Los propietarios a menudo asumen que los inquilinos tendrán que realizar reparaciones cosméticas cuando se muden. Sin embargo, este es solo el caso si estas tareas se han asignado en el contrato de alquiler, con una cláusula efectiva. Le mostraremos qué cláusulas son válidas y cuáles no.
A menudo, los inquilinos no tienen que realizar reparaciones cosméticas cuando se mudan, aunque está escrito en blanco y negro en el contrato. "Contrariamente a la creencia popular, el propietario está legalmente obligado a realizar reparaciones cosméticas en las habitaciones alquiladas", dice Rainer Schmitt, abogado de la Bayerne.V. Eigenheimerverband. De acuerdo con la Sección 535 del Código Civil alemán, el propietario está obligado a mantener la propiedad alquilada durante el período de alquiler en condiciones adecuadas para su uso de acuerdo con el contrato.
¿Quién es responsable de las reparaciones cosméticas?
¿Renovar al final? En principio, los propietarios pueden transferir el deber de las reparaciones cosméticas al inquilino, con una cláusula correspondiente en el contrato de alquiler. Sin embargo, la legislatura establece condiciones estrictas para ello. La ley regula qué debe entenderse por reparaciones cosméticas, es decir, solo el trabajo de pintura. El inquilino solo necesita realizar estas tareas al mudarse si el propietario le ha dado un apartamento renovado para que se mude. Además, el inquilino debe haber vivido en el apartamento durante un período de tiempo más largo, por lo que en realidad es necesaria una reforma pictórica.
En principio, es responsabilidad del arrendador mantener el apartamento de alquiler.
Cláusulas de reparación cosmética no válidas
El Tribunal Federal de Justicia ha declarado inválidas muchas cláusulas contractuales sobre reparaciones cosméticas en los últimos años. Si se cumplen todas las demás condiciones, depende de la formulación correcta si el inquilino debe pintar paredes de colores al mudarse o no.
Tres fuentes de error De su práctica de consultoría, el abogado Rainer Schmitt sabe: "Con más de la mitad de los contratos de alquiler existentes, es probable que la cláusula sobre reparaciones cosméticas sea ineficaz". Esto es especialmente cierto para los contratos de diez años o más. Los jueces han declarado recientemente nulos y sin efecto tres tipos de acuerdos contractuales:
1. La cláusula definitiva de reforma: "El inquilino deberá devolver el piso recién reformado o encalado".
2. Un horario rígido: "Después de X años, las habitaciones A y B serán encaladas o pintadas".
3. La cláusula de cuota: “Pasados X años hay que blanquearla. Si el inquilino se muda de antemano, debe sufragar los costos de renovación proporcionalmente ".
Pinte solo cuando sea necesario
Legalmente, estas y otras cláusulas similares fallan porque cuando se concluye el contrato, no se puede prever el desgaste de la propiedad de alquiler al final del contrato. ¿Pero cómo reconoces una cláusula válida? “Obliga al inquilino a realizar únicamente las reparaciones cosméticas que sean realmente necesarias, en función del grado de desgaste individual”, explica el abogado de la asociación de propietarios. Aconseja a los propietarios que solo utilicen formularios de contrato vigentes que también tengan en cuenta la jurisprudencia reciente. Las fuentes de suministro adecuadas son las asociaciones y los centros de asesoramiento al consumidor. Cualquiera que descargue el primer contrato de alquiler de Internet corre el riesgo de quedarse con los gastos del pintor al final.
Los inquilinos tienen que recurrir a pinceles y botes de pintura cada vez con menos frecuencia cuando renuncian a su antiguo arrendamiento. Los tribunales han declarado recientemente nulas cláusulas como “El inquilino ha renovado o encalado recientemente el apartamento”.
¿Qué son las reparaciones cosméticas?
De acuerdo con la ley (Segunda Ordenanza de Cálculo, Sección 28), las reparaciones cosméticas básicamente solo deben entenderse como pintura sobre la propiedad de alquiler:
- Empapelar, pintar o encalar paredes y techos
- Pintura de suelos de madera, limpieza de alfombras
- Pintura de radiadores, incluidos los tubos de calefacción.
- Pintar las puertas interiores, así como las ventanas y puertas exteriores desde el interior.
- Para pavimentar correctamente las paredes, a menudo también es necesario cerrar los orificios de perforación
¿Cuándo tiene que renovar el inquilino?
Deben cumplirse estas cinco condiciones para que el inquilino esté obligado a realizar reparaciones cosméticas:
- El contrato de arrendamiento estipula que el inquilino realiza reparaciones cosméticas.
- La cláusula del contrato de reparaciones cosméticas está en vigor.
- El inquilino ha vivido en el apartamento durante un período más largo (generalmente 5 años) con desgaste normal.
- Las reparaciones cosméticas son realmente necesarias.
- El arrendador le ha dado al inquilino el apartamento renovado.
Si los cinco puntos son correctos, el inquilino debe llevar a cabo las reparaciones cosméticas profesionalmente por su cuenta o hacer que se lleven a cabo. Una cláusula que requiere la renovación por parte de una empresa especializada seleccionada por el propietario es absolutamente ineficaz.
Pequeñas reparaciones en el apartamento.
El grifo gotea, el botón de descarga está atascado: ¿quién paga las reparaciones en el apartamento?
Es responsabilidad del propietario mantener el apartamento alquilado. Por lo tanto, tiene que reparar el grifo que gotea o la descarga del inodoro rota o contratar a un artesano para que lo haga. Si se estipuló contractualmente con una cláusula de las llamadas reparaciones menores, él puede reclamar el costo de la medida al inquilino. Sin embargo, esto solo es posible hasta la cantidad máxima acordada: el propietario debe realizar las reparaciones más costosas por completo.
¿Cuáles son las reparaciones menores típicas?
Una característica de las reparaciones menores es que el defecto se produce en objetos con los que el inquilino entra en contacto directo con regularidad. Estos son, por ejemplo, accesorios, manijas de puertas y ventanas, interruptores de luz, botones de descarga, pero no tuberías de agua y electricidad o el interior de la cisterna. No se entiende por reparaciones menores la remoción de daños que el inquilino o uno de sus invitados haya causado culpablemente. Esto podría ser, por ejemplo, cristales de ventanas rotos, taladros o grietas en las baldosas. El arrendatario es generalmente responsable de este daño.
¿Cómo se pueden transferir los costos de manera efectiva contractualmente al inquilino?
Las pequeñas cláusulas de reparación en los contratos de alquiler deben establecer claramente qué cantidades debe pagar el inquilino, por la reparación individual y como una cantidad máxima por año. Los tribunales aceptan cantidades de hasta unos 100 euros por una medida. El monto máximo anual puede rondar el seis por ciento del alquiler básico anual. Si la demanda es demasiado alta o si el arrendatario se ve obligado a realizar la reparación él mismo, la cláusula completa se vuelve ineficaz. Como resultado, el arrendador tiene que pagar todos los costos de las reparaciones menores de su propio bolsillo.