Los costos de desarrollo de una propiedad no deben subestimarse, y también son difíciles de calcular por adelantado. Existen claras diferencias según la ubicación del inmueble y el municipio . Lea aquí cómo se compensan los costos y si debe pagar el monto total usted mismo.
Quien construye una casa generalmente tiene que pagar los costos de desarrollo. El monto de los costos depende principalmente del alcance del trabajo requerido y del municipio respectivo. Los costos se pagan al municipio. Si está conectado a la red de electricidad y agua, las oficinas de servicios públicos también pueden cobrar las tarifas.
Es bueno saberlo: No siempre recibirá la notificación de los costos de desarrollo directamente mientras se construye la casa. A veces, los costos se facturan años después de que se haya completado el desarrollo. Luego puede presentar una objeción, pero debe tener en cuenta que esto no tiene un efecto suspensivo sobre la base legal del Código del Tribunal Administrativo (VwGO).
¿Qué tipos de costos de desarrollo existen?
Los costos de desarrollo de una propiedad difieren en los costos de desarrollo técnicos y relacionados con el tráfico. Los costos técnicos incluyen la conexión de la propiedad a las redes de suministro y disposición. Esto incluye electricidad, gas, suministro público de agua y conexión al sistema de alcantarillado.
El desarrollo del tráfico incluye la construcción de carreteras, aceras, iluminación, espacios verdes públicos, parques infantiles y protección contra el ruido. Pero también hay que tener en cuenta la conexión a la red telefónica y de televisión por cable.
¿Cuándo debe pagar los costos de desarrollo?
Una propiedad siempre debe desarrollarse cuando se va a construir. Esta es la única forma de que la casa proyectada pueda recibir más tarde electricidad y agua. Si solo desea comprar una casa existente, ya no tendrá que pagar ningún costo de desarrollo.
Consejo: si está buscando un terreno edificable, es mejor buscar solo terrenos completamente desarrollados. El hecho de que una propiedad esté parcialmente desarrollada o completamente construida proporciona información sobre los costos de desarrollo que debe tener en cuenta. Las nuevas áreas de desarrollo son particularmente adecuadas, ya que generalmente ya están equipadas con todas las líneas y tuberías importantes; a menudo, no hay costos de desarrollo en absoluto. De lo contrario, de acuerdo con la Sección 129 del Código de Construcción (BauGB), el municipio puede cobrar hasta el 90 por ciento de los costos incurridos por la conexión a la red de electricidad, agua o gas como contribución al desarrollo.
Los costos de desarrollo pueden variar ampliamente
Las contribuciones al desarrollo varían según la ubicación de la propiedad. Si esto está, por ejemplo, lejos de un punto de conexión principal o si se debe construir una carretera para que se pueda llegar a la propiedad, puede esperar costos significativamente más altos. Además, los costos varían de una ciudad a otra y difícilmente pueden fijarse a una tarifa plana.
La ubicación tiene un impacto significativo en la cantidad de costos de desarrollo de una propiedad.
El código de construcción (BauGB) se utiliza para distribuir los costos de desarrollo a las nuevas parcelas de un municipio. El municipio puede elegir diferentes estándares de distribución para calcular los costos. Por ejemplo, depende del tipo de construcción y el tipo de uso de la propiedad. Es bueno saberlo: los usuarios comerciales deben esperar mayores costos de desarrollo que los usuarios privados. Además, los costos están determinados por el área de la propiedad y el ancho de la propiedad. Sin embargo, en última instancia, la distribución de costos depende de la clave de distribución del municipio responsable.
Consejo: preste atención a las designaciones respectivas al ingresar los valores del suelo. Reconocerá las propiedades que están sujetas a desarrollo mediante la abreviatura "ebp" (sujeto a contribución al desarrollo). Si no se tiene que pagar ninguna contribución adicional, la propiedad se marca "ebf" (sin contribución de desarrollo). Si desea comprar un terreno en un área de nueva construcción, la mayoría de los costos de desarrollo, como la construcción de carreteras, alumbrado público y líneas de suministro y disposición, generalmente ya están incluidos en el precio de compra. Aquí el promotor inmobiliario o el municipio realizan un anticipo y luego asignan los costes a las parcelas edificables. En la mayoría de los casos, solo se debe pagar por separado el último metro de cable desde el punto de conexión al edificio.
- electricidad
Los costos de una conexión eléctrica suelen oscilar entre 2.000 y 3.000 euros, dependiendo de la longitud de las líneas. Dado que la conexión eléctrica es indispensable, difícilmente podrá ahorrar dinero aquí. Sin embargo, existe la posibilidad de instalar un sistema fotovoltaico en el techo y así generar energía adicional.
- gas
No es absolutamente necesaria una conexión a una tubería de gas; además, el llamado "gas de la ciudad" a menudo no está disponible en las áreas de construcción rurales más antiguas, ya que no hay una red de tuberías correspondiente. La alternativa: Instale un tanque de gas licuado en la propiedad como medio de transferencia de calor, ya no se recomienda debido a los problemas de emisión. Los cocineros aficionados generalmente prefieren una estufa de gas para cocinar, pero la alternativa más común es la corriente de alto voltaje, incluso si el calor de la estufa eléctrica no se puede dosificar tan bien. Si desea una conexión de gas y Si tiene una red de línea en el sitio, puede esperar costos de conexión de alrededor de 2.000 a 3.000 euros.
Si decide conectarse a la red de gas, los costes de desarrollo rondarán los 2.000 euros.
- agua
Siempre es necesaria una conexión de agua. Dependiendo de la distancia al próximo punto de conexión, pagarás entre 2.000 y 5.000 euros. Si vive en el país, es posible que pueda evitar una conexión a la red de alcantarillado. En cambio, las aguas residuales se pueden almacenar en un tanque grande y un proveedor de servicios especial las bombea regularmente por una tarifa. Es mejor comprobar de antemano si este método es útil para usted. Los llamados tanques sépticos no garantizan un tratamiento confiable de las aguas residuales, por lo que ahora solo están aprobados para la infiltración de agua de lluvia. Si lo desea, también puede hacer los preparativos de inmediato para instalar una conexión de agua en el jardín más tarde.
- telecomunicaciones
Los costos de una conexión telefónica o de banda ancha son comparativamente bajos. Cuente con unos cientos de euros. La instalación suele ser gratuita, pero normalmente se cobra una tarifa de provisión. La tarifa mensual se utiliza luego para pagar el enrutador WLAN, que generalmente se usa para llamadas telefónicas (telefonía IP). Sin embargo, también necesita una conexión a Internet estable con suficiente ancho de banda si desea convertir su casa en una casa inteligente más adelante, por ejemplo, si desea equiparla con un control de hogar inteligente o utilizar servicios de transmisión de video. Con la introducción generalizada del estándar de radio móvil 5G, también se lograrán anchos de banda elevados a través de la red de telefonía móvil en el futuro, lo que podría hacer que los cables de cobre, televisión o fibra óptica queden obsoletos. Qué tan estable será esta conexión celularsin embargo, queda por ver.
Una conexión a Internet de gran ancho de banda es cada vez más importante. Por lo tanto, debe verificar si hay un cable de fibra óptica disponible en el sitio.
Calcule los costos de desarrollo
Calcular los costos de desarrollo usted mismo parece un poco complejo a primera vista. No existe una regla general que se pueda utilizar siempre. Los costos dependen principalmente de la respectiva escala de tarifas del municipio. Dos valores juegan un papel decisivo: el número de superficie de suelo (GRZ) y el número de superficie de suelo (GFZ).
- Ejemplo de cálculo
Se va a desarrollar una parcela de 1.000 metros cuadrados. El área de la base es 0.5 y el área del piso es 1. Por lo tanto, se puede construir un máximo de 500 metros cuadrados. Ambos pisos tienen un área máxima de 100 metros cuadrados cada uno, por lo que se asumen 200 metros cuadrados para los costos de desarrollo de aguas residuales. Se fijan ocho euros por metro cuadrado para los costes de desarrollo. Eso significa: 8 euros x 200 euros = 1.600 euros por la conexión al alcantarillado.
Además, están los costos de conexión restantes para electricidad, gas y telecomunicaciones. Dependiendo de la ubicación y las circunstancias, entonces tienes al menos 5.600 euros. Los costos pueden variar mucho, especialmente cuando se trata de conexiones de agua.
- Costes adicionales
Bajo ninguna circunstancia debe olvidar que cuando se abre un nuevo terreno edificable, la propiedad suele tener que medirse. Además, en muchos casos es necesario elaborar un informe de subsuelo.
Durante la encuesta se elabora un plan oficial del sitio. Además, recibe un plano del sitio relacionado con el objeto que identifica el edificio que se va a construir. La encuesta es realizada por una oficina de topografía aprobada por el estado. Los costos para esto son casi idénticos y se componen de los siguientes puntos:
- Plano oficial del sitio con tres versiones
- Plano del sitio relacionado con la propiedad
- Comprobando la posición y altura, midiendo el edificio
- Buen replanteo
- Tarifa por los documentos de la encuesta
- IVA
Si suma los gastos individuales, debe pagar entre 2.000 y 3.000 euros por la medida.
Ocasionalmente, también puede ser necesario realizar un estudio del suelo. Proporciona información sobre la naturaleza del sitio de construcción y si es necesario tomar más medidas antes de construir la casa. Siempre haga que se lleve a cabo la tasación del suelo antes de comprar la propiedad o tenga derecho a retirarse si el sitio de construcción requiere medidas de cimentación más complejas; esto evitará que lo dejen en un terreno que posiblemente no esté urbanizado o con costos de construcción significativamente más altos de lo planeado originalmente. Por ejemplo, los suelos con capas de turberas en el subsuelo, que a menudo se encuentran en llanuras aluviales y cerca de la costa, son problemáticos; aquí generalmente se requiere una costosa base de pilotes del edificio planificado. Los precios de una prospección de suelos varían según el estado federado entre 500 y 1.000 euros.
Cuidado con los sitios contaminados
Una gran incógnita, que también conviene aclarar antes de comprar la propiedad, es el tema de los sitios contaminados. Por ejemplo, si la propiedad es un antiguo páramo industrial, puede ser necesaria una costosa remediación del suelo debido a contaminantes como el aceite usado. Los residuos de municiones o las bombas de aeronaves no detonadas de tiempos de guerra también deben ser retirados profesionalmente por el servicio de eliminación de artefactos explosivos de conformidad con medidas de seguridad a veces muy complejas. Por cierto: es suficiente si se encuentra un casco de acero viejo o una cadena blindada durante los movimientos de tierra en la propiedad; cualquier cosa que indique operaciones de combate requiere una búsqueda en toda el área de la propiedad para los llamados artefactos explosivos.Como propietario de la propiedad, debe asumir los costos de la búsqueda y, si es necesario, los movimientos de tierra para descubrir las fuentes de peligro. El estado paga tanto por el salvamento como por el desarme, la remoción y la eliminación profesional.
Deducir los costos de desarrollo de los impuestos
Los costos de desarrollo al construir una casa pueden ser considerables. La buena noticia es que usted no tiene que pagarlo por completo, sino que tiene la opción de deducir del impuesto los costos de desarrollo como un servicio de modernización, independientemente de si desea alquilar la futura casa o vivir en usted mismo.
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