Cualquiera que haya descubierto propiedades asistenciales como inversión de capital está invirtiendo en un mercado futuro rentable y de bajo riesgo. Porque es una forma de inversión muy segura con muchas ventajas y riesgos manejables.
Debido al cambio demográfico, las propiedades asistenciales se están convirtiendo en una atractiva inversión de capital. Para 2050, se estima que habrá cuatro millones de necesidades de atención en Alemania. Pero todavía no estamos preparados para esto. Alrededor del 90 por ciento de las instalaciones de atención se utilizan en su totalidad. Solo en los próximos diez a quince años se necesitarán cientos de miles de nuevos lugares de atención para satisfacer la creciente demanda. También hay apartamentos para una vida adecuada a la edad. Esto requiere inversiones que hasta ahora han sido realizadas principalmente por bancos, compañías de seguros o fondos. Mientras tanto, sin embargo, el mercado también está abierto a inversores privados. Y para ellos, las propiedades asistenciales, especialmente la inversión en apartamentos asistenciales, son una inversión que vale la pena.
¿Qué es un apartamento asistencial?
Los apartamentos de cuidados son unidades residenciales en un hogar de ancianos. Son más o menos comparables a un condominio. Sin embargo, los apartamentos care son habitaciones individuales o dobles con baño, algunas con balcón o terraza. Están libres de barreras y accesibles para discapacitados. Existen sistemas de llamadas de emergencia y áreas comunes como comedores, cocinas y áreas verdes. Las habitaciones tienen una superficie media de 25 a 35 metros cuadrados y el operador de la residencia las alquila a los residentes. La división exacta del hogar de ancianos la realiza el desarrollador y operador del hogar de ancianos. Porque cuando compras un apartamento de cuidados, no solo adquieres una unidad residencial, sino también proporcionalmente el área común. Una sociedad gestora asume los deberes de un propietario.
¿Quién ofrece hogares de ancianos?
La construcción de hogares de ancianos generalmente es planificada e implementada por un promotor u operador de propiedades. La propiedad también se divide en unidades individuales según la Ley de Propiedad de Vivienda (WEG), que son asumidas por diferentes inversores. Los corredores especializados conocen las peculiaridades de esta inversión de capital y se encargan de todos los trámites por ti. Si no solo desea invertir su capital, debe pensar detenidamente en el financiamiento de antemano. En principio, puede invertir en un nuevo edificio o comprar un asilo de ancianos existente a otro inversor. Puede hacer esto último, por ejemplo, a través de mercados inmobiliarios en Internet. Los operadores de propiedades de cuidados de enfermería son a menudo organizaciones benéficas,sin embargo, cada vez más proveedores municipales y privados están ingresando al mercado del futuro.
¿Cuánto cuesta un asilo de ancianos?
Los costos de un hogar de ancianos no solo incluyen el espacio habitable en metros cuadrados, sino también proporcionalmente el área común, y esto puede variar mucho según el sistema. Además del tamaño del apartamento de cuidados y el área común, la ubicación y el equipamiento también juegan un papel importante; ambos pueden tener un fuerte impacto en la rentabilidad de la inversión de capital. Planifique al menos 80.000 euros como inversión. Sin embargo, en promedio, también puede pagar entre 120.000 y 200.000 euros por una propiedad atractiva. Además, hay residencias para mayores con una ubicación y un ambiente especiales por hasta 300.000 euros. No es necesario que cubra la totalidad de la inversión con capital, pero debe tener al menos 30.000 a 50.000 euros disponibles. Puede financiar los demás costos del hogar de ancianos con capital externo.A continuación, puede reclamar los intereses a efectos fiscales.
Invertir en un hogar de ancianos es particularmente lucrativo si la propiedad está en una buena ubicación y también es convincente en términos de calidad y equipamiento.
¿Qué debe tener en cuenta al comprar una residencia de ancianos?
Básicamente, existen dos tipos de propiedad social: elegibles y no elegibles. Los inmuebles elegibles para recibir financiación reciben financiación estatal a través de fondos sociales. La vida asistida, por otro lado, generalmente no es elegible para financiamiento y no recibe ninguna ayuda financiera de los fondos del seguro social. Si alquila en el marco de una vivienda asistida con un contrato de arrendamiento, no tiene protección de los fondos de la seguridad social. La vida asistida sin contrato de arrendamiento, por otro lado, tiene ventajas y desventajas similares a las de un condominio: usted toma sus propias decisiones en una comunidad de propietarios, pero también asume los costos de mantenimiento. A lo que también debes prestar atención:
- Ubicación atractiva con buena infraestructura (médicos, parques y tiendas cercanas)
- Conexión al transporte público
- Operador experimentado con la correspondiente calificación crediticia
- Equipo de alta calidad
Si está considerando la financiación de Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), la propiedad debe cumplir con los criterios habituales de ahorro de energía. Si desea utilizar la propiedad usted mismo más adelante, puede valer la pena invertir en una vivienda apropiada para su edad o en una vivienda asistida en sus inmediaciones.
Las ventajas de las propiedades asistenciales como inversión de capital
Al invertir en propiedades de hogares de ancianos, se eliminan muchas de las desventajas de los condominios. Por ejemplo, no tiene que encargarse personalmente del alquiler y la gestión de la propiedad. Los arrendamientos suelen tener una duración de 20 a 30 años. Los costos de las personas que necesitan atención están cubiertos por los fondos de la seguridad social, según la necesidad de atención. Si no recibe ingresos por alquiler debido a la necesidad, esto no le afecta inicialmente como inversor. Usted recibe el alquiler del inquilino sin importar si el apartamento para ancianos está ocupado o si el inquilino no puede pagar. La pérdida de alquiler es luego pagada al inquilino por los fondos de la seguridad social - y ellos recuperan parcialmente el "anticipo" de los familiares. Pero eso tampoco te afecta. De modo que tiene un cierto nivel de seguridad en lo que respecta a su inversión.Las ventajas de un vistazo:
- Contratos de alquiler a largo plazo hasta 30 años con un inquilino
- El arrendatario asume los trabajos de mantenimiento diario
- Necesita menos reservas que con otras propiedades
- El gerente se ocupa de las preocupaciones del propietario, como la preparación de facturas de servicios públicos.
- El arrendatario paga el alquiler incluso si el alquiler está desocupado o si el alquiler se ha retrasado
- Inscripción en el catastro con todos los derechos y obligaciones de vender, regalar, legar y prestar la residencia
- La propiedad ya ha sido revisada mediante controles de evaluación de necesidades, por ejemplo, por parte de operadores, bancos y agencias sociales.
- Es común el derecho preferente de ocupación en caso de necesidad dentro de la familia
Cualquiera que invierta en hogares de ancianos como inversión de capital disfruta de muchas ventajas.
Los riesgos de los hogares de ancianos como inversión
Al invertir en un hogar de ancianos, la quiebra del operador es su mayor riesgo. Esto ocurre muy raramente en Alemania (menos del uno por ciento). Sin embargo, debe asegurarse de que la propiedad de cuidado esté ocupada por al menos un 85 por ciento para que la operación siga siendo económica. Una mala ubicación, por ejemplo, con poca necesidad de espacio asistencial, equipamiento inferior o competencia en las inmediaciones pueden ser motivos de la ineficacia de una residencia. Si el arrendatario no cumple con las obligaciones de manutención, existe el riesgo de pérdida de la renta, así como la terminación del arrendamiento. Sin embargo, en una comparación directa con un condominio alquilado, estos riesgos son bastante bajos.
¿Cómo se alquila un asilo de ancianos?
La búsqueda y selección del inquilino se hace cargo de la propiedad de cuidado. Como inversor, no tiene que preocuparse por eso. Concluye el contrato de arrendamiento con el operador. Lo siguiente debe estar definido en el contrato:
- Duración del contrato, generalmente de 20 a 30 años
- Monto del alquiler y compensación por inflación mediante indexación
- Derechos y obligaciones del arrendatario, como medidas de mantenimiento
¿Qué costos adicionales existen?
A diferencia de un condominio normal, usted, como propietario de una propiedad asistencial, solo incurre en bajos costos adicionales, como los costos de mantenimiento. En su mayoría, se limitan a "techo y compartimento". Como propietario, usted es responsable del mantenimiento de la estructura del edificio portante, incluido el techo. El operador del hogar de ancianos generalmente paga costos adicionales por reparaciones y mantenimiento. La administración de la propiedad se encarga de las reservas de mantenimiento, lo que aclara y vota en la reunión anual de propietarios. En general, debe tener en cuenta lo siguiente como elementos adicionales:
- Impuesto a la transferencia de bienes raíces, alrededor del 3,5 por ciento al 6,5 por ciento, según el estado
- Gastos de notario y tribunal, alrededor del 1,5 por ciento
- gastos administrativos
- Gastos de mantenimiento, alrededor de dos a tres euros por metro cuadrado.
- Costos de corretaje
¿Son rentables las propiedades asistenciales?
Las propiedades de cuidado son actualmente un nicho. Pero se consideran una inversión particularmente segura con un alto rendimiento. Hasta un cinco por ciento o más es posible con la equidad adecuada. En promedio, puede esperar un rendimiento del 3,5% al 5,5%. Cuando invierte en un hogar de ancianos, obtiene un alto nivel de seguridad de cálculo a través de contratos de arrendamiento prolongados y un bajo riesgo de fallas. En el contrato de arrendamiento, especifica un aumento automático del alquiler (indexación), que se calcula sobre la base de la tasa de inflación y le brinda un cierto nivel de protección contra la inflación. Obtiene condiciones de financiación favorables para las propiedades de los asilos de ancianos y puede deducir de los impuestos los edificios y los intereses de los préstamos. Debido al aumento de la demanda, vender un hogar de ancianos suele ser más fácil que vender un condominio.También puede aprovechar las ventajas fiscales aquí si la propiedad ha estado en su poder durante diez años.
¿Son los apartamentos asistenciales más rentables que los condominios?
En comparación directa con los condominios, los hogares de ancianos son mucho menos riesgosos y más confiables. Con los condominios, no solo tiene mayores costos administrativos y de mantenimiento. También debe esperar co-incumplimientos o incluso alquilar nómadas. Tienes que calcular tus reservas en consecuencia más altas. La demanda por parte de los inversores de hogares de ancianos está aumentando. Los ingresos por alquiler de hogares de ancianos son independientes de la economía y la inflación. Por lo tanto, el alquiler es predecible y estable y, por lo tanto, también es adecuado como plan de pensiones y seguro.