En el camino hacia un nuevo edificio, uno de los primeros y más importantes pasos es estudiar cuidadosamente el plan de desarrollo. En él, los municipios especifican la forma en que se pueden construir, plantar y aprovechar las propiedades, qué propiedades deben tener las edificaciones y qué distancias deben observarse.
Pero no todo se define en detalle en cada plan de desarrollo, lo que da a los propietarios cierta libertad a la hora de diseñar su proyecto de construcción. Al mismo tiempo, todo aspecto que se regule expresamente en el plan de desarrollo, en definitiva el Plan B, es ley vinculante.
Sentido y propósito del plan de desarrollo
Los municipios rara vez otorgan excepciones a la planificación por buenas razones: porque el Plan B no solo restringe, sino que también garantiza la seguridad de los ciudadanos. Cualquiera que construya una casa hoy y de acuerdo con el plan de desarrollo no tiene que tener en cuenta la contaminación acústica de una escuela en la propiedad vecina tampoco debe verse perjudicado por una regla de excepción en el futuro.
La situación es similar con regulaciones individuales como el número máximo de pisos en los edificios o su orientación. La sombra inminente de los edificios que son demasiado altos en las inmediaciones o una restricción desagradable de la privacidad se puede ver en el plano del edificio si sabe cómo leerlo. En este sentido, un plan de desarrollo también sirve para determinar el valor y mantener el valor de una propiedad asegurando una calidad definida estructuralmente.
En definitiva, la intención a la hora de emitir un plan de desarrollo es que un municipio pueda controlar el desarrollo de su área en interés del bien común y de forma transparente para los ciudadanos. Si las exenciones estuvieran a la orden del día, este objetivo estaría en riesgo. Es por eso que es tan importante que aquellos interesados en comprar traten con el plan de desarrollo para la propiedad de sus sueños y las áreas circundantes antes de comprar. De esta manera, se pueden evitar posteriores decepciones y riesgos financieros.
Sección 34 BauGB en lugar de un plan de desarrollo
Al decidir y ejecutar un plan de desarrollo, los municipios deben adherirse a las leyes federales y estatales. Pero no existe un plan de desarrollo para cada área sobre la que se pueda y deba construir. Este es más a menudo el caso de distritos que han estado en uso durante mucho tiempo y donde se está considerando un (nuevo) uso para un lote baldío. Entonces el § 34 del Código de la Construcción (BauGB) es decisivo.
Básicamente, establece que un proyecto de construcción es permisible "si encaja con la naturaleza y el alcance del uso estructural, el método de construcción y el área de la propiedad que se va a construir, y el desarrollo está asegurado". Esta formulación deja a los responsables de la toma de decisiones en las autoridades de construcción un margen de maniobra considerable y es poco esclarecedor para los constructores potenciales. Cuando algo encaja en el entorno y cuando no, siempre está en el ojo del espectador.
La siguiente consideración puede servir como una guía aproximada: cuanto más heterogéneo es un vecindario, más probable es que se confirme que un edificio recién planificado se integrará con su entorno. La vaguedad en el texto legal puede tener un efecto positivo, pero también negativo, siempre depende de la perspectiva.
Componentes de un plan de construcción
Las categorías de información más importantes mencionadas en la Sección 34 de la BauGB se establecen en detalle en el plan de desarrollo: el tipo y extensión del uso estructural y el método de construcción requerido establecen el rumbo para un proyecto de construcción. Además, el plan de desarrollo puede contener más información sobre el uso del suelo, el diseño de la fachada, los materiales de construcción que se pueden utilizar y muchos otros aspectos.
Formalmente, el plan de construcción consta de dos partes: una parte de texto describe las regulaciones y complementa la otra parte, un dibujo de plano gráfico. Ambas partes juntas forman el plan de desarrollo y son vinculantes.
Un plan de desarrollo generalmente consta de una sección de texto y un dibujo de plano gráfico.
Dentro de la parte gráfica, una gran cantidad de diferentes abreviaturas, números, líneas y símbolos sirven para transmitir información concentrada. Todo constructor futuro debería poder leer y comprender los símbolos y términos más importantes. Esto incluye los siguientes puntos.
Tipo de uso estructural
El tipo de uso estructural se trata de la asignación básica de una propiedad a una zona residencial, zona comercial, zona mixta o especial. El tipo se abrevia con letras mayúsculas. Conexiones con W para zonas residenciales:
- WA identifica áreas con un uso predominante para la vivienda (área residencial general).
- WR nombra áreas que solo pueden estar dedicadas a la vivienda (área puramente residencial).
- WS (área de asentamiento pequeño) significa espacio habitable con huertas.
- WB (área residencial especial) denota áreas en las que se pueden ubicar operaciones comerciales que no perjudican la vida.
- Otras composiciones son, por ejemplo, GI para áreas industriales y GE para áreas comerciales, S para áreas especiales, MD para áreas de pueblos y MU para áreas urbanas.
El dibujo del plano gráfico contiene todas las líneas y símbolos. Con el tiempo podrás recordar qué significa qué.
Grado de uso estructural
Se vuelve un poco más complejo con los números.
- El número de pisos completos permitidos (VG) se indica en el plan de desarrollo con un número romano. Un II significa que el edificio puede tener un máximo de dos pisos. Si el número romano está encerrado en un círculo, no es un número máximo, sino obligatorio. Un II en un círculo significa que el edificio debe ser exactamente de dos pisos. Una indicación como "II-III" significa que al menos dos y un máximo de tres pisos son obligatorios.
- El número de área base (GRZ) es un factor con el que se puede calcular el área máxima de construcción. Se da con un número decimal árabe, a veces después de la abreviatura "GRZ". Un GRZ de 0.3 significa que el 30 por ciento de la propiedad se puede construir. Para una parcela de 1000 metros cuadrados, esto es 0,3 x 1000 m2 = 300 m2.
- El número de área del piso (GFZ) es un número decimal e indica cómo puede o debe ser la relación entre el área de la propiedad y el área total de todos los pisos. Como factor, el GFZ se multiplica por el área de la propiedad y así se obtiene el área de piso permitida o requerida. Con un GFZ de 0,6 y una parcela de 1000 metros cuadrados, esto da como resultado una superficie permitida de 600 metros cuadrados. Si solo se aprueba un piso, GRZ y GFZ son idénticos. Sin embargo, si se planea una casa de dos pisos, estos tampoco deben exceder el total máximo permitido de 600 metros cuadrados. Un GFZ en un círculo o después de la abreviatura "GFZ" denota el área máxima del piso. Los valores mínimo y máximo de GFZ se muestran como "GFZ 0.3 a 0.5", por ejemplo.
- El número de masa del edificio (BMZ) se da como un número decimal en un rectángulo o después de la abreviatura BMZ. Especifica el volumen máximo que puede abarcar un edificio desde el piso inferior hasta el piso superior. Con 1000 metros cuadrados de terreno y un BMZ de 0,8, la masa de construcción es de 800 metros cúbicos.
- Las medidas de altura se pueden dar en forma de altura de alero (TH), altura de cumbrera (FH) o borde superior (OK) con números arábigos en la unidad de metro. Los números dentro de un círculo deben cumplirse exactamente, de lo contrario, estos son valores máximos o rangos permitidos con valores mínimos y máximos.
Línea de construcción y límite de construcción
La información más importante en un plano de construcción también incluye las ubicaciones posibles u obligatorias en las que un edificio puede o debe colocarse en una propiedad. Es importante diferenciar aquí: el límite del edificio encierra un área en la que se puede erigir el edificio de su elección. Se muestra gráficamente con una línea con un punto después de cada dos líneas. Los garajes y cobertizos también pueden estar fuera del límite del edificio si se respetan las distancias prescritas.
Con la línea de construcción, la especificación debe cumplirse de manera más estricta: si se ingresa, el borde exterior del edificio debe construirse exactamente sobre ella. En la representación visual en el plano del edificio, la línea del edificio es exactamente lo opuesto al límite del edificio. Una línea sigue cada dos puntos.
Construcción cerrada y abierta
Esta categoría aborda la cuestión de cómo se relaciona un edificio con los edificios vecinos. Con el método de construcción abierta, abreviado con una o pequeña en el plan de desarrollo, se permite una distancia, con el método de construcción cerrada g, las paredes exteriores de los edificios adyacentes se tocan.
Las casas individuales (E), las casas adosadas (D) y los grupos de casas (H) son concebibles en el método de construcción abierta sin más restricciones. Si las abreviaturas se ingresan en un triángulo en el plan, la designación es obligatoria.
Otras especificaciones
La lista de especificaciones que se pueden definir en el plan de desarrollo es larga. Por ejemplo, un punto sólido en un círculo marca un lugar donde se puede conservar un árbol. Si no se completa el punto, se debe plantar un árbol allí.
Las formas del techo, como el techo a dos aguas (SD) y el techo a cuatro aguas (WD), la inclinación del techo (D) y la dirección de la cumbrera (mostrada por una flecha doble) hacen del plan de desarrollo un corsé ajustado que puede interponerse en el camino de sus propios requisitos de diseño. Por lo tanto, es de fundamental importancia leer detenidamente el Plan B antes de comprar.
Si hay alguna duda sobre las especificaciones, la autoridad de construcción local proporcionará información. Para brindar seguridad por adelantado, las partes interesadas también pueden presentar una consulta preliminar de construcción formal o informal. En respuesta a la solicitud formal, la persona que realiza la solicitud recibe una notificación que es vinculante para un posterior procedimiento de permiso de construcción. Esta es la mejor forma de evitar sorpresas desagradables.