Muchos compradores de edificios antiguos y herederos quieren actualizar sus casas con la última tecnología, convertir pequeñas habitaciones en espacios abiertos o ampliar el ático. Hay suficientes ideas, pero la modernización puede ser costosa. ¿Qué trabajo debería abordar, qué debería hacer sin él? Damos consejos sobre qué vale la pena y qué se puede posponer.
Modernización: las preguntas y respuestas más habituales
¿Cuál es la diferencia entre modernización y renovación?
Modernización es el término que se utiliza para referirse a los cambios estructurales y técnicos que reducen la demanda energética de una casa, ahorran agua, aumentan el valor de una propiedad o en general aumentan la calidad de vida. Al renovar, se renueva la estructura del edificio, se reemplazan las tuberías y se cambia la estática. Se habla de rehabilitación, por ejemplo, cuando se restaura el uso utilizable, estable y previsto del edificio. En este sentido, la modernización puede ser parte de la renovación, pero no al revés.
¿Cuánto cuesta una modernización?
Eso depende de lo que se esté modernizando y en qué medida. Dado que esto difiere de un caso a otro, esta pregunta no puede responderse de forma generalizada, sino que debe aclararse para el caso individual respectivo. Pero los subsidios estatales cubren parte de los costos, que también se pueden deducir de los impuestos.
¿Cuánto puede ser un aumento de alquiler después de una modernización?
El arrendador puede asignar el once por ciento de los costos de modernización al alquiler anual. Pero solo si realmente implica medidas de modernización y no costos de mantenimiento que debe asumir usted mismo.
Consejo 1: sopese los costos y beneficios de la modernización
El valor ideal de una modernización no se puede calcular y lleva a algunos propietarios de edificios a muchos lujos innecesarios. Pero incluso con una modernización más modesta, el valor de mercado de la propiedad aumenta en una cantidad mayor que los costos de modernización puros; después de todo, un edificio antiguo modernizado ofrece más encanto y calidad de vida, comodidad y espacio, y se puede usar de manera más práctica.
Mucha gente prefiere vivir en un entorno establecido a una nueva construcción y les resulta atractivo vivir y trabajar en un edificio antiguo. La modernización del diseño, como un piso de parquet limpio o una cómoda escalera, actualiza una casa, así como un aislamiento térmico adecuado o un tipo de calefacción moderno que alivia la billetera. La base de todo aumento de valor es una modernización técnica y creativamente exitosa con servicios de construcción inteligentes, buenos materiales de construcción y trabajo profesional. La madera, por ejemplo, es popular, probada y saludable: muchos renovadores y modernizadores están pensando en el material de construcción y lo están poniendo en manos de verdaderos profesionales de la madera.
Consejo 2: crea un plan de modernización
Definitivamente vale la pena una modernización integral de la construcción de viviendas y los servicios de construcción: Your-Best-Home.net será más fácil y económico de mantener y mantener en el futuro; si se produce algún daño, es más pequeño y se puede reparar más rápidamente. Junto con el arquitecto y el maestro carpintero, determine qué trabajo también desea abordar; estas modernizaciones son apropiadas según la edad y el estado:
- Renovación, modificación o ampliación de la construcción
- Mejora de la protección contra el calor, el ruido y / o incendios
- Reemplazo de ventanas y puertas
- Renovación de baños
- Renovación de la fachada con aislamiento térmico
- Modernización de los servicios del edificio
- Acabado interior de suelos, paredes, techos y escaleras
- Extensión de techo, extensión o jardín de invierno
Consejo 3: traiga expertos
Independientemente de si su casa está envejeciendo, desea comprar una casa antigua o ha heredado un edificio antiguo: debería ser más moderno, tal vez más grande o simplemente más bonito. Depende de usted si la modernización se desarrolla sin problemas o sus noches sin dormir. Examine la propiedad a fondo desde el interior y el exterior y desde el sótano hasta el techo. Anote dónde hay defectos obvios o incluso daños y cómo desea solucionarlos. Pregúntele a un arquitecto y maestro artesano de diversos oficios si sus ideas pueden realizarse y si ha pensado en todo. Hemos resumido los tipos más comunes de daños en edificios antiguos para usted en un artículo aparte: Renovación de edificios antiguos: debe tener en cuenta este tipo de daños. Los expertos también pueden señalarle daños,que, como laico, difícilmente puedes reconocer, e incluso los expertos a veces solo los reconocen a segunda vista. Los profesionales de la construcción en madera, como carpinteros y carpinteros, verifican la salud y la resistencia de los componentes de madera y también le dicen si el aislamiento de las paredes exteriores y el techo es suficiente, si se deben instalar nuevas ventanas o cómo se puede diseñar la fachada de una manera atractiva.
No solo descubrirá de los arquitectos cómo se pueden implementar sus ideas para una modernización. Los artesanos también son importantes interlocutores.
Consejo 4: establezca prioridades al modernizar
Ahora se trata de priorizar las medidas más importantes. Después de discusiones preliminares y en base a sus notas, finalmente determine qué debe permanecer y dónde desea modernizaciones. Divida el trabajo entre el trabajo que se necesita con urgencia y el trabajo que puede posponerse; esto enderezará el financiamiento y lo protegerá de la sensación de que se le avecina demasiado. ¿Qué deseás?
- Usted gana más espacio reorganizando el plano del piso, reubicando la escalera, la conversión del desván, un jardín de invierno o una extensión.
- Experimentarás una mayor comodidad con la domótica, puertas más anchas, un nuevo baño, escaleras más cómodas y una mejor protección acústica y contra incendios.
- Con un nuevo sistema de calefacción, un buen aislamiento térmico y nuevas ventanas, ahorra energía y los costes asociados.
- Puede crear más valor para su propiedad si renueva la sustancia y asegura o aumenta su capacidad de carga.
- Puede darle a su casa un perfil más alto con una pintura de fachada fresca y una puerta de entrada elegante, hermosas persianas y un dosel protector, escaleras externas seguras y techos intactos.
Consejo 5: así es como obtienes ofertas
Un plan de costos para la modernización muestra rápidamente lo que puede pagar y dónde debe hacer concesiones. En caso de duda, invierta primero en la estructura del edificio y luego en muebles atractivos. Obtenga ofertas de costos para todos los oficios que participarán en la modernización; recomendamos obtener ofertas de tres empresas artesanales para cada tarea de construcción.
Durante la revisión de la oferta, también hace preguntas sobre los costos y el tiempo de construcción y, antes de concluir el contrato, considere si el beneficio esperado realmente vale la pena. El estilo de una casa vieja, modernizada de manera profesional y sensible difícilmente puede ser superado por una casa nueva, el valor de mercado futuro del edificio antiguo puede ser mayor que el precio de compra y los costos de modernización combinados. Sin embargo, tenga en cuenta que no todos los extras se amortizarán si planea vender.
No se involucre en ofertas de paquetes. Muchos trabajos, como la instalación del aislamiento térmico, incluido el enlucido y la pintura, son ahora estándar, por lo que es posible una oferta calculada con precisión.
Consejo 6: cree un plan de financiación y solicite financiación
Para el préstamo de financiamiento, obtenga varias ofertas de bancos y discuta la solución más favorable para usted con su asesor financiero. Existen ayudas estatales para diversas reformas y modernizaciones, que explicamos con más detalle en los siguientes artículos:
- Financiamiento del KfW para una vida adecuada a la edad
- Subvenciones del KfW para la renovación energética
- Financiamiento KfW para sistemas de seguridad
- KfW 70: modernización con ayudas estatales
Para determinar el monto exacto que se financiará para las medidas de modernización, agregue las estimaciones de costos de los artesanos a los costos de los servicios de arquitectura, aplicaciones de construcción, expertos en construcción, certificados de ahorro de energía y deduzca los fondos para las diversas medidas. Debe solicitar la financiación antes de que los artesanos lleguen al sitio de construcción. Por cierto: debe cubrir del uno al dos por ciento de los costos de modernización para el mantenimiento continuo de la casa.
En el curso de la planificación de la modernización, también debe pensar en los costos. Los programas de financiación estatales le ayudarán a convertir su antiguo edificio en la casa de sus sueños.
Consejo 7: Compruebe y mantenga la capacidad de carga antes de la modernización.
Cualquiera que quiera mover paredes o expandir el techo coloca más carga en la construcción de la casa. Por lo tanto, antes de emprender una modernización exhaustiva, debe verificar la capacidad de carga del edificio existente, es decir, los componentes existentes. Deben ser lo suficientemente estables para soportar tanto ellos mismos como cargas futuras. Los componentes portantes recién instalados se calculan y dimensionan de acuerdo con las normas vigentes. Si la capacidad de carga del edificio existente no es suficiente incluso antes de la modernización o si se agregan cargas, se adaptan a los nuevos requisitos más altos: pueden resultar del aislamiento térmico y el revestimiento de techos inclinados, la instalación de paredes divisorias o niveles intermedios, la expansión del ático previamente no utilizado a espacios habitables. , Agregar una ventana salediza o agregar al techo.
Los estándares se crearon originalmente para edificios nuevos. Si la aplicación de una norma para su antiguo edificio parece inapropiada, puede solicitar excepciones a la autoridad supervisora del edificio. En algunos estados federales ya existen desviaciones aprobadas oficialmente; pregunte a un ingeniero estructural, un maestro carpintero y la autoridad de construcción de su región.
Consejo 8: solicite el permiso de construcción
Las normas de construcción regulan el uso y diseño de un edificio y su estabilidad y la física del edificio, es decir, protección contra el calor y la humedad, aislamiento acústico y protección contra incendios. También puede haber requisitos de protección de monumentos para casas históricas. Dependiendo de las modernizaciones que esté planeando, es posible que necesite o no un permiso de construcción.
Con permiso de obra
- Cambio de uso
- Cambios que afectan la estabilidad y seguridad funcional de la casa
- Cambio en la apariencia externa
Sin permiso de obra
- Reparaciones cosméticas
- Modernizar los servicios de construcción
- Mejorar el aislamiento térmico, el aislamiento acústico y la protección contra incendios.
Las regulaciones sobre protección contra el calor, el ruido y el fuego también deben cumplirse para los trabajos de modernización que no requieren aprobación; están reguladas en las regulaciones y estándares de construcción estatales y en la Ordenanza de Ahorro de Energía (EnEV).
Consejo 9: cumpla con la normativa de modernización
Normas de protección acústica
No existen regulaciones de protección contra el ruido y contra incendios para las casas nuevas. Sin embargo, cualquier persona que modernice ampliamente una casa adosada, una casa adosada o un edificio de apartamentos debe proteger a los residentes del ruido y el fuego.
Las medidas de insonorización amortiguan el ruido que penetra en la casa desde el exterior y protegen las áreas de vida o de trabajo desconocidas de los ruidos de su propia casa. Un estándar diferencia entre los niveles de aislamiento acústico I, II y III con sugerencias para un mayor aislamiento acústico en edificios de apartamentos y casas adosadas. Las recomendaciones también se pueden utilizar para el aislamiento acústico en su propia sala de estar, para lo cual no existen regulaciones obligatorias. En edificios nuevos y antiguos, la norma se aplica si se va a cambiar su uso, por ejemplo, mediante ampliaciones o adiciones, ampliaciones o conversiones de loft. En el curso de una modernización tan completa, es aconsejable mejorar el aislamiento acústico al mismo tiempo que el aislamiento térmico. Hable con su arquitecto y profesional de la madera en qué medida las medidas de aislamiento planificadas mejorarán la protección contra el ruido y el fuego al mismo tiempo.
El ruido del apartamento vecino es una fuente constante de estrés. La insonorización de las paredes ayuda a evitar esto.
Normas de protección contra incendios
Para las casas que se van a utilizar de manera diferente después de la modernización y / o cuya estructura de soporte se cambia, se aplican las normas de protección contra incendios como en los edificios nuevos. Las regulaciones estatales de construcción estipulan para los componentes individuales qué período de resistencia al fuego (F) deben alcanzar y qué materiales pueden consistir; las letras los identifican como:
- No inflamable: A.
- Retardante de llama: B1
- Normalmente inflamable: B2
- Fácilmente inflamable: B3
Las medidas de protección contra incendios dependen de la altura del edificio, la función del componente y el tipo de uso del edificio. Un “edificio de baja altura” es aquel en el que el piso del piso superior está a menos de siete metros por encima del sitio; sus paredes exteriores, techos, divisiones de apartamentos y techos deben alcanzar la clase de resistencia al fuego F 30 B. Esto significa: En caso de incendio, deben permanecer funcionales durante al menos 30 minutos y pueden contener materiales combustibles como madera (B2 normalmente inflamable), pero no materiales de la clase de materiales de construcción B3 (fácilmente inflamables). Se imponen requisitos más estrictos en las paredes divisorias de los edificios y en los edificios más altos.
Normativa de la EnEV
La Ordenanza de Ahorro de Energía considera Your-Best-Home.net como un todo; no es solo la protección térmica de los componentes individuales lo que cuenta. El consumo de energía anual de la casa es importante; también se puede reducir utilizando un sistema de calefacción moderno, por ejemplo. Las regulaciones de la EnEV se aplican a edificios nuevos y componentes nuevos en edificios antiguos si:
- Más del 20 por ciento del área de componentes se puede reemplazar por paredes exteriores, ventanas, puertas francesas y ventanas de techo.
- El volumen del edificio calentado se amplía en 30 metros cúbicos o más.
- Los componentes se cambian más allá de un cierto porcentaje del área del componente.
La evidencia de la EnEV se proporciona para los componentes individuales o como una suma global; se considera que el requisito se ha cumplido si el edificio modificado en su conjunto excede el valor máximo permitido para el consumo de energía primaria de los edificios nuevos en un máximo del 40 por ciento. Puede leer más sobre esto aquí: Casas KfW en comparación: estándares y requisitos para una casa eficiente.
Regulaciones de la ciudad o municipio
Las ciudades y los municipios suelen emitir estatutos de diseño. Esto también se aplica a los edificios antiguos que se están modernizando y define las características externas de las casas, como la inclinación del techo, la forma y el tamaño de las buhardillas, la apariencia de las ventanas y puertas o los materiales y colores de la fachada y el techo. Todos deben adherirse a esto; sin embargo, a menudo se pueden hacer excepciones con una sólida justificación.
Los costos de energía se pueden reducir modernizando la calefacción.
Consejo 10: solicite un pase de energía
Desde hace varios años, se ha emitido un pase de energía para edificios nuevos y edificios antiguos ampliamente modernizados. Evalúa la calidad “energética” del edificio, teniendo en cuenta el sistema de calefacción y ventanas, paredes exteriores, techos y otros componentes que influyen en la demanda energética. El pase será emitido por los autorizados a presentar documentación de obra, asesores energéticos de los centros de consumo y asesores energéticos de edificios certificados, y desde la entrada en vigor de la Ley de Energía de Edificios en otoño / invierno 2020 también por maestros artesanos. Todo edificio necesita un pase de este tipo cuando se vende o se alquila. El pase de energía para edificios antiguos contiene tres datos importantes:
- El valor energético para la eficiencia energética global del edificio.
- Valores comparativos con otros edificios.
- Recomendaciones de remediación
