Muchos compran casas y terrenos directamente de promotores inmobiliarios. Porque comprar en lugar de construir uno mismo ahorra mucho esfuerzo. Pero incluso aquí pueden surgir problemas. Con una buena planificación, el proyecto de propiedad de la vivienda se puede abordar con calma.
Comprarle un inmueble a la promotora tiene sus ventajas: Solo necesita elegir la casa de sus sueños. De vez en cuando verifica el progreso de la construcción y, al final, todo lo que tiene que hacer es mover sus muebles al lugar correcto. El desarrollador había lidiado previamente con todas las disputas de planificación, trámites molestos y desafíos técnicos, y resolvió todo muy bien. Esa es la teoría.
Verifique el constructor
En la práctica, las cosas no siempre salen tan bien. Debe estar preparado para posibles problemas. Mucho depende de encontrar un socio de construcción profesional. "Deje que el promotor inmobiliario le muestre objetos de referencia y se ponga en contacto con clientes anteriores", aconseja Gabriele Heinrich, directora general de la asociación de protección del consumidor de Bonn, que vive en una propiedad. Su promotor inmobiliario no solo tiene que ser técnicamente sólido, también debe ser económicamente solvente. Si un promotor inmobiliario tiene dificultades financieras durante la fase de construcción, esto también puede resultar caro para usted. La buena noticia: con un informe comercial, puede averiguar rápidamente qué tan estable financieramente es una empresa de construcción. ¿Todo está bien? Bien. Luego, aún envía el contrato de construcción a un abogado especialista. Los costos están bien invertidosporque el abogado puede advertirle sobre cláusulas contractuales desfavorables.
Consultar contrato de venta
"En ningún caso se deje presionar a la hora de celebrar un contrato", subraya Wendelin Monz, abogado especialista en derecho de la construcción y arquitectos de la Building Owner Protection Association. A menudo, los clientes se ven obligados a firmar rápidamente. Antes de hacer esto, debe comprender completamente el contrato. El documento central es la descripción de la construcción y el servicio, que enumera todos los materiales, servicios y precios de construcción. Las reservas para realizar cambios en los materiales de construcción son fundamentales. Estas cláusulas permiten al desarrollador, por ejemplo, utilizar otros mosaicos distintos a los acordados. Es posible que no obtenga el equipo estándar que desea. En el caso de los condominios, la declaración de división y los derechos de uso son de gran importancia: por ejemplo, puede suceder que una azotea sea de propiedad conjunta y pagada por todas las partes,pero solo un propietario tiene los derechos para usarlo. Sería molesto si se le permitiera pagar por asientos al aire libre pero no disfrutarlo.
Solo paga lo que ya está hecho
Los constructores solo pagan de acuerdo con el progreso de la construcción, según lo estipulado en la Ordenanza de constructores y agentes inmobiliarios (MaBV). Se fija la primera entrega. Se pueden acordar individualmente hasta seis etapas numéricas adicionales.
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Avance de la construcción |
Participación de los |
Ejemplo de siete cuotas individuales |
|---|---|---|
|
Después de que comenzaran los movimientos de tierra |
30 por ciento |
1a cuota |
|
Para todos los trabajos posteriores en el |
70 por ciento | |
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Parte de la cantidad restante | ||
|
Después de la finalización del casco, |
40 por ciento |
2a cuota |
|
Fabricación de cubiertas y |
8 por ciento |
3a cuota |
|
Instalación bruta de los sistemas de calefacción. |
3 por ciento |
4a cuota |
|
Instalación bruta de las instalaciones sanitarias |
3 por ciento |
4a cuota |
|
Instalación bruta de los sistemas eléctricos |
3 por ciento |
4a cuota |
|
Instalación de ventanas con acristalamiento |
10 por ciento |
4a cuota |
|
Yeso interior |
6 por ciento |
5a cuota |
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Maestra |
3 por ciento |
5a cuota |
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Colocación de azulejos de fontanería |
10 por ciento |
5a cuota |
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Ocupación |
12 por ciento |
6a cuota |
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Finalización de la fachada |
3 por ciento |
7a cuota |
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Terminación completa |
5 por ciento |
7a cuota |
* aplica a la compra simultánea de la casa y el terreno al desarrollador.
Paga por etapas
Los constructores solo pagan de acuerdo con el progreso de la construcción, según lo estipulado en la Ordenanza de constructores y agentes inmobiliarios (MaBV). No tiene que pagar el precio total por una propiedad que aún no está lista. Se transfiere en varias etapas según el progreso de la construcción. La primera cuota (ver tabla) se vence solo después de que hayan comenzado los movimientos de tierra y no cuando se firme el contrato. Solo paga todas las cuotas adicionales una vez que el desarrollador haya brindado el servicio acordado.
Visita al sitio de construcción
Las inspecciones tempranas y periódicas en el sitio de construcción facilitan la eliminación de defectos. Por supuesto, esto también se aplica a los proyectos de promotores inmobiliarios. Por lo tanto, tiene sentido agregar un apéndice al contrato que le da derecho a inspeccionar el caparazón con el experto en quien confía. Para identificar todos los defectos de construcción a tiempo, también debe estar acompañado por su propio experto durante la inspección del edificio. Estas asociaciones cuentan con la mediación de abogados y expertos en construcción independientes: Bauherren-Schutzbund (bsb-ev.de), Association of Private Builders (vpb.de) y Housing in Property (Wohnen-im-eigentum.de)
Proteja su inversión
Aunque el promotor inmobiliario tiene muy buena reputación, también puede tener dificultades financieras o, en el peor de los casos, incluso declararse en quiebra. Por tanto, es recomendable cubrir su inversión desde el principio.
Por ley, tiene derecho a una garantía de cumplimiento del 5 por ciento del monto del contrato. Este depósito está destinado a compensar los costos adicionales en los que incurra si su promotor inmobiliario no puede terminar el proyecto. El promotor inmobiliario puede proporcionar una garantía o usted puede retener una cantidad correspondiente de su primera cuota. Pero el 5 por ciento del precio total suele ser muy poco. Es mejor negociar un aumento de alrededor del 10 por ciento.
Solo tiene que pagar de acuerdo con el progreso de la construcción, debe atenerse a eso. Pero cuando el promotor inmobiliario se queda sin fondos, a menudo no sucede nada en el sitio de construcción y los clientes realizan pagos anticipados repetidamente. Sin embargo, se recomienda precaución aquí porque puede perder este anticipo. Lo mejor que puede hacer es consultar a un abogado que incorporará garantías de prepago en el contrato de manera hermética. Con esta red de seguridad, puede permanecer más relajado si el promotor inmobiliario se encuentra en una crisis. Su dinero no se pierde y, si es necesario, puede hacer realidad su sueño de tener su propia casa con un nuevo socio y una nueva propiedad.
