan de desarrollo, generalmente no hay nada en contra si el desarrollo está asegurado y su proyecto cumple con las reglas.
Si no hay un plan de desarrollo, existe un permiso de construcción si su propiedad está dentro de un distrito y el proyecto de construcción planificado encaja en el área circundante. La forma en que se le permite construir depende del entorno, las normas de construcción y los estatutos municipales. Algunos municipios aprovechan la oportunidad para influir en el desarrollo del paisaje urbano mediante la emisión de un estatuto correspondiente.
El plan de desarrollo del municipio puede contener estos requisitos
- Tipo de uso estructural: por ejemplo, pequeño asentamiento, área puramente residencial, área de aldea, área mixta, área comercial e industrial
- Grado de uso estructural: por ejemplo, el número de áreas de piso (parte de la propiedad sobre la que se puede construir), número de pisos, forma y altura de la casa.
- Método de construcción: por ejemplo, construcción abierta o cerrada Construcción
abierta: construcción con distancia fronteriza a la propiedad vecina
Construcción cerrada: casas alineadas sin distancia fronteriza - Forma del techo: hastial puntiagudo, aproximadamente plano, ángulo de inclinación
- Material y color del techo.
- Limitación: por ejemplo, si la propiedad debe estar cercada con plantas o ciertas cercas
- Tipo de plantación en la propiedad
Presentar el permiso de construcción al municipio.
Debe presentar la solicitud de proyecto de construcción a su municipio por triplicado, junto con todos los documentos necesarios para evaluar el proyecto de construcción. La ordenanza de la plantilla de construcción estipula qué documentos deben presentarse en detalle. Los documentos requeridos deben ser redactados por una persona autorizada para construir un plan de construcción. Suelen ser ingenieros civiles o arquitectos.
Consejo: asegúrese de que los documentos estén completos. Los documentos faltantes retrasan el proceso del permiso de construcción.
El municipio factura las contribuciones al desarrollo
Los costos de desarrollo, como el acceso a la calle o la conexión al suministro de agua, son facturados a los propietarios por el municipio.
Los costos de desarrollo incluyen acceso a la calle o conexión al suministro de agua. Puede oponerse al aviso de desarrollo municipal dentro de las cuatro semanas. Los costos de desarrollo también se deben cuando, por ejemplo, se completa una carretera, independientemente de si la propiedad ya está construida. A los propietarios también se les factura por las instalaciones de suministro de agua, electricidad y gas, así como por la eliminación de aguas residuales. Algunos municipios han emitido los denominados estatutos de ampliación de carreteras. Consecuencia: Si la calle se renueva o se convierte en una calle de juegos, por ejemplo, el municipio pide a los propietarios de las casas vecinas que paguen.
Desarrollo: ¿Paga el comprador o el vendedor?
1. El vendedor ya ha pagado contribuciones de desarrollo a la comunidad: El vendedor puede aumentar la contribución de desarrollo al precio de compra.
2. El vendedor aún no ha pagado ningún costo de desarrollo: En este caso, la persona que está registrada como propietario de la propiedad en el registro de la propiedad en el momento en que se anuncia la notificación de contribución es responsable de pagar la contribución. En el proceso posterior, ahora se hace una distinción en cuanto a si se establece un reglamento en el contrato de venta:
- Sin regulación en el contrato de venta
Si la notificación de contribución se recibe después de que el comprador haya sido inscrito en el registro de la propiedad, las contribuciones de desarrollo corren a cargo del comprador.
- Regulación en el contrato de compraventa
En este caso hay tres opciones: O las contribuciones para el desarrollo se transfieren del vendedor al comprador y se reduce el precio de compra. O el comprador paga un precio de compra más alto y el vendedor paga las contribuciones al desarrollo. Como último recurso, los vendedores y compradores también pueden compartir las contribuciones al desarrollo.
En el caso de propiedad residencial o parcial, los propietarios individuales están obligados a pagar cotizaciones según su participación en la copropiedad.
Derechos y deberes de los propietarios hacia la comunidad
Hemos reunido los derechos y obligaciones más importantes en relación con su vivienda para el municipio:
- Limpieza de calles
Los municipios a menudo transfieren el deber de limpieza de las calles a los residentes. Obligan al propietario a una limpieza especial si es responsable de la contaminación de la calle por vehículos de construcción. Los estatutos también pueden transferir la limpieza y la propagación del invierno a los residentes.
A menudo, la tarea de limpiar las calles se transfiere de la comunidad a los residentes.
Protección de árboles
- Protección del agua potable
La calidad del agua potable también afecta a los propietarios de viviendas. Es posible que el propietario tenga que reacondicionar si las líneas y tuberías ya no cumplen los requisitos técnicos y, por ejemplo, tienen un contenido de plomo demasiado alto. Los tanques de combustible para calefacción en la propiedad también deben estar especialmente asegurados.
- Impuesto a la propiedad
Es un impuesto municipal al que se siguen aplicando valores unitarios. Berlín está trabajando actualmente en una reforma. El dueño de la propiedad está sujeto a impuestos. Puede apelar contra la decisión, demandar.
- Malversación
Con el estatuto de apropiación indebida, los municipios prohíben el uso de espacio habitable que no sea para fines residenciales. Esto es particularmente común en las grandes ciudades donde el espacio habitable es escaso. Los llamados estatutos de mantenimiento regulan qué medidas de modernización pueden llevar a cabo los propietarios y establecen límites máximos de alquiler.
Pregunte si existe un estatuto de protección de árboles en su comunidad. Por lo general, no se permite talar un árbol y podarlo es solo una medida de mantenimiento.
Así es como te ves a la comunidad
Aprenda del experto Dr. Ulrike Kirchhoff, cómo te acercas correctamente al municipio.
Ulrike Kirchhoff de Landesverband Haus & Grund Bayern brinda valiosos consejos sobre cómo actuar correctamente con la comunidad:
cuando construye, agrega o moderniza, tiene una serie de puntos de contacto con su comunidad que contienen un potencial de conflicto. Por ejemplo, debe observar las regulaciones de construcción y cumplir con los plazos. ¿Cómo puedes evitar la ira?
Comunicación
Ulrike Kirchhoff: “Busque una conversación personal con el empleado de la comunidad. Solo si no tiene éxito, ya no podrá evitarse un conflicto, si desea hacer valer sus derechos ”.
Contradicción
Kirchhoff: “Si desea tomar medidas contra la decisión del municipio sobre su contribución al desarrollo, presente una objeción. Asegúrese de leer la información sobre los recursos legales de antemano, ya que el procedimiento de objeción se ha abolido cada vez más en su totalidad o en parte y se deben emprender acciones legales directamente. Si ha presentado una objeción y el municipio ha señalado que su objeción será rechazada, puede retirarla para que no se incurra en tarifas de objeción.
Demandas en la corte:
Kirchhoff: “Si quiere pelear su caso a pesar de una notificación de objeción negativa o si el procedimiento de objeción ha sido abolido en su caso, puede demandar en la corte. Tenga cuidado, la jurisprudencia suele ser favorable a la comunidad. Si se queja, obtenga ayuda profesional, por ejemplo, de Haus & Grund en su región ".
Qué hacer en caso de disputa con el vecino
En una entrevista, el abogado Thomas Somplatzki de la asociación Living in Property revela valiosos consejos sobre cómo reaccionar correctamente ante una disputa con un vecino.
En una entrevista, el abogado Thomas Somplatzki de la asociación que vive en la propiedad revela lo que puede hacer en
caso de una disputa con los vecinos: Thomas Somplatzki: "Si un día se construye un edificio de apartamentos de cuatro pisos en la propiedad vecina, el vecino afectado solo tiene la oportunidad de tomar medidas contra el edificio, si se han violado normas legales que también sirven para proteger al vecino. Pueden ser áreas de separación de límites o regulaciones de protección contra incendios. Primero se puede detener el proyecto, luego las autoridades de construcción verifican las condiciones en las que pueden aprobar el proyecto ".
Comunicación:
Somplatzki: “En cada proyecto de construcción, es importante establecer contacto con quienes pueden verse afectados, por ejemplo, con los vecinos inmediatos. Si hay problemas al comienzo de la construcción, debe sentarse a una mesa con sus vecinos y la comunidad o organizar una discusión en el lugar y arreglar el resultado. Si no se puede llegar a un acuerdo, el vecino debe presentar una objeción contra el proyecto de construcción ".
Acción legal:
Somplatzki:" En algunos estados federales se ha abolido el procedimiento de objeción. Se deben emprender acciones legales allí de inmediato. Si el constructor es derrotado, las autoridades verifican hasta qué punto pueden imponer condiciones al constructor para la construcción u otorgar excepciones. Solo en casos extremos el cliente tendrá que desmantelar un proyecto de construcción ya construido ".
