Italia es sinónimo de buena comida y buen vino. Si quieres algo más que disfrutar del aire mediterráneo desde tu hotel, te damos consejos sobre cómo llegar a tu propia casa o casa de vacaciones en Italia. Tampoco tiene que estar junto al mar.
Cuando Hannibal condujo a su ejército a través de los Alpes, derrotó a los romanos, un movimiento brillante que se popularizó. Más de 2.000 años después, la invasión de la cordillera alpina es algo habitual. Hoy estamos engañando al clima con eso, y los italianos nos reciben calurosamente. Los más vendidos de propiedades vacacionales italianas se encuentran en el lago de Garda, también en el lago Maggiore, en la Toscana, en la Riviera.
Requisito para una casa en Italia
La adquisición de inmuebles para uso privado no está sujeta a ninguna restricción en Italia y también es posible para extranjeros. Tampoco existen restricciones de residencia para los ciudadanos de la UE en Italia. Sin embargo, Italia generalmente solo acepta un lugar de residencia. Por lo tanto, si desea convertirse en "residente" y emigrar a Italia, debe darse de baja en Alemania y, a partir de ahora, se le considera residente en Italia. Es fácil para los ciudadanos de la UE aceptar un trabajo en Italia, tanto como autónomos como por cuenta ajena. Los efectos fiscales de un lugar de residencia o de un objeto en el extranjero se basan en el acuerdo de doble imposición entre la República Federal de Alemania e Italia. La oficina de impuestos responsable de usted en Alemania puede brindarle más información.
Cómo encontrar tu hogar perfecto en Italia
Los corredores trabajan a nivel regional en Italia y conocen muy bien el mercado. A diferencia de este país, tienen que estudiar o hacer un aprendizaje en la cámara de la inmobiliaria.
Los corredores acreditan su aprobación mediante un número de registro. La comisión del corredor le cuesta al comprador entre dos y cuatro por ciento. Dependiendo de si paga la totalidad del importe (como ocurre con las medidas de promoción inmobiliaria) o si el vendedor se hace cargo de una parte. En todo caso, los interesados deberán acordar por escrito el monto adeudado. Es mejor pagar la tarifa de corretaje solo después de que se haya firmado el contrato notarial, se haya transferido la propiedad y se haya inscrito en el registro. Por su seguridad, lo mejor es consultar sobre la organización de corretaje local, por ejemplo, el municipio o la Cámara de Comercio e Industria. Las entidades de crédito en Italia no tienen la culpa.
Si desea realizar una búsqueda por su cuenta, consulte los periódicos nacionales alemanes. Estos van acompañados regularmente de una sección inmobiliaria con ofertas extranjeras. O puede buscar en línea: puede encontrar ofertas de grandes corredores o empresas inmobiliarias en Internet. Puede encontrar propiedades de vendedores privados o pequeñas oficinas de corretaje en los periódicos locales de su región preferida.
Capital
Para bienes raíces en el extranjero, debe traer del 40 al 50 por ciento de sus propios fondos. El resto se puede financiar, por ejemplo, a través de un préstamo hipotecario y un contrato de ahorro. La ventaja: tipos de interés fijos, sin riesgo cambiario, sin costes por transferencias de dinero mensuales.
Financiar una casa de vacaciones en Italia
¿Te gustaría disfrutar de "la dolce vita"? La propiedad en Italia debe ser tasada antes de que se pague el préstamo. También hay gastos de notario y mucho más.
Junto con la solicitud de préstamo, su sociedad de crédito hipotecario / banco requiere los siguientes documentos:
- Acuerdo de compra preliminar (compromesso / promessa di vendita); si aún no eres el dueño
- contrato de compraventa notarial (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Comprobante de inscripción en el registro de la propiedad / registro de la propiedad (NCEU) si ya es el propietario (certificazione ipocatastale)
- Plano del sitio (estratto di mappa),
- Foto del objeto
- Número fiscal italiano (codice fiscale)
- Copia del DNI / Pasaporte de los participantes
- Constancia adecuada de seguro contra incendios, incendio, explosión, rayo (certificato di assicurazione antincendo) con obligación de pago a favor del instituto respectivo.
Para nuevos edificios / modificaciones: - planos de construcción aprobados (progetto Approvato)
- Planos de construcción (piantine / progetti di costruzione)
- Lista de costes de construcción (preventivo delle spese di costruzione)
- Cálculo del espacio habitable y del espacio convertido (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Declaración de finalización de la construcción del administrador del sitio
- Mensaje para iniciar la construcción
- Certificado de habitabilidad una vez finalizado.
Cualquier ciudadano de la UE puede comprar una propiedad en Italia sin un esfuerzo burocrático indebido.
Valoración de inmuebles, desembolso de préstamos
El valor del préstamo hipotecario se determina sobre la base de un informe de valoración que se prepara en su nombre. Los costos incurridos por esto difieren según la región en la que se encuentre su casa de vacaciones y cuánto tiempo invierta su tasador en la tasación. Si se cumplen todos los requisitos para prestar su propiedad y el contrato de hipoteca ha sido firmado por un notario italiano, nada se interpondrá en el camino de la financiación. Si el notario ha confirmado el registro correcto de la hipoteca, el préstamo se puede pagar.
Costes adicionales
Compra de privado (calculado sobre el precio de compra):
- Honorarios de notario hasta el 3,5 por ciento (según el precio de compra)
- Impuesto hipotecario dos por ciento
- Tasa catastral uno por ciento
- Cuota de inscripción siete por ciento según el tipo de propiedad
- Comisión de corretaje del dos al cuatro por ciento
Compra al desarrollador (calculado sobre el precio de compra):
- Honorarios notariales de hasta el 3,5 por ciento (dependiendo del precio de compra)
- IVA diez por ciento
- Tasas de registro de la propiedad
Costos de financiamiento
- Tasas de tasación
- Honorarios notariales hasta el dos por ciento del monto del préstamo
- Impuesto de reemplazo: 0.25 por ciento del monto del préstamo para la orden de hipoteca
- Cancelación de la hipoteca: Según el monto de la hipoteca
Para una casa de vacaciones en Italia, debe traer del 40 al 50 por ciento de sus propios fondos.
Transferencia de la propiedad
Primero, el notario organiza la transferencia de propiedad. Eso lleva al menos cuatro semanas. Además, el vendedor o el notario envían un informe a la autoridad de seguridad local; este es un requisito si la propiedad se transfiere a un extranjero.
Pedir una hipoteca
La orden de hipoteca, que solo puede solicitar el propietario, está certificada por el notario en presencia de un representante de su banco. Sin embargo, solo cuando se haya aclarado la estructura de propiedad y se haya creado el registro de la propiedad. La hipoteca se registra de cuatro a ocho semanas después de que se haya registrado el contrato de hipoteca notariado. Solo entonces se pueden pagar los préstamos. Para que el vendedor tenga seguridad hasta el vencimiento del precio de compra, usted cede sus derechos de pago de su sociedad inmobiliaria o banco (delegazione di pagamento / cessione del credito) al vendedor. Su sociedad de crédito hipotecario / banco no le transferirá el saldo a usted, sino directamente al vendedor.
Si el precio de compra vence antes de que usted sea dueño de la propiedad, deberá proporcionar otra garantía, como un seguro de vida o valores, para el pago del préstamo.
Derechos y cargas
Por motivos fiscales, en el contrato de compraventa en Italia a menudo se da un precio de compra inferior al realmente acordado (subcertificación). El cálculo del monto mínimo a notarizar se basa en el valor catastral determinado por el registro de la propiedad. Las autoridades fiscales italianas tienen derecho a volver a gravar un precio de compra que se haya fijado demasiado bajo.
Sin embargo, dado que es casi imposible para el laico verificar la estructura de propiedad, incluidas las hipotecas y otros gravámenes, le recomendamos que consulte con el notario o abogado sobre la idoneidad del precio de compra notariado. Además, debe asegurarse con la ayuda de un profesional de que Your-Best-Home.net cumple con la ley de construcción. Aunque las autoridades apenas permiten la demolición de edificios ilegales, el propietario siempre corre el riesgo de sufrir problemas y costos. Incluso aquellos que quieran renovar Your-Best-Home.net deben obtener los permisos de construcción antes de comprar o incluirlos en el contrato como condición.
Tu propiedad en Italia
La propiedad está regulada en la Constitución italiana y el Codice Civile (CC) italiano. La transferencia de propiedad en el registro de la propiedad funciona de manera diferente según la región. En las antiguas áreas austriacas de Tirol del Sur, Trient (Lago de Garda), Friuli-Venezia Giulia, se aplica un proceso legal similar al nuestro en Alemania: solo se convierte en propietario cuando se inscribe en el registro de la propiedad (libro fondiario). En el resto de Italia, la propiedad pasa al comprador tan pronto como firma el contrato de compraventa notariado.
Los honorarios de notario, impuestos y tasas deben pagarse directamente en el sitio durante la notarización. Quien presente el contrato de venta primero tiene la palanca más larga. Por lo tanto, a pesar de los honorarios a pagar, lo mejor es que usted se inscriba en el registro de la propiedad inmobiliaria cuando se firme el contrato preliminar notariado. Esto se recomienda debido a la ley italiana de quiebras, especialmente para propiedades que recién se están construyendo. Después de firmar, siempre debe registrarse inmediatamente como propietario en el registro de la propiedad y lo antes posible en el registro de la propiedad. La transferencia de propiedad en el registro de la propiedad no es absolutamente necesaria para que la compra sea legal, pero se recomienda encarecidamente. Ésta es la única forma de actuar como propietario actual del mundo exterior y protegerse deque un vendedor posteriormente hipoteque la propiedad o venda Your-Best-Home.net a un tercero.
Si desea comprar terrenos en el país, necesita una exención de sus futuros vecinos.
Compras una casa en tres pasos
Para realizar una transacción legal como la compra de una propiedad en Italia, debe solicitar un número de identificación fiscal (codice fiscale) en una oficina de impuestos italiana. También necesitará este número fiscal para abrir una cuenta en un banco italiano. También debe indicarse en los contratos de venta.
Antes de firmar un contrato preliminar, paga un depósito - "per fermare l´oggetto", que significa "bloquear la propiedad". Confirmas tu intención de compra.
A continuación, el comprador y el vendedor suelen celebrar un contrato preliminar.(contratto preliminare), quien le dará tiempo para completar los trámites restantes. El contrato preliminar vincula a ambas partes al trato. Por lo tanto, es aconsejable registrar todos los acuerdos por escrito, además de los datos del registro de la propiedad, y notarizarlos. Los cambios a su favor difícilmente se pueden hacer cumplir más adelante. Por lo tanto, siempre revise los formularios estándar con cuidado. En su mayoría son creados por el propio vendedor y lo favorecen. Al concluir el contrato preliminar, es habitual en Italia realizar un pago inicial del diez al 30 por ciento del precio de compra en efectivo. Si luego decide mudarse a otra casa o si no puede reunir el dinero a tiempo, el vendedor puede retener el pago por adelantado, a menos que usted haya indicado lo contrario en el contrato.Los costos de intermediación también deben pagarse a pesar del retiro. Si el vendedor se retira, el comprador puede reclamar daños hasta el doble del monto del depósito. Es posible que el reclamo deba hacerse cumplir en los tribunales. Con el contrato preliminar notariado, se realiza una reserva de propiedad en el registro de la propiedad.
El contrato de venta notariado debe tener características de contenido esencial del contrato preliminar, como los datos catastrales, la ausencia de gravámenes, los datos del propietario. La transferencia de propiedad se realiza mediante la firma del contrato de compraventa ante notario. El precio de compra restante generalmente se vence. Antes de firmar el contrato de compra ante notario, acuerde con el vendedor que transferirá el pago restante del precio de compra más adelante, porque necesita una hipoteca para el financiamiento. Sin embargo, solo el propietario puede hipotecar un objeto; aún no lo está en el momento de la firma del contrato. Se necesita un tiempo antes de que se resuelvan las formalidades.
Más consejos para su casa de vacaciones en Italia
Capacidad crediticia del contratista de la construcción, costos auxiliares, derechos de paso: factores que a menudo se olvidan al comprar una casa de vacaciones. Lea estos consejos para estar completamente seguro:
- Debido a las diferentes tasas impositivas al comprar una propiedad, definitivamente debe aclarar los impuestos antes de comprar.
- Para edificios nuevos, verifique la solvencia del contratista. Una garantía bancaria para los pagos a realizar es recomendable y exigida por ley. Para edificios nuevos, también puede solicitar un seguro de construcción a su empresa constructora.
- En el caso de las tierras agrícolas, los residentes generalmente tienen el derecho de tanteo. Necesita una renuncia por escrito de ellos antes de firmar el contrato notarial.
- En el caso de condominios, pregunte por la participación de la propiedad comunal e infórmese sobre los costos adicionales.
- Solo debe hacerse cargo de apartamentos y casas libres de inquilinos.
- Pregunte siempre sobre las entradas existentes en el registro de la propiedad, como servidumbres o derechos de paso.
- Si su vendedor está casado, el cónyuge siempre debe estar de acuerdo con la compra y firmarlo. Excepción: Solo uno de los cónyuges es propietario de Your-Best-Home.net y tiene un contrato matrimonial con una estricta separación de bienes.
- Obtenga la confirmación de que si el vendedor se retira del contrato, podrá pagar su depósito y cualquier compensación adeudada.
- Infórmese sobre los peligros naturales en la región, como terremotos o deslizamientos de tierra.
Toda la información proporcionada aquí se proporciona a nuestro leal saber y entender. Sin embargo, no se puede garantizar la exactitud o integridad de la información.
