En la mayoría de los casos, cualquier persona que quiera encontrar un terreno para construir recurre a un promotor inmobiliario local. Sin embargo, la compra de una propiedad a menudo está vinculada a la compra de una propiedad que ya ha sido planificada y solo tiene una participación limitada en el diseño del edificio. Además, las parcelas edificables también las venden los ayuntamientos o propietarios privados. Aquí puede leer cómo encontrar la parcela de construcción adecuada para su propia casa y a qué debe prestar atención al comprar una propiedad.
- Para encontrar un terreno edificable porque está a la venta, debe buscar en los portales inmobiliarios relevantes en Internet y en las páginas publicitarias de los periódicos regionales. Allí también encontrará información sobre subastas inmobiliarias y ejecuciones hipotecarias.
- Pregunte directamente con su municipio si todavía hay espacio en el que se puede construir o si se planea una nueva área de construcción. Si es así, debe averiguar si ya existe un plan de desarrollo completo y si puede verlo. En tales casos, tiene sentido expresar su interés en una propiedad adecuada en una etapa temprana.
- Además de los bienes raíces, los corredores a menudo también ofrecen una pequeña selección de terrenos para construir. Pero también lo ayudan a encontrar la parcela de construcción adecuada y lo cuidan hasta que se firme el contrato, por una tarifa, por supuesto.
- Muchas instituciones financieras tienen su propio departamento inmobiliario y también ofrecen sus propiedades en Internet. O puede buscar propiedades en la región que desee en el sitio web de Sparkassen-Immobilien.
- También debe preguntar en su círculo de amigos; no todas las propiedades que se van a vender también se anuncian públicamente.
- Busque específicamente lotes baldíos en la región deseada: Lo mejor que puede hacer es mirar primero en Google Maps para ver dónde hay lotes sin desarrollar dentro de un área edificada. Luego, inspeccione la propiedad en el lugar y pregunte a los residentes quién es el propietario. Simplemente pregúnteles si la propiedad está a la venta.
Verifique la edificabilidad del sitio de construcción
Una vez que se haya encontrado una buena parcela, se le preguntará al futuro constructor si la parcela se puede construir. Compruebe si se trata de un terreno de construcción designado de acuerdo con §30 o §34 del Código de Construcción (BauBG), que es adecuado para construir una casa sin restricciones. Si la parcela no se encuentra en un área de construcción designada, debe enviar una consulta preliminar de construcción a su municipio. La autoridad de construcción le dará información legalmente vinculante sobre el potencial de construcción de la propiedad. Si se trata solo de los llamados terrenos de expectativa de construcción, es mejor que mantenga sus manos fuera de la compra. Estas áreas están pensadas como suelo edificable en el plan de ordenamiento territorial del municipio a largo plazo, pero aún no existe un plan urbanístico. La realización de su proyecto podría retrasarse años.
Especificaciones del plan de desarrollo
Si existe un plan de desarrollo legalmente válido para la propiedad, el cliente sabe qué esperar. Este plan a menudo regula los detalles, desde la planta baja y la altura del piso hasta la inclinación del techo, desde el número de pisos hasta la alineación de la cumbrera, y el tipo y color del techo. Algunos planes de desarrollo solo tienen requisitos mínimos: a menudo, incluso se puede construir una casa sueca junto a una casa de campo toscana. Cada municipio puede determinar en el plan de desarrollo cuán uniforme debe ser el desarrollo. En principio, se aplica lo siguiente: Cuanto menor sea la demanda de parcelas edificables en un municipio, mayor será la libertad de diseño de la propiedad.
El estudio del suelo crea seguridad
Las condiciones desfavorables del suelo pueden resultar en costos considerables. Los altos niveles de agua subterránea, los residuos de turberas en el subsuelo, la arena a la deriva o los rellenos de épocas anteriores requieren medidas adicionales como una base de pilotes para una mejor estabilidad o medidas especiales de sellado en el edificio. En caso de duda, obtenga un estudio del suelo antes de comprar. Hay indicios de problemas si, por ejemplo, el agua subterránea está cerca de la superficie, si el agua de los estratos fluye en el subsuelo o el suelo no parece estable. La construcción de los cimientos y el sótano sería mucho más cara. Para una tasación del suelo hay que calcular los costes de 800 a 2.000 euros. Una tasación del suelo es menos importante si la propiedad se encuentra dentro del rango de un plan de desarrollo legalmente vinculante,porque aquí el subsuelo solía ser revisado con anticipación en lugares críticos.
Lista de verificación de la calidad del suelo del terreno edificable
- ¿Qué tipo de suelo es?
- ¿Hay capas impermeables?
- ¿Se esperan inclusiones orgánicas?
- ¿Hubo relleno de tierra en la propiedad? Si es así, ¿cuándo y qué?
- ¿Está la propiedad en el área de fallas geológicas?
- ¿Qué profundidad tiene el agua subterránea y hay que esperar fluctuaciones del agua subterránea?
- ¿Se produce agua estratificada o agua de presión?
- ¿Se inundará temporalmente el terreno edificable?
- ¿Ha habido algún negocio en la propiedad en el pasado? Si es así, ¿cuál?
- ¿Se almacenaron escombros, combustible, aceite, pintura, productos químicos, desechos de producción o desechos domésticos en el sitio?
- ¿Tiene que esperar encontrar restos de municiones en la propiedad?
- ¿Se conocen incendios o accidentes?
Asegúrese de verificar si hay sitios contaminados. Si la propiedad se utilizó anteriormente con fines comerciales, es más probable que se contamine el suelo.
Sitios contaminados en la propiedad
Antes de comprar la propiedad, verifique si hay sitios contaminados en el suelo del sitio de construcción. Especialmente si su sitio de construcción está dentro de una ubicación. Los sitios contaminados pueden rastrearse hasta un uso industrial o comercial anterior. Obtenga más información sobre el uso anterior de la obra en las autoridades ambientales y de aguas o en los registros estatales de sitios contaminados. Si el área se usó comercialmente, puede ser aconsejable realizar un estudio de suelos. Si el área está contaminada con aceite o escombros de construcción, por ejemplo, también se deben tener en cuenta los costos de limpieza por metro cúbico. La Ley Federal de Protección del Suelo regula quién asume estos costos en casos individuales. Además, la propiedad no se puede utilizar como garantía financiera, ya que los sitios contaminados pueden reducir en gran medida su valor.
Antes de comprar un terreno, averigüe si la región fue fuertemente bombardeada durante la Segunda Guerra Mundial. Especialmente en los centros industriales como el área del Ruhr, el área de Stuttgart y el área del Rin-Meno, existe un alto riesgo de que todavía haya restos en el suelo, que deben recuperarse y desactivarse con anticipación con mucho esfuerzo. En caso de duda, controle el sitio de construcción con una sonda de suelo; los residuos metálicos pequeños y grandes son fáciles de detectar.
A veces, la contaminación del suelo proviene de la propiedad vecina. El vecino no solo debe eliminar los contaminantes, sino también restaurar la propiedad a su condición original (sentencia BGH, 4 de febrero de 2005, 5 ZR 142/04). En principio, sin embargo, el propietario actual siempre es responsable ante las autoridades de la remoción de los sitios contaminados. Dado que la renovación suele ser costosa, puede cancelar su proyecto de construcción a efectos fiscales. Las reclamaciones de recurso contra el vendedor generalmente solo son ejecutables si se han acordado expresamente en el contrato de venta.
Verificar la ubicación del solar y la infraestructura
Inspeccione el área circundante varias veces durante la semana para verificar el volumen del tráfico, preferiblemente en diferentes momentos. Si hay empresas industriales en las cercanías de la propiedad o si el ruido de los aviones, los ferrocarriles o la calle perjudica la calidad de vida, el valor de la obra se reduce. Asegúrese de tener un terreno en una zona tranquila con fácil acceso al transporte público. Tiendas, escuelas, médicos, actividades culturales y de ocio también deberían estar cerca. Las autoridades locales de construcción y medio ambiente le informarán si hay proyectos de construcción importantes en el futuro cercano.
Si la parcela no se encuentra en un área de construcción designada, debe enviar una consulta preliminar de construcción a su municipio.
Lista de verificación para la ubicación del terreno edificable
- ¿Cómo valora el carácter del área de asentamiento? ¿El medio ambiente da una buena impresión o el vecindario se ve deteriorado?
- ¿Notas contaminación acústica o por olores (calles, trenes, aviones, plantas industriales)?
- ¿La propiedad está principalmente al sol, a la sombra o en una región con mucha niebla?
- ¿Cuál es la perspectiva? ¿Los vecinos tienen una vista directa de la propiedad?
- ¿Hay conexiones de transporte público en las cercanías de la propiedad?
- ¿Qué tan barata es la conexión por carretera (tráfico local / de larga distancia)?
- ¿Hasta dónde tiene que ir / conducir al trabajo, la escuela y la guardería?
- ¿Hay médicos, tiendas y sucursales bancarias cerca?
- ¿Hay ofertas culturales, actividades de ocio, recreación local y
áreas de excursiones en el sitio?
Desarrollo y calidad de la red
Discuta con el vendedor y el municipio si ya se han implementado medidas de desarrollo en la propiedad, es decir, si las tuberías de teléfono, electricidad, gas, agua y alcantarillado ya están instaladas. Además de la administración municipal, también se puede obtener información de Telekom, las empresas de suministro de energía y las obras sanitarias. Importante: Incluya el estado de desarrollo en el contrato de venta; esto evitará costos innecesarios posteriormente. El estado de la calle residencial y el alumbrado público también son importantes para las parcelas edificables en edificios existentes. Si estos tienen que renovarse en un futuro previsible, los residentes generalmente tienen que asumir los costos.
La calidad de la conexión de datos también es cada vez más importante; idealmente, la propiedad ya tiene una conexión de banda ancha de fibra óptica. Aún se pueden lograr altas velocidades de transmisión a través del cable de televisión. Es mejor preguntarle a un vecino directo si puede probar la velocidad de su conexión a Internet por usted.
Lista de verificación para el desarrollo de la obra.
- ¿El agua potable ya está conectada?
- ¿A qué distancia está la tubería pública de agua potable más cercana?
- ¿Hay una conexión de alcantarillado en la propiedad?
- ¿Qué tan lejos está la tubería de alcantarillado?
- ¿Qué profundidad tiene la tubería de alcantarillado?
- ¿Existe una conexión para gas remoto?
- ¿Qué tan lejos está la tubería de gas?
- ¿Se han tendido líneas eléctricas?
- ¿Qué tan lejos están estas líneas?
- ¿Hay conexión telefónica y / o por cable?
- ¿Las líneas de suministro atraviesan la propiedad? Si es así, ¿cuál?
- ¿Se han pagado las contribuciones de desarrollo y expansión?
- ¿Cuáles son los otros costos?
Ver la entrada del registro de la propiedad de la parcela edificable
Si hay líneas de suministro o mástiles en su parcela de construcción, estos pueden limitar severamente el potencial de construcción de su parcela. Pregunte sobre la llamada carga de construcción, es decir, los "derechos de terceros", al notario que inspecciona el registro de la propiedad para preparar la escritura de compra. En algunos estados federales, puede averiguar estas cargas en el registro de cargas de construcción en la autoridad de construcción responsable. Usted está seguro si no hay derechos de conducta o derechos de paso y tampoco hay contradicciones en términos de propiedad. Se recomienda precaución si su terreno de construcción está cerca de monumentos arquitectónicos o naturales. Entonces definitivamente debe consultar sobre las restricciones legales.
Un extracto del registro de la propiedad también proporciona información sobre las actividades de los propietarios anteriores. Si, por ejemplo, un taller de reparación de automóviles, una gasolinera o un servicio de limpieza solían estar en la propiedad, es posible que queden sobras en la propiedad. Esto también se aplica a las empresas artesanales o de producción o incluso a su uso como vertedero. Los propietarios de las propiedades vecinas también te darán información sobre el uso anterior. En caso de duda, absténgase de comprar o establezca disposiciones de responsabilidad en el contrato de venta.
Si su búsqueda de una parcela de construcción adecuada no tiene éxito, los profesionales, por ejemplo, de la Asociación de Constructores Privados, lo ayudarán.
El contrato de compraventa y los costes adicionales de la parcela edificable.
Una vez que haya encontrado la parcela de construcción adecuada y haya decidido comprar la parcela, un notario preparará el contrato de compra. Verifica las entradas en el registro de la propiedad y formula el texto del contrato. Durante la notarización, explica los riesgos legales y su protección contractual. Una vez que todas las partes han firmado, el notario informa a la oficina de impuestos, el comité de expertos responsable y el registro de la propiedad. Obtiene documentos de borrado y otros permisos legalmente requeridos. Además del precio de la propiedad, también hay una serie de costos adicionales:
Corretaje: ¿Contrató a un corredor para encontrar la propiedad? Entonces eso le cuesta una tarifa de corretaje del tres al seis por ciento, según la región.
Notario:Para que la compra sea legalmente vinculante, necesita un contrato notariado por el notario. Por este servicio, cobra tarifas que se basan en una estructura de costos fijos. El monto del monto depende no solo del precio de compra, sino también del esfuerzo que tenga que afrontar el notario. Usted puede decidir si le deja hacer la notarización o, por ejemplo, le confía la inscripción en el registro de la propiedad. La entrada en sí definitivamente cuesta dinero adicional.
Financiamiento: Si el comprador o constructor obtiene un préstamo para su propiedad, existen costos adicionales de financiamiento. Estos son, por ejemplo, el tiempo de construcción y los intereses de provisión y los recargos por pago parcial o los costos adicionales por ordenar el cargo de la tierra al notario y la inscripción en el catastro.
Impuestos y desarrollo: el estado exige un impuesto de transferencia de bienes raíces del 3.5 por ciento al comprar. Cualquiera que compre un terreno para construir también paga el impuesto de transferencia de bienes raíces para el edificio futuro si la propiedad ya se vendió con la casa planificada. El comprador, por otro lado, solo paga el impuesto sobre la transmisión de la propiedad por la propiedad si puede elegir libremente un promotor inmobiliario después de la adquisición.
Cualquiera que compre terrenos edificables también debe esperar costos de desarrollo. Esto incluye tarifas de conexión para alcantarillado, agua, electricidad, gas o calefacción urbana, cables y teléfonos. Si se derriban edificios antiguos o se talan árboles perjudiciales antes de la construcción, también debe tener en cuenta estos costos. No olvide las tarifas de los permisos de construcción, los costos de electricidad y agua para el sitio de construcción y las contribuciones al seguro.
Medición de la obra: esfuerzo y costes
Cuando se ha encontrado una parcela de construcción adecuada y se ha firmado el contrato de compra, el ingeniero topográfico interviene: prepara los documentos de planificación y los convierte en realidad, coloca clavijas en el lugar y establece los límites. Si desea compartir la propiedad, haga que sea obligatorio activarla. El especialista le asesorará sobre las cuestiones relativas a la viabilidad de la construcción y el plan de desarrollo. Las autoridades de construcción en algunos estados federales requieren un plano oficial del sitio que el topógrafo creará para usted antes de que comience la construcción. Le da al contratista la construcción de esquinas y alturas. Una vez finalizado, el profesional mide el edificio para la oficina del registro de la propiedad.
Las tarifas por el servicio de topografía varían según el estado federal y generalmente se basan en el valor y tamaño de la propiedad. La división y medición de un área de 1.000 metros cuadrados (valor: 100 euros el metro cuadrado) cuesta alrededor de 1.320 euros. La medida del edificio antes de mudarse para una vivienda de valor inferior a 250.000 euros cuesta alrededor de 500 euros. Agregue el IVA y las tarifas a esto.
Los topógrafos entran en escena antes de que comience la construcción.
Así es como funciona un proceso topográfico típico
En nuestro caso de estudio, los constructores encontraron un terreno de 400 metros cuadrados para una vivienda unifamiliar. El nuevo edificio debería costar entre 200.000 y 250.000 euros. Contrata a un agrimensor para medir la propiedad y medir el edificio para que se coloque exactamente de acuerdo con las especificaciones de la aplicación de construcción aprobada.
Consejo: los constructores de toda Alemania pueden contratar a un ingeniero topográfico designado públicamente (ÖbVI), excepto en Baviera, donde las oficinas miden. Aclara: ¿Qué edificios están permitidos? ¿Cuáles son las cargas en la propiedad? ¿Cuánto vale la propiedad? En el caso de un pedido de seguimiento, los costos son parte del servicio de topografía.
Costos: Sin pedido de seguimiento, 40 a 80 euros por hora de
medición:La familia vuelve a medir la propiedad porque ya no se pueden encontrar algunos de los mojones. Si desea compartir una parcela edificable, también debe consultar al profesional. El interesado documenta, mide, marca fronteras, lidera negociaciones fronterizas y solicita la toma de posesión en el catastro inmobiliario.
Costes: Entre 800 y 1.500 euros
Plano del emplazamiento : Para la aplicación del edificio, el cliente necesita un plano del emplazamiento en el que se pueda identificar la ubicación y el importe del proyecto planificado. Dependiendo de la construcción y las regulaciones de construcción del estado, el ingeniero prepara un plano oficial (notariado) o simple del sitio.
Precio: entre 800 y 1.500 euros
.Una vez aprobada la solicitud de construcción, comienza la fase de construcción. El primer paso es excavar el pozo de construcción. El topógrafo marca las esquinas de la casa con estacas de madera (generalmente voluntarias según el estado).
Costes: Entre 300 y 500 euros
Replanteo fino: Una vez excavada la excavación, el responsable de obra necesita puntos de referencia precisos para poder colocar el edificio en la posición correcta. El profesional marca importantes ejes de construcción con clavos en una tabla de masa. El capataz estira los cordones sobre los clavos para determinar la posición de las paredes.
Costes: Entre 400 y 600 euros
Evidencia para la autoridad de edificación:Dependiendo de las regulaciones de construcción estatales, se debe proporcionar evidencia a la autoridad supervisora de la construcción durante la construcción de que el edificio se construirá de acuerdo con el permiso. Certificados de ÖbVI de que la ubicación y la altura del armazón corresponden a la información en el permiso de construcción.
Costos: Entre 400 y 600 euros
Medición: Es deber del cliente tener el edificio terminado medido en términos de catastro para su inscripción en el mapa de la propiedad. El propietario encarga a un agrimensor designado públicamente (o al registro de la propiedad).
Precio: entre 800 y 1.000 euros