Una propiedad como provisión para la jubilación vale la pena si aborda el proyecto correctamente. Aquí puede averiguar si la propiedad de la vivienda vale la pena para usted, qué buscar al comprar y financiar, o si alquilar una vivienda sería una alternativa para usted.
Ya sea un condominio en la ciudad o una casa en el campo, su propiedad es ideal para la vejez. Después de todo, ser propietario de una vivienda ofrece muchas ventajas: los propietarios se benefician de su seguridad futura desde el día en que se mudan. Nunca debe temer aumentos de alquiler o la rescisión de su cocontrato debido a sus propias necesidades. El alquiler ahorrado es particularmente notable en la cuenta de jubilación: tan pronto como la propiedad está libre de deudas, los propietarios tienen unos cientos de euros más disponibles cada mes que los hogares de inquilinos comparables, esto muestra un estudio actual.
Bueno saber:El 48 por ciento de los alemanes vive en sus propias cuatro paredes y, por lo tanto, se asegura económicamente para su vejez. Sin embargo, la propiedad residencial alquilada para la vejez es menos popular: solo el 15 por ciento de los ciudadanos alemanes prevén su jubilación de esta manera (fuente: Vermögensbarometer 2017).
Comprar una propiedad para la jubilación en lugar de alquilarla
Aunque los precios de los bienes raíces están aumentando constantemente, invertir en la propiedad de una vivienda todavía tiene sentido. Porque los costos de alquiler suman una cantidad considerable a lo largo de los años. “Con un alquiler básico de 1.100 euros, has transferido unos buenos 535.000 euros a tu arrendador en 30 años”, calcula la profesional financiera Angela Reichl de LBS. Se tienen en cuenta los aumentos de alquiler que promedian un dos por ciento anual. “En cambio, puede poner la suma en su propia propiedad”, sugiere. Por lo tanto, tiene un valor duradero para la jubilación, mientras que el alquiler solo garantiza el derecho puro de residencia. Y solo mientras pueda permitírselo, lo que se está volviendo cada vez más difícil para muchas personas en las ciudades más caras de Alemania.
¿Puedo siquiera permitirme la propiedad de una vivienda?
El capital disponible es un requisito previo para un financiamiento de vivienda sólido. Debe ser del 20 al 30 por ciento del precio de compra. Después de todo, los costos de compra complementarios ya representan alrededor del diez por ciento de los costos totales. Los impuestos sobre la transferencia de bienes raíces y las tarifas de corretaje varían según el estado federal.
Planifica tu financiación para que los pagos mensuales sean mayores durante la fase profesional que en la jubilación. Como regla general, debería haber pagado al menos el 90 por ciento del préstamo para cuando se jubile. Para hacer eso, necesita un plan de financiamiento bien pensado. Esto debe basarse tanto en sus ingresos como en su edad.
En cualquier caso, un préstamo hipotecario y un contrato de ahorro ayudan a acumular sistemáticamente el colchón financiero necesario. Gracias a las cuotas mensuales regulares, el ahorro se produce de forma casi automática y se convierte en un hábito. El estado también lo apoya en la construcción de sus activos, por ejemplo, con subsidios del contrato de préstamo de la sociedad de construcción. Los ciudadanos cuyos ingresos se encuentran dentro de los límites especificados también pueden solicitar un subsidio de vivienda.
Los inmuebles siguen siendo asequibles, a pesar del aumento de los precios de compra
En 2000, se podía atender un préstamo de 200.000 euros con una tasa mensual de 1.450 euros. Gracias al bajo interés del préstamo, el margen financiero se ha incrementado hasta los 300.000 euros. Además, el monto total de financiamiento después de veinte años es solo ligeramente mayor porque una mayor proporción de las cuotas del préstamo se utiliza para reembolsos.
Gracias a las bajas tasas de interés, los costos de financiamiento de una propiedad no han aumentado significativamente en 18 años, a pesar de los costos de adquisición significativamente más altos.
Comprar bienes raíces con anticipación respalda la provisión de jubilación
Muchas personas no piensan seriamente en comprar una casa como un plan de jubilación hasta los cuarenta años o más. Pagar todas las deudas antes de jubilarse se vuelve más difícil. Sin embargo, esto no tiene por qué ser una razón para prescindir de sus propias cuatro paredes: asegúrese de realizar un reembolso adecuado y reembolsos especiales durante su vida profesional para que la carga sea lo más baja posible en la vejez. Los jubilados tienen que desembolsar casi la mitad de sus ingresos para cubrir el costo de vida. Esto significa que los gastos mensuales de comida, ropa y préstamos hipotecarios, entre otras cosas, son más importantes en la vejez de lo que muchos esperan hoy.En particular, los aumentos de precios debidos a la inflación durante períodos de 20 años y más a menudo se subestiman y, por lo general, no se compensan adecuadamente con los ajustes de las pensiones.
Los costos compartidos de los ingresos para financiar las necesidades básicas cambian significativamente con la jubilación.
Descargue rápidamente la deuda de la propiedad
“El contrato de préstamo y ahorro para la vivienda también puede ayudar a reducir la deuda más rápidamente”, explica Reichl. Los reembolsos especiales siempre son posibles según el diseño del contrato de préstamo. Cualquiera que reciba una bonificación al final del año, herede una herencia o esté contento con el pago de una suma de seguro puede usar el dinero para reducir sus deudas en cualquier momento. "En el caso de un préstamo de una sociedad de construcción, la tasa de reembolso es automáticamente tan alta que el préstamo generalmente se puede reembolsar en un plazo de 8 a 10 años", explica Reichl.
Si desea reducir la deuda inmobiliaria de manera particularmente rápida, puede aumentar la participación del préstamo de la sociedad de construcción de un 40 a un 45 por ciento del precio de compra. "Esto aumenta la carga mensual, pero disfruta de la máxima flexibilidad en el pago", dice Reichl. Además, debe verificar si un préstamo KfW financiado por el gobierno es una opción; este es el caso de los edificios nuevos, siempre que cumplan con los requisitos para las casas de ahorro de energía KfW.
Debe prestar atención a esto al comprar una casa.
Las familias jóvenes, en particular, se sienten atraídas por sus propias cuatro paredes. Dado que la mayoría de ellos quiere vivir en la misma casa incluso cuando se jubilen, las demandas sobre la ubicación están aumentando: primero, se necesitan escuelas y pediatras. En la jubilación, es particularmente importante que las tiendas y el transporte público local estén a poca distancia.
Con una propiedad como provisión de jubilación, también debe prestar atención al método de construcción. Your-Best-Home.net no debería tener demasiados pisos, ni ofrecer opciones para instalar un salvaescaleras. Piense también en cuánta casa y jardín necesita para ser feliz. Un jardín grande crea trabajo desde una edad temprana que puede volverse realmente tedioso con la edad. Básicamente, esto también se aplica al espacio habitable: si ya no necesita el piso superior de su casa en la vejez, puede considerar alquilarlo como apartamento para mejorar notablemente sus ingresos mensuales.
Las propiedades en una buena ubicación tienen un gran potencial de apreciación, pero para ello deben mantenerse regularmente.
Mantenimiento de la propiedad
Sin embargo, también se debe considerar que los propietarios tienen que financiar las reparaciones dentro y fuera de sus propias cuatro paredes. Si decide ser propietario de una casa, debe tener esto en cuenta: incluso durante la jubilación, necesita un margen financiero para pagar las reparaciones y mantener su casa en buenas condiciones. Por eso, es importante que su propiedad no sea su único plan de jubilación.
"Algunos trabajos de mantenimiento están asociados con altos costos y no siempre son reconocibles a primera vista", dice Manfred Jost, presidente de la asociación de propiedades residenciales de Bonn. E incluso si: "La mayoría de los residentes aceptan las deficiencias". Un retraso progresivo en la renovación no solo significa una falta de comodidad, sino que también conduce a daños y costos de seguimiento desproporcionadamente altos.
La mejor estrategia la utilizan los propietarios que mantienen y mantienen su propiedad con regularidad. Alexander Krolzik, un experto en finanzas del Centro de Consumidores de Hamburgo, recomienda acumular reservas suficientes: "Cualquiera que se mude a un nuevo edificio debe reservar 1 euro por metro cuadrado para mantenimiento". Sustitución del sistema de calefacción (por unos 10.000 euros). Es mejor para los propietarios de edificios antiguos que opten por una mayor cantidad de ahorro: hasta 3 euros por metro cuadrado al mes, dependiendo de la condición de la propiedad.
Los pensionistas que viven en una propiedad bien cuidada, adecuada para su edad y pagada todavía están en buena forma. "Incluso una deuda residual manejable está bien", dice el experto en financiamiento Krolzik: "Sin embargo, los costos de la vivienda, incluida la tasa mensual, no deben exceder el 40 por ciento de los ingresos".
Alquiler de propiedad en la vejez
Pero, ¿y si la carga es demasiado alta en la vejez? Hay varias opciones según la situación y los deseos. Puede alquilar la propiedad o venderla por una anualidad. Entonces, los propietarios usan el llamado oro concreto, pero continúan viviendo en él. Otros venden para usar los ingresos para comprar algo más pequeño y, por lo tanto, reducir los costos de mantenimiento.
Bienes inmuebles utilizados por otra persona como pensión
Utilice los ingresos del alquiler para complementar su pensión
Por supuesto, no es necesario que usted viva en una propiedad para usarla como provisión de jubilación. Si decide comprar una casa o apartamento y luego alquilarlo, esta también es una excelente manera de complementar su pensión. Porque eso trae ingresos mensuales fijos.
Por supuesto, esto solo vale la pena bajo una condición: ya debe haber pagado (en su mayor parte) su casa o apartamento de alquiler. Aquí se aplica el mismo punto de referencia que para la propiedad ocupada por el propietario: para cuando se jubile, debería haber pagado al menos el 90 por ciento de sus deudas de préstamos. Además, no debe ignorar que, como propietario, debe invertir tiempo y nervios además de dinero, por ejemplo, en la preparación de facturas de servicios públicos. También se recomienda encarecidamente el seguro de protección legal, que paga los costos en caso de disputas legales con el inquilino.
La región y la ubicación determinan el valor de mercado
Para que su inversión en una propiedad de alquiler valga la pena, debe darle importancia a su ubicación. Porque decide si puedes alquilar una casa o un apartamento de forma rápida y sencilla y, si es necesario, volver a venderlo. Solo en regiones con una alta demanda puede estar seguro de obtener ingresos fijos mensuales por alquiler o un buen precio de venta, y ese es, en última instancia, el propósito de su propiedad como provisión para la jubilación.
En este caso, la “ubicación de LILA” es un indicador importante para decidir sobre una propiedad. El término " VIOLETA " está formado por las iniciales de los cuatro criterios básicos: L andschaft (que vive en las que es agradable), que NFRAESTRUCTURA (escuelas, médicos, enlaces de compras, y un buen transporte)L solo calidad (vives donde está la acción) y A ork (vives donde hay trabajo).
La ubicación violeta es ideal como lema.
¿Vale la pena alquilar la propiedad?
Un pago del 90 por ciento de la deuda de su préstamo hasta que se jubile es una cosa. El otro: debe asegurarse de obtener suficientes ganancias con los ingresos por alquiler. Después de todo, la propiedad alquilada es ante todo una inversión y debe generar una rentabilidad suficiente. Aquellos que solo especulan con un valor de reventa más alto y tienen que "compensar" los ingresos por alquiler para no tener pérdidas se exponen a un alto riesgo de mercado de capitales. Al igual que el mercado de valores, el mercado inmobiliario está sujeto a fluctuaciones más o menos fuertes; el buen desempeño de los últimos diez años no debería ocultarlo. Y: si no invierte en su propio lugar de residencia, a menudo es difícil estimar el valor real de una propiedad.En cualquier caso, busque el asesoramiento de un experto inmobiliario.
¿Cómo saber si vale la pena alquilar? Encontrado en muchos anuncios inmobiliarios: el rendimiento bruto del alquiler. Para determinar este valor, el precio de compra se establece en relación con los ingresos por alquiler esperados. Sin embargo, este valor no es suficiente para determinar cuáles son sus ingresos reales. Además del precio de compra, tienes otros gastos: Justo al principio está el impuesto de transmisión de la propiedad inmobiliaria o los honorarios de notario. Posteriormente, los costes administrativos o los gastos de reparación y mantenimiento se incluyen en los denominados costes auxiliares.
Debe calcular la rentabilidad neta del alquiler cada año. Así es como puede comprobar si está obteniendo suficientes beneficios de su propiedad. En promedio, debe alcanzar un valor de al menos el tres por ciento.
Beneficios fiscales de alquiler
Hay muchas formas en que los propietarios pueden deducir sus gastos de los impuestos, mucho más que en el caso de una casa ocupada por el propietario. Por ejemplo, puede reclamar el precio de compra por etapas. Lo mismo ocurre con los impuestos sobre la propiedad o los costos en los que incurra al buscar un nuevo inquilino o durante la administración. Puede traspasar los costos de modernización que tienen un efecto positivo en la calidad de la casa a los inquilinos en la factura de servicios públicos.
En última instancia, la elección es suya: usted decide cuál es la mejor manera de utilizar su propiedad como provisión de jubilación.