Con una anualidad, los propietarios jubilados pueden completar su pensión. Pero, ¿vender una casa es una buena idea para una pensión mensual más alta? Explicamos el modelo de anualidad inmobiliaria, sus variantes y los riesgos para vendedores y compradores.
¿Por qué anualidad?
Si piensa en preparar su jubilación anticipadamente, está en una mejor posición. Por supuesto, ser propietario de una propiedad es una buena manera de cubrir la vejez, pero: incluso si los propietarios viven libres de alquiler y la propiedad se ha pagado, aún pueden tener dificultades financieras en la vejez. La renta vitalicia aún no está muy extendida en Alemania. Pero el interés en él está aumentando, informa Dirk Scobel, un experto en finanzas del Centro de Consumidores de Hamburgo: "La generación actual de personas mayores generalmente ha pagado su propiedad en su totalidad y solo recibe una pequeña pensión al mismo tiempo". Los pensionistas pueden salvar estos cuellos de botella con la anualidad.
Así funciona la anualidad inmobiliaria
El paso a una anualidad es la venta de una casa o apartamento. A cambio, los propietarios reciben un pago de pensión mensual en su cuenta, así como un derecho de residencia mayoritariamente vitalicio, a veces combinado con un pago único. Todo notariado y anclado en el catastro. La cantidad de dinero que fluye depende del valor de la propiedad y la edad del vendedor.
El experto en finanzas Scobel explica: "Cualquiera que decida arrendar una propiedad debe tener clara una cosa: la antigua casa cae en posesión del comprador después de su propia muerte. Los niños y otros miembros de la familia se quedan vacíos porque la propiedad está en tales casos, a menudo los activos esenciales. Para evitar discordias y disputas, hable con sus familiares sobre el deseo de retirar su propiedad. Si su descendencia es financieramente fuerte, su hijo o hija puede querer hacerse cargo de la casa paterna y hacer una pensión ellos mismos Su casa sigue siendo propiedad de una familia ". En la práctica, es una práctica común dar parte de la propiedad a los hijos mientras están vivos y acordar una renta vitalicia a cambio. Jubilados que no tienen hijoselíjalo cuando no les importe dejar la riqueza atrás.
Variantes de la anualidad
| variante | anualidad clásica | Anualidad abreviada ( pensión de plazo máximo) | anualidad de vida extendida (período de garantía de anualidad) |
| Asi es como funciona | Pago regular contra un valor que está vinculado a la vida de una persona : si el pago está vinculado a la vida de varias personas, se habla de una anualidad vinculada | Pago regular contra un valor vinculado a la vida de una o dos personas, pero limitado a un plazo máximo acordado | Pago regular contra un valor que esté ligado a la vida de una o dos personas , pero con un plazo mínimo previamente acordado |
| Ventajas |
cobertura de por vida mejor |
pensión más alta que después del final del anualidad más alta |
Seguridad de por vida Con un período de garantía, la la mejor protección |
Un caso especial de hipoteca inversa
Otro modelo como alternativa a una anualidad es la denominada hipoteca inversa. Aquí los propietarios celebran un contrato de préstamo con un banco o una compañía de seguros. Your-Best-Home.net sigue siendo propiedad del propietario, la hipoteca se paga en cuotas mensuales. Al final del plazo, se reembolsa la hipoteca acumulada o se transfiere la propiedad al prestamista. Además, finalizan los pagos a plazos mensuales.
Quédese propietario de su casa y obtenga dinero por ella todos los meses: el modelo de hipoteca inversa como alternativa a una anualidad lo hace posible.
Beneficios de la anualidad
- El comprador no tiene que pagar inicialmente el precio de compra en su totalidad, pero puede liquidarlo en forma de pensión mensual.
- El comprador no necesita utilizar capital y no tiene que solicitar un préstamo.
- Los ingresos de la anualidad o anualidad por tiempo se gravan de manera diferente a los ingresos de los activos de capital. Si vende su casa a extraños, solo paga impuestos sobre la porción de ingresos de la anualidad.
- Si los niños pagan anualidades a sus padres, pueden deducir parte de ellas como gastos especiales.
- Acordar una anualidad por tiempo o anualidad es ideal, especialmente para casas que necesitan renovación, ya que a menudo son difíciles de vender.
Alquilar una propiedad solo vale la pena a partir de los 65 años. El valor de la propiedad depende en gran medida de la ubicación. Esto hace que los modelos de rentas vitalicias sean particularmente interesantes en las codiciadas regiones metropolitanas. Los precios de mercado son altos y el vendedor tiene una buena posición negociadora con el inversor. "Tiene sentido comparar diferentes ofertas", aconseja Scobel, defensor del consumidor. El proveedor de modelos de anualidades puede ser, por ejemplo, una fundación, una empresa o un proveedor de servicios financieros. También se pueden realizar acuerdos de anualidad con particulares.
Riesgos de anualidades inmobiliarias
La renta vitalicia resulta problemática si el vendedor vive más de lo esperado. En determinadas circunstancias, el comprador paga más por Your-Best-Home.net que si hubiera pagado el precio de compra de una sola vez. Sin embargo, este caso puede ser regulado por contrato.
Otro riesgo: el comprador se mete en problemas financieros. Si el comprador no puede pagar la anualidad acordada, perderá su derecho a una transferencia posterior de la propiedad. Un aviso de transferencia en el registro de la propiedad garantiza el derecho de desistimiento del vendedor en caso de que los pagos ya no fluyan.
El monto de la anualidad
El monto de la anualidad está determinado por el valor de la propiedad, el plazo y la tasa de interés. La edad y el sexo del pensionista también influyen en el cálculo de la anualidad inmobiliaria. Este factor de renta vitalicia se basa en la media estadística, que se basa en las tablas de vida de la Oficina Federal de Estadística. El notario tiene el derecho de residencia de por vida y la carga real de la anualidad inscrita en el registro de la propiedad. Si es posible, estos deben aparecer primero en el registro de la propiedad. Un pago a plazos único por parte del comprador, un acuerdo sobre un período de garantía de pensión o la concesión de un derecho de residencia también influyen en el monto de la anualidad. Existen numerosas calculadoras de anualidades en Internet con las que puede calcular aproximadamente la anualidad por adelantado.Es mejor tener un modelo de anualidad adecuado calculado por un experto, ya que muchos factores pueden influir en el monto.
Calcular una anualidad: un ejemplo
Un hombre de 70 años es dueño de una casa bifamiliar y le gustaría vivir en su propio apartamento de por vida. El hombre vende Your-Best-Home.net sobre una base anual. Contrata a un experto para calcular la anualidad mensual. Esto se basa en las tablas de mortalidad de la Oficina Federal de Estadística. Se utiliza para determinar el factor de renta vitalicia. El factor indica cuántos años vivirá todavía el beneficiario de la anualidad según el promedio estadístico. La tasa de interés es del 3,5 por ciento anual (fuente: Heubeck AG / Colonia).
| 1. Valor del derecho de residencia de por vida |
|---|
| Valor de alquiler x 12 meses x factor de anualidad = valor del derecho de residencia vitalicio: 660 euros x 12 meses x 10.113 = alrededor de 80.000 euros |
| 2. Determinación del monto por anular |
|---|
| Valor de la propiedad - valor del derecho de residencia vitalicio = importe a jubilar: 300.000 euros - 80.000 euros = 220.000 euros |
| 3. Determinación de la anualidad mensual |
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Importe a anular: 12 meses: Factor anualidad vitalicia = anualidad mensual 220.000 euros: 12 meses: 10.113 = 1813 euros |
Por la casa de dos familias, el comprador paga 1813 euros al mes, es decir, alrededor de 900 euros por apartamento para dos apartamentos.
El contrato por la anualidad
El contrato de compraventa notariado de una casa limita los riesgos para ambas partes. El término anualidad o anualidad se acuerda como una venta normal en un contrato de compraventa celebrado ante notario. "Incluso una pensión inmobiliaria entre parientes cercanos debe estar estipulada con precisión en el contrato", enfatiza el experto en financiamiento Scobel. La venta de una casa en régimen de pensión es libremente configurable por las partes contratantes. El precio total de la propiedad no tiene que ser alquilado, ni la propiedad tiene que ser entregada inmediatamente. Los pagos de pensión también se pueden realizar en un momento posterior. Una carga real inscrita en el registro de la propiedad protege al vendedor. Si es necesario, puede hacer que se ejecute la propiedad si el comprador no cumple con sus obligaciones.
Derecho de residencia con la anualidad inmobiliaria
"Hay numerosas palancas para ajustar la renta vitalicia", enfatiza el experto en finanzas Scobel. De particular importancia es la cuestión de si la persona mayor quiere asegurar el derecho de residencia o usufructo (el derecho de cualquier uso) a la propiedad. El derecho de residencia expira al mudarse. Si opta por el derecho de usufructo, también puede alquilar su casa, por ejemplo, para pagar una costosa residencia de ancianos. El derecho de usufructo conduce a un mayor descuento en la propiedad y reduce la anualidad. Hay mucho más a considerar: ¿quién se encargará del mantenimiento de la propiedad en el futuro, quién hará las reparaciones cosméticas? Importante: El usufructo debe ser ordenado por notario e inscrito en el catastro.
Muchas personas mayores quieren evitar moverse y mantener su entorno familiar. Esto es posible con la renta vitalicia.
Impuesto sobre anualidades inmobiliarias
El experto en finanzas Scobel recomienda: "Vale la pena acudir al asesor fiscal: el receptor puede tener que pagar impuestos sobre los pagos de anualidades. Y los hijos que pueden adquirir la propiedad no pueden deducir los costos de mantenimiento de los impuestos tan fácilmente como con una propiedad de alquiler".
¿Qué pasa con la anualidad en caso de fallecimiento?
Si el único beneficiario de la anualidad muere antes de que expire el acuerdo de pago contractual, el comprador puede disponer libremente de la propiedad, venderla, alquilarla o usarla él mismo. Después de todo, cumplió el contrato de anualidad inmobiliaria. Es estándar que las parejas estipulen en el contrato que ambas personas que viven en el hogar conserven el derecho de residencia de por vida.
Protección con la anualidad
El acuerdo de anualidad requiere seguridad. El notario propondrá una llamada carga real, que se inscribe en el registro de la propiedad. Garantiza que, en caso de incumplimiento o insolvencia del comprador, el vendedor pueda acceder y utilizar la propiedad vendida. El vendedor puede protegerse a sí mismo y a sus herederos mediante un período de garantía de pensión. También se puede pensar en contratar un seguro de renta vitalicia, que por ejemplo cubre el riesgo de una larga vida para el vendedor. La persona de contacto para el contrato de anualidad es el notario. En una conversación, descubre qué valoran los involucrados. El monto de la anualidad inmobiliaria se puede vincular al índice de precios al consumidor de la Oficina Federal de Estadística para compensar la inflación.
Los defensores del consumidor advierten contra la anualidad
Algunos expertos en consumo se muestran escépticos ante este modelo. Su argumento: las rentas vitalicias y las hipotecas inversas a menudo se compran a un precio elevado y no son recomendables para todo el mundo. Porque:
- Los residentes reciben una pensión mensual, pero no viven gratuitamente. Todavía tienen que pagar los costos auxiliares, a menudo también la renovación y el mantenimiento.
- Con la pensión inversa, el banco encarga a un tasador que evalúe la propiedad. Para ello, siempre establecerá menos del valor real de mercado para amortiguar los riesgos, por ejemplo, si el residente es significativamente mayor de lo esperado o la propiedad no se puede vender fácilmente después de la muerte.
- El interés del préstamo es alto, más las tarifas de cierre y el reaseguro del banco contra el riesgo de longevidad. A menudo, no hay más de una pensión complementaria mensual de 100 a 200 euros. La hipoteca inversa a menudo solo vale la pena para los propietarios de viviendas sin hijos que necesitan dinero.
Los defensores del consumidor aconsejan calcular meticulosamente las ofertas, compararlas y hacer que las verifique una parte independiente (por ejemplo, el centro de asesoramiento al consumidor o un abogado).
Como alternativa a una anualidad y una hipoteca inversa, recomiendan vender su casa al mejor precio de mercado posible. A continuación, puede utilizar las ganancias para comprar una propiedad más pequeña. O invertir el dinero y alquilarlo. Sin embargo, muchas personas mayores evitan volver a mudarse y dejar su entorno familiar.