Al hacer su propio trabajo, los costos de construcción de una casa se pueden reducir significativamente, ya que contienen un enorme potencial de ahorro. Pero no siempre tiene sentido echar una mano. Aquí puede leer qué trabajo prefiere dejar a un especialista y qué debe tener en cuenta cuando trabaje por su cuenta.
Hacer el trabajo de construcción de su propia casa es una buena manera de ahorrar dinero, por ejemplo, si no tiene suficiente capital para financiar la casa. Pero no puede hacer todo el trabajo usted mismo como un hágalo usted mismo. Los riesgos suelen ser demasiado grandes y los conocimientos especializados necesarios demasiado pequeños. Además, el tiempo necesario a menudo puede ir más allá del alcance. Por lo tanto, asuma solo actividades que no representen requisitos profesionales y técnicos excesivamente altos y que puedan distinguirse específicamente de los servicios contractuales de la empresa constructora o promotora inmobiliaria.
¿Qué es una hipoteca muscular?
Se entiende por hipoteca muscular aquellos costes que se pueden ahorrar mediante el trabajo manual. De esta forma no solo puede reducir el monto del préstamo, sino también lograr tasas de interés más favorables para el préstamo de construcción del banco. Como regla general, el banco reconoce alrededor del 15 por ciento del costo total de construcción como contribución propia. El código de construcción estipula cómo se determina el valor monetario de la contribución personal: "El valor de la autoayuda debe reconocerse como contribución personal con la cantidad que se ahorra en comparación con los costos habituales del desempeño empresarial (§ 36 Párrafo 3 II WoBauGe)".
Herbert Groth, Jefe de Ventas para Financiamiento de la Construcción y Bienes Raíces en Frankfurter Sparkasse, explica: “En una discusión inicial, el cliente y LBS o el asesor de la caja de ahorros aclaran las principales características del financiamiento. Usted determina los costos totales, el monto del préstamo y el capital. El acaparamiento personal reemplaza parte del capital. La cantidad depende de las operaciones que el cliente desee realizar por sí mismo y de las habilidades manuales que tenga. Luego, la contribución personal se desglosa en salarios y costos materiales. El valor de la contribución propia solo se mide en función de los costes salariales ahorrados ".
Evaluar de manera realista el desempeño personal
"Cualquiera que construya por sí mismo necesita los conocimientos necesarios y mucho tiempo", advierte Bernhard Riedl, consultor de la Asociación de Constructores Privados (VPB). Los propietarios deben asegurarse de que el sitio de construcción funcione sin problemas y controlar el trabajo. Las contribuciones personales adicionales pueden volverse abrumadoras rápidamente. Cualquiera que se haga cargo corre el riesgo de cometer errores y retrasos y, en última instancia, que las modificaciones encarezcan la construcción. "El futuro propietario debe limitar su propia contribución a un máximo del cinco al diez por ciento de los costos totales", recomienda Florian Becker, director gerente de Bauherren-Schutzbund (BSB). También debe tenerse en cuenta que los aficionados al bricolaje suelen comprar baldosas o pinturas más caras que un contratista de obras que se beneficia de descuentos por volumen. A menudo, primero hay que comprar la herramienta adecuada. Además, los laicos carecen de rutina.La experiencia ha demostrado que pueden manejar un máximo de dos tercios del desempeño de un profesional. Los constructores deben preguntarse críticamente si el esfuerzo vale la pena.
Al planificar la construcción de la casa, debe considerar qué trabajo desea hacer usted mismo.
Haga arreglos y calcule correctamente
Si aún desea abordarlo usted mismo, definitivamente debe regular contractualmente su propia contribución. Entonces queda claro qué trabajo asumirá el contratista y cuál no. Y el cliente sabe cuánto está ahorrando en costos. Para evitar retrasos, el trabajo interno debe integrarse con precisión en el proceso de construcción. Esto es particularmente cierto si el cliente está construyendo con un contratista general o un promotor inmobiliario. "Las partes contratantes deben definir con precisión las interfaces entre el trabajo externo y el interno, tanto en términos de organización como de tiempo y tecnología", aconseja Bernhard Riedl. Ésta es la única forma de evitar brechas de rendimiento. Si el constructor no puede completar su trabajo dentro del período acordado, puede tener que contratar empresas externas.La refinanciación puede incluso ser necesaria. Además, el cliente debe hacer un cálculo comparativo: cualquier persona que tome vacaciones adicionales no pagadas, por ejemplo, debe considerar cuidadosamente si su trabajo compensa los salarios perdidos.
No olvide aclarar quién es responsable de qué si el daño es causado por contribución personal y se producen retrasos. "Lo mejor que puede hacer es obtener el consejo de expertos en construcción con anticipación", dice Riedl.
Con respecto al cálculo, debe hacer que su empresa constructora le proporcione una lista de los costos de material y mano de obra para el trabajo personal deseado antes de concluir el contrato. Para que se pueda cumplir con la fecha de finalización contractual, ajusta tu trabajo al cronograma y coordínalo con el arquitecto, la constructora de la vivienda o el promotor inmobiliario.
El desempeño personal también implica riesgos
No todos los trabajos son adecuados para el cliente. Oficios como la instalación de calefacción, electricidad, gas y agua pertenecen a empresas especializadas. Los profanos deben tener especial cuidado si los posibles errores tienen consecuencias de gran alcance para toda la construcción. Esto puede dar lugar a una disputa sobre quién causó el defecto: el cliente o la empresa constructora. En principio, no hay garantía para las contribuciones personales. "Los constructores están en el lado seguro si solo aceptan trabajos que solo ocurren cuando la construcción de la casa real está terminada y Your-Best-Home.net ha sido aprobado", dice Florian Becker. Sobre todo, puedes confiar en ti mismo para ampliar y diseñar las instalaciones exteriores. Según la Bauherren-Schutzbund, se prefieren los oficios que contienen una alta proporción de salarios y poco material.
Ayudantes seguros
Sin el apoyo de amigos, es casi imposible construir una casa usted mismo. Para que el seguro legal de accidentes también entre en vigor en el sitio de construcción privado, el propietario del edificio debe registrar a todos los ayudantes privados en la asociación comercial BG Bau a más tardar una semana después del inicio de la construcción. Incluso si trabajan de forma gratuita o el cliente ya está asegurado. De lo contrario, corre el riesgo de una multa de hasta 2.500 euros.
En qué puedes confiar en cada caso
No todo está en manos de los laicos. Así que no sobrestime sus habilidades, sino más bien sopese cuidadosamente lo que puede hacer usted mismo. La siguiente clasificación puede ayudarlo:
- artesanos no calificados
Trabajos de pintura y empapelado: toman mucho tiempo (alrededor de 125 horas), pero con un poco de paciencia y el equipo adecuado, puedes ahorrar entre un 60 y un 80 por ciento.
Colocación de mosaicos: los costos aquí dependen principalmente de la calidad de los mosaicos seleccionados. No obstante, si también se encarga a un artesano, se incurre en unos 30 euros el metro cuadrado.
Colocación de suelo laminado: Puede esperar de 15 a 20 euros por metro cuadrado y una inversión de tiempo de alrededor de 90 horas. Para la instalación por parte de un artesano, hay que calcular de 30 a 40 euros el metro cuadrado.
Construcción en seco: En construcción en seco, las placas de yeso deben colocarse, rellenarse y lijarse . Este trabajo requiere mucho tiempo (alrededor de 102 horas), pero puede ahorrar entre un 60 y un 70 por ciento de dinero.
Instalaciones al aire libre: Dependiendo de sus deseos, aquí puede arreglárselas con poco dinero.
Empapelar es una de las artesanías ligeras que puede hacer incluso como un aficionado al bricolaje sin experiencia.
- Artesano hábil
Trabajo estructural: esto lleva mucho tiempo y, por lo tanto, es muy costoso. Casi la mitad de los costos de construcción se pueden atribuir al armazón, de los cuales alrededor del 40 por ciento son costos de materiales. Incluso si probablemente no pueda hacer todo usted mismo, el solo hecho de ayudarlo puede ahorrarle dinero.
Ventanas, puertas y escaleras: a diferencia del trabajo estructural, la participación salarial es muy baja, por lo que solo se puede ahorrar entre el 10 y el 30 por ciento de los costos totales.
Enlucido: El enlucido de paredes también requiere mucho tiempo, pero vale la pena si considera el potencial de ahorro del 70 por ciento.
- Profesionales de mejoras para el hogar
Instalación sanitaria: Básicamente, es mejor dejar los dedos fuera. A menos que sea un especialista y sepa exactamente qué hacer.
Instalación eléctrica: Las instalaciones eléctricas no deben ser abordadas de ningún modo por legos, porque el riesgo de accidentes eléctricos es alto. Mejor dejar el trabajo a un profesional.
La instalación eléctrica debe ser siempre realizada por un especialista, el riesgo de accidentes eléctricos es demasiado grande.
Eso te trae tu propia contribución
Con la ayuda de las siguientes tablas, puede ver cuánto potencial de ahorro hay en la construcción de una casa. Los datos se refieren a una casa de última fila con un sótano de tres plantas y 140 metros cuadrados de espacio habitable. En total, el cliente ahorró alrededor de EUR 18,867 de EUR 253,482.
| Tipo de contribución personal |
Gasto de tiempo |
Ahorros |
|
Construcción en seco con aislamiento térmico de las superficies del techo. |
102 horas |
4.085 € |
|
Coloque los alféizares de las ventanas adentro |
3 horas. |
124 € |
|
Colocar baldosas y losas |
48 horas |
1.919 € |
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Establecer puertas de habitación |
79 horas |
3173 € |
|
Trabajos de pintura y barnizado |
94 horas |
3.775 € |
|
Instalar revestimientos de piso |
89 horas |
3553 € |
|
Empapelado |
31 horas |
1.238 € |
|
Área al aire libre |
30 horas |
1.000 € |
|
Trabajo propio total |
476 horas |
18.867 € |
Fuente: Asociación de Constructores Privados - Oficina Regional de Múnich y alrededores
Garantía por trabajo propio
La empresa constructora no asume ninguna garantía por su propia contribución o daño emergente. No puede presentar reclamaciones de recurso contra sus trabajadores de la construcción. Para asegurar las reclamaciones de garantía contra la empresa, se debe formular cuidadosamente en el contrato dónde termina la actuación de los profesionales y comienza la suya. Está seguro si comprueba minuciosamente los trabajos preparatorios de la empresa para detectar defectos y, en caso de duda, solicita mejoras. Solo después de la aceptación comienza su proyecto. Por el contrario, haga que su sub-planta también sea aprobada por el administrador del sitio antes de que el próximo especialista comience su trabajo.
Entrevista: Los que se joden ahorran dinero
La arquitecta Marai Ströcker y su esposo trabajaron duro para construir su propia casa, y eso con un sistema. En una entrevista con Your-Best-Home.net, el cliente del distrito de Soest revela cómo el trabajo personal es exitoso.
Una encuesta de propietarios de edificios mostró recientemente que casi el 90 por ciento de los propietarios de edificios están trabajando en el sitio de construcción. Usted y su esposo también han hecho mucho por su cuenta. ¿Valió la pena el esfuerzo?
En todo caso. Ahorramos un total de 100.000 euros, un buen tercio de los costes de construcción por metro cuadrado. Sin nuestra propia contribución, no hubiéramos podido permitirnos una casa de este tamaño.
Como arquitecto, eres un especialista. ¿Seguramente eso fue una gran ventaja?
Correcto. Pude hacer toda la planificación yo mismo. El rendimiento personal también siempre depende de la artesanía. Afortunadamente, mi esposo tiene un gran talento en este sentido. Sin ayuda de nadie, se encargó de casi todo el trabajo interior, la instalación eléctrica completa y la fijación de la fachada de madera. Por cierto, es ingeniero mecánico de profesión, por lo que no tiene nada que ver con la construcción.
Según su experiencia como arquitecto: ¿Cuánto pueden ahorrar los constructores promedio con su propia contribución?
Es posible el diez por ciento de los costos totales. Para aquellos que pueden manejar bien las herramientas, se puede hacer mucho trabajo sin conocimientos especiales. Pero entonces debería tener un especialista a mano para cada operación. Ver un video en YouTube no es suficiente para construir una casa.
¿Dónde puedes encontrar un especialista si no tienes un artesano en tu familia o entre amigos?
No compre el material en una ferretería, sino en una tienda especializada. Paga un poco más, pero recibe buenos productos y, sobre todo, una persona de contacto competente. Los constructores pueden preguntar inmediatamente si pueden volver a contactarnos si hay algún problema. Los talleres especializados también suelen prestar herramientas especiales, y el experto suele mostrar cómo utilizarlas correctamente.
Ha planificado su propio trabajo desde el principio. ¿Como funciona?
La elección de materiales es importante. Una casa de madera ofrece las mayores oportunidades para colaborar. Cualquiera que construya una casa sólida debe poder construir muros. Atornillar paneles a la pared, por otro lado, no requiere ninguna habilidad especial. Después de todo, todo el mundo ya ha tenido un destornillador inalámbrico en la mano. Entre otras cosas, tenemos una fachada de madera en lugar de yeso y pisos de madera en lugar de piedra. El trabajo que pueda hacer usted mismo depende, por supuesto, de sus propias habilidades. Los azulejos no son nuestro fuerte, por lo que los hemos mantenido al mínimo. También es más difícil con una arquitectura compleja, por ejemplo, con una galería, escaleras abiertas, barandillas de vidrio sin marco o paredes redondas.
¿Qué trabajos vale la pena hacer tú mismo?
Los artesanos suelen comprar materiales de construcción mucho más baratos que los propietarios de edificios. Por lo tanto, los oficios con altos costos laborales y bajos costos de materiales son adecuados para el trabajo personal. Esto se aplica a los paneles de yeso, por ejemplo. Instalar paredes livianas, nivelarlas y lijarlas requiere mucho tiempo, incluso para los expertos. El lego puede hacer esto más barato. Y tampoco puedes hacer mucho mal. Los trabajos de pintura, revestimientos de pisos e instalaciones al aire libre, como protección contra salpicaduras para la casa, trabajos de pavimentación, colocación de losas de terraza o construcción de muros de jardín, también son fáciles de lograr.
¿Qué actividades deberían dejar los laicos mejor a un especialista?
La estática y todos los comercios donde los defectos pueden tener graves consecuencias. Se requiere precaución con las instalaciones eléctricas y de agua, así como con los revestimientos de techo y piso. Si las baldosas del piso de la ducha no están apretadas, rápidamente tendrá humedad en la regla y altos costos de reparación. No hay garantía para nada que haga usted mismo. Aún puede ayudar con oficios difíciles, pero es mejor solo bajo la guía de un artesano.
¿Trabajan juntos artesanos y constructores?
Sí, el cliente se convierte en un ayudante. Los comerciantes a menudo traen a un colega porque algunos trabajos se hacen mejor en parejas, incluso si es solo una cuestión de que un asistente entregue el material. Los constructores ahorran el salario por hora del segundo hombre si, en cambio, se ayudan a sí mismos. El requisito previo, por supuesto, es que la empresa artesanal se involucre en este trato.
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Arquitecto interno: Marai Ströcker es socio gerente del estudio de arquitectura RSA en Lippstadt.
La madera es la clave: la instalación de paneles OSB fue fácil para el cliente, Markus Oel. Esa fue también una razón para la elección del material.
¿A dónde van las piedras? - El hijo de tres años muestra un gran compromiso. Mamá nunca lo pierde de vista en el sitio de construcción.
En el verde - Mellrich es un pequeño pueblo en el distrito rural de Soest en Renania del Norte-Westfalia. La casa más llamativa del pueblo pertenece a los Ströcker.
Hipermetropía: la vista del green no está obstruida. En el interior, diferentes pisos dividen ópticamente la habitación en áreas de estar y comedor.
Comida: las comidas de la familia se sirven en la cocina abierta. La mesa del comedor junto a la ventana grande está a solo dos pasos.
¿Qué errores se deben evitar absolutamente?
La autoevaluación incorrecta es peor. Los constructores que tienen poca experiencia con su propio trabajo a menudo sobreestiman sus habilidades y el tiempo requerido es muy poco. Esto es arriesgado y no solo por posibles defectos. Si bloquea a un especialista porque su propia operación no se terminó a tiempo, genera altos costos adicionales.
¿Qué deben considerar los constructores en la planificación de su tiempo?
Un lego siempre necesita mucho más tiempo para trabajar que un profesional. Es mejor concentrarse en un máximo de dos o tres operaciones que no se suceden. Esto crea un respiro. En general, los descansos son muy importantes porque construir una casa es agotador. Al principio estábamos en el sitio de construcción todas las noches y todos los fines de semana. Fue un momento difícil. Después solo planeamos los fines de semana para trabajar, y las cosas fueron mucho mejor. Los días de la semana servían de amortiguador: si había que terminar algo rápidamente, lo estropeábamos excepcionalmente después del trabajo.
Muchos construyen porque necesitan más espacio para la familia en crecimiento. ¿Cómo se construye una casa con un niño?
Cuando construimos nuestra casa, nuestro hijo tenía tres años. Estuvo mayormente con nosotros en el sitio de construcción, pero fue fácil mantenerlo ocupado. A veces se le permitía convertir tornillos en madera, a veces balancear el cepillo. Por supuesto, siempre lo tuve a la vista. Eso restringió mi fuerza laboral, pero aún podía ayudar. Ahora tenemos dos hijos. La contribución personal en la medida en que lo hemos hecho ya no sería concebible hoy. Nuestras horas de trabajo se duplicarían fácilmente.
