Con una solicitud de construcción preliminar, puede aclarar antes de la solicitud de construcción si el proyecto se puede aprobar en principio y es compatible con la ley de construcción. Aquí te explicamos quién está haciendo la solicitud y qué debe contener.
La solicitud de construcción preliminar es una buena manera de averiguar si se permite la construcción de la propiedad deseada. Aunque no es absolutamente necesario, la investigación preliminar del edificio puede tener sentido en ciertos casos. El que toma las decisiones es la autoridad de construcción responsable, que verifica si su proyecto es compatible con la ley de construcción pública y si se puede implementar. Se puede realizar una solicitud de construcción preliminar sin ayuda externa, pero debido a su experiencia en el área de planificación y regulaciones de construcción y la evaluación de la edificabilidad de una propiedad, tiene sentido buscar el consejo de un arquitecto.
¿Cuándo tiene sentido una consulta preliminar de construcción?
Si la propiedad está en un área para la cual no hay un plan de desarrollo, generalmente se recomienda una investigación preliminar del edificio. Esto se aplica a casi todas las áreas que ya estaban parcialmente construidas antes de que entrara en vigor la Ley Federal de Construcción en 1960. Otro criterio importante es si la parcela de tierra que se va a construir se encuentra en lo que se conoce como el área exterior; este es el término utilizado para describir todas las áreas fuera de un desarrollo contiguo. Una solicitud de construcción preliminar diseñada específicamente crea las mejores condiciones para un permiso de construcción final, porque todos los aspectos parciales aprobados son legalmente válidos.
Si posee un lote baldío sin un plan de desarrollo existente y está considerando venderlo, una consulta preliminar de construcción puede aumentar el precio. Así es como se crea un permiso legalmente válido para aspectos parciales de un proyecto de construcción para compradores potenciales. Si desea comprar un terreno usted mismo, una consulta preliminar de construcción ya puede aclarar qué opciones de construcción están disponibles para usted. El precio de la propiedad se puede negociar sobre la base de esta información.
Cómo hacer una solicitud de construcción
Una consulta preliminar del edificio siempre se envía por escrito a la oficina de reglamentos de construcción responsable oa la autoridad supervisora de edificios. No es necesario ser arquitecto o planificador. Todo lo que se requiere es un interés de compra y, por lo tanto, un poder notarial del propietario. Algunas autoridades proporcionan un formulario correspondiente que facilita la "solicitud de una decisión preliminar".
Puede enviar la solicitud de construcción preliminar de manera informal y formal. En el caso de una solicitud informal, generalmente solo se envían un plano del sitio y los bocetos de un proyecto de construcción. Sin embargo, tenga en cuenta que responder a una solicitud informal no tiene ningún efecto legalmente vinculante. Sin embargo, si realiza una solicitud formal, las plantillas detalladas son vinculantes. Pero la extensión de este efecto vinculante depende nuevamente del estado federal respectivo. Por lo general, la investigación preliminar de construcción se reconoce como una decisión administrativa vinculada. Sin embargo, en algunos estados federales la solicitud solo se califica como una "garantía", por lo que las autoridades continúan reservándose el derecho de levantar el efecto vinculante del permiso de construcción preliminar en ciertos casos.
Una vez que haya enviado sus documentos, las autoridades pueden solicitar documentos adicionales. No recibirá una respuesta hasta que todo haya sido revisado cuidadosamente. Tenga paciencia: se puede esperar un tiempo de procesamiento de hasta tres meses.
Antes de que llegue el sitio de construcción: Siempre se recomienda una investigación preliminar del edificio si no hay un plan de desarrollo para una propiedad.
¿Qué aspecto tiene una solicitud de construcción preliminar y qué debe contener?
Una consulta preliminar de construcción generalmente consiste en un catálogo de preguntas y otros documentos, que son, sin embargo, menos extensos que en el caso de una solicitud de construcción. Es fundamental que las preguntas se puedan responder con un "sí" o un "no". Dado que no existen especificaciones precisas con respecto a las preguntas, un arquitecto o planificador de edificios puede ayudar con la elaboración.
A continuación, se muestran algunos ejemplos de preguntas para ayudarlo a tener una idea aproximada. Asegúrese de que las preguntas que sean demasiado generales, como: "¿El proyecto de construcción es elegible para su aprobación?", No sean suficientes.
Ejemplos de preguntas para la consulta previa a la construcción
- Está previsto el siguiente uso para el proyecto: (…) (ver también descripción de la empresa). Con respecto al tipo de uso, ¿el proyecto está permitido por la ley de planificación de acuerdo con el § 34 BauGB?
- ¿El proyecto con un área de base de (…) y una altura de cumbrera de (…) es permisible bajo la ley de planificación en términos del grado de uso?
- El proyecto excede el límite de construcción sur en (…) m. ¿Se puede prometer una exención para el proyecto de construcción porque el proyecto de construcción excede el límite de construcción en (…) m en (…) m? La superación es necesaria desde el punto de vista de la planificación porque (…).
- ¿Se puede prometer un permiso para la tala de árboles protegidos por la Ordenanza de protección de árboles (…) de acuerdo con el plan de población de árboles? Hay que quitar los árboles porque (…). Las plantaciones de reemplazo se pueden hacer en otros lugares de la propiedad.
Documentos para una investigación preliminar de construcción
El alcance de los documentos para una solicitud de construcción preliminar se define en la ordenanza de plantilla de construcción respectiva (BauVorlVO) del estado federal. Puede contener los siguientes documentos:
- Formulario de solicitud del respectivo estado federal (si lo ofrece y solicita la autoridad de construcción) en una versión
- Extracto del mapa terrestre oficial
- Cuestionario detallado
- Descripción del edificio: descripción informal de la construcción prevista
- Descripción de uso (para instalaciones comerciales como tiendas o restaurantes)
- Planos de construcción:
- Plano del sitio y plano del piso: Presente todos los planos afectados por el proyecto de construcción y todos los demás planos relevantes para la evaluación del proyecto general con el uso previsto de las habitaciones y dibujelos en el plano del sitio de la propiedad.
- Secciones y vistas : muestra todas las secciones necesarias para evaluar el proyecto. Esto también incluye secciones longitudinales y secciones desde las que se puede ver la conexión, la cimentación y, en su caso, el límite de los edificios adyacentes.
- Dibujos de drenaje y suministro de agua.
- Los dibujos deben estar a escala. Un nivel de detalle bajo es suficiente.
- Fotos de la parcela edificable
- Copia del extracto del registro de comercio / asociación (si representa a una persona jurídica o sociedad)
- Poder notarial : El cliente puede autorizar a otra persona a realizar acciones relacionadas con la solicitud de obra.
- Una copia de las cargas de construcción: averigüe con anticipación si hay una carga de construcción en su propiedad. Si este es el caso, adjunte un extracto del índice de carga del edificio.
- Extracto del certificado de propiedad : Contiene la designación de la parcela edificable y las parcelas vecinas en el catastro y catastro de la propiedad.
- Solicitud de excepciones / exenciones (§ 31 BauGB) y / o desviaciones (§ 63 HBO) BAB10: Si su proyecto de construcción no cumple con las regulaciones de la ley pública, como las áreas de espaciamiento requeridas o las estipulaciones de la ley de planificación y hace preguntas sobre estos temas como parte de la solicitud de construcción , las correspondientes solicitudes de exención, excepción o desviación deberán adjuntarse a la averiguación previa de construcción.
- Cálculo del volumen bruto de la habitación: En el cálculo, el volumen bruto de la habitación para los diferentes usos debe indicarse por separado.
Consejo: Firme todos los documentos y planos presentados con el lugar, la fecha y la firma.
Diferencias en la aplicación del edificio
Una solicitud de construcción preliminar solo cubre aspectos parciales de un proyecto de construcción futuro, mientras que el permiso de construcción confirma que el proyecto presentado en la solicitud de construcción cumple con todos los requisitos legales y se puede implementar. Sin embargo, ambas aplicaciones solo son válidas por un período de tiempo limitado. En algunos casos, la solicitud de construcción preliminar ya puede entenderse como un enfoque para un permiso de construcción. Sin embargo, el proyecto de construcción completo solo es legalmente válido una vez que se haya recibido el permiso de construcción completo en respuesta a la solicitud de construcción.
Costos de la aplicación del edificio
Los costos de una solicitud de construcción preliminar, también conocida como solicitud de construcción preliminar, siempre dependen del alcance de las preguntas y del esfuerzo total de procesamiento para la autoridad de construcción respectiva. Los costes de una solicitud informal de una vivienda unifamiliar sencilla suelen estar entre 50 y 200 euros. Un permiso de construcción preliminar para grandes proyectos de construcción, para los que generalmente se realiza una solicitud formal con amplios documentos de planificación, puede costar hasta 5000 euros. Si un arquitecto le ayuda con la creación, también debe tenerse en cuenta su tarifa de arquitecto (según HOAI, la llamada regulación de tarifas para arquitectos e ingenieros); algunos arquitectos también ofrecen este servicio como un servicio gratuito, siempre que también se les encargue la planificación posterior del proyecto de construcción. fueron.Como regla general para una consulta formal, puede calcular con costos totales de 0.1 a 0.2 por ciento de la suma de construcción. En vista de los costos de planificación y las tarifas de aprobación para una solicitud de construcción, que aún puede ser rechazada, una solicitud de construcción preliminar es una inversión razonable, al menos para proyectos críticos o costosos a pesar de los costos involucrados.
¿Qué sucede después de la investigación preliminar de construcción?
Si recibe comentarios positivos, no significa que pueda poner en práctica su plan. Primero se debe enviar la solicitud de construcción. Solo puede comenzar una vez que se haya aprobado. Sin embargo, no permita que pase demasiado tiempo, porque la solicitud de construcción preliminar suele ser válida por alrededor de tres años (dependiendo de las regulaciones de construcción de los estados federales). Si este tiempo no es suficiente, puede solicitar una extensión de la validez. En Baviera, por ejemplo, es posible una prórroga de hasta dos años.
Si se rechaza la solicitud de construcción preliminar, recibirá un aviso de rechazo. Luego, tiene la opción de presentar una objeción; sin embargo, esto está asociado con costos adicionales.
