Los derechos de paso, servidumbres y cargas de edificios son un tema complicado. También se trata de costos en muchas áreas diferentes, desde? Registro hasta pagos anuales. En nuestra entrevista, el experto en verificación de costos explica qué costos pueden surgir en relación con los derechos de paso.
Pregunta: ¿Cuáles son los costos del derecho de paso?
Experto en verificación de costos: no se puede decir eso en todos los ámbitos . En primer lugar, los costos tienen un impacto en áreas muy diferentes, hasta el valor de la propiedad, y en segundo lugar, el valor de un derecho de paso o servidumbre también influye en los costos incurridos. La evaluación del valor de un derecho de vía es un asunto complicado, pero cuando se trata de calcular la pérdida de valor resultante de una propiedad, se vuelve aún más complicado.
En primer lugar, hay que distinguir entre:
- si es un derecho de paso
- si es una servidumbre o
- si es una carga de construcción
El trasfondo es siempre el mismo: el dueño de una propiedad tiene que poner a disposición parte de su propiedad para que alguien más pueda llegar a su propiedad.
Pregunta: ¿En qué casos se acuerda un derecho de paso?
El derecho de paso se acuerda principalmente cuando la propiedad se divide
Experto en verificación de costos: Este es particularmente el caso al dividir propiedades: la parte de la propiedad en la parte posterior generalmente ya no tiene ninguna conexión con el espacio público o con una carretera de acceso público, excepto a través de la otra parte de la propiedad. En este caso, se crea algo que se denomina legalmente “propiedad derivada de una tubería”.
Pregunta: ¿Es siempre una entrada válida automáticamente en el registro de la propiedad?
Experto en verificación de costos: en la práctica, tiene varias opciones para acordar y definir legalmente un derecho de paso:
- un acuerdo contractual
- el nombramiento de una llamada servidumbre o
- el registro de carga de un edificio (si es un derecho de paso para uso público).
Los acuerdos contractuales se celebran como un derecho de paso privado entre dos personas con un contrato. En este caso no hay inscripción en el registro de la propiedad, por lo que no hay tasas notariales.
El problema con un acuerdo contractual es que si una de las propiedades cambia de manos, el contrato se invalida automáticamente. Dado que solo se celebró entre dos personas específicas, solo es válido como un acuerdo entre estas dos personas, pero no automáticamente para cada propietario sucesor.
El problema adicional con un acuerdo bajo la ley de obligaciones es que, en el caso de un acuerdo hecho por consentimiento mutuo, el propietario que otorga el derecho de paso no tiene un derecho automático a compensación . No hay costes para el usuario del derecho de paso .
La designación de servidumbre , en cambio, se hace pública en el catastro y tiene vigencia permanente para cada sucesor de ambas propiedades. La servidumbre es un "derecho real" y, por lo tanto, a diferencia del contrato, no es personal.
El notario se encarga de la formulación de la servidumbre, la inscripción en el catastro se realiza con la denominada "propiedad en servicio", es decir, con la propiedad que otorga el derecho de vía. La propiedad que se beneficia del derecho de paso se denomina propiedad recostada (propiedad de Pfeifenstiel). No hay ninguna entrada en el registro de la propiedad para esta propiedad, pero el derecho de paso también afecta el valor de la propiedad para esta propiedad.
Si un camino público pasa sobre propiedad privada, no se crea ninguna servidumbre allí, pero se ingresa una carga de construcción . Las cargas de los edificios no están en el registro de la propiedad, sino en el índice de carga de los edificios.
Pregunta: ¿Existen otros derechos asociados con el derecho de paso?
Experto en verificación de costos: además del derecho de paso real, también se deben respetar otros derechos relacionados. Estos derechos conexos también pueden generar costos en una fecha posterior.
Estos son los siguientes derechos posibles:
El derecho de paso a menudo viene con otros derechos.
- la línea derecha (el derecho a que se coloquen líneas en la parte en la que existe el derecho de paso)
- el derecho de construcción (no necesariamente vinculado, pero posible)
- el derecho de paso
- el derecho de conducir
En el caso de los derechos de construcción, se acuerda que también se puede erigir un edificio en la propiedad dominante (la que se beneficia del derecho de vía) que sobresale sobre la propiedad de servicio. Sin embargo, este no es siempre el caso, pero debe negociarse por separado.
Con el derecho de paso de emergencia, debe existir una situación tal que la propiedad subyacente solo pueda ser alcanzada a través de la propiedad de servicio. Si este es el caso, el propietario de la parcela detrás automáticamente tiene derecho a un derecho de paso. El dueño de la propiedad en servicio no puede negarle esto.
A cambio, el propietario de la propiedad en servicio tiene derecho a la llamada pensión de emergencia , una compensación por el uso de la concesión de un derecho de paso definido. El propietario de la propiedad detrás de la propiedad incurre en gastos con la pensión de emergencia . Estos costos se pagan anualmente. Se miden de acuerdo con las restricciones impuestas por el derecho de vía en la propiedad de servicio.
El derecho de paso de emergencia no se ingresa en el registro de la propiedad , por lo que no hay costos de notario ni de registro de la propiedad.
Además del derecho de paso de emergencia, también puede surgir un derecho a conducir (el derecho no solo a cruzar la propiedad de servicio a pie, sino también a conducir con vehículos) por la misma razón. En este caso, se aplica lo mismo a los derechos de conducción que al derecho de paso de emergencia. En todos los demás casos, se trata como un derecho de paso normal.
Ejemplo de costo de la práctica
Los costos se determinarán mediante un derecho de paso después de que se haya dividido una parcela de tierra. La parcela original de 1.000 m² se divide en dos partes iguales de 500 m² cada una. El valor de mercado de la propiedad es de 300 EUR por m².
Una franja de 60 m² en total está designada en el borde de la propiedad de servicio como medio de acceso a la propiedad detrás.
| Factor de costo | costos | Cumplir con los costos |
|---|---|---|
| pensión anual en efectivo | 500 euros | Trama trasera |
| Tarifa de uso anual (esto también cubre los costos de mantenimiento) | 250 EUR | Trama trasera |
| Depreciación | 15% (22.500 EUR) - 16.665 EUR (valor en efectivo de la pensión en efectivo) | propiedad de servicio |
| Depreciación | 16,665 EUR + 8,333 EUR de pagos anuales (valor en efectivo del alquiler en efectivo o tarifas de uso) | Trama trasera |
Este es un ejemplo de costo individual para un caso de ejemplo específico. En otros casos, los costes y las pérdidas de valor resultantes pueden ser muy diferentes. En este caso, las deducciones y pagos se basan únicamente en una evaluación realizada individualmente.
Pregunta: ¿De qué factores dependen los costos de un derecho de paso?
Experto en verificación de costos: Aquí hay algunas cosas a considerar:
- si es un derecho de paso de emergencia
- si una servidumbre está registrada
- en qué gastos de notario se incurre para registrar la servidumbre
- si una carga de construcción está registrada
- qué otros derechos están vinculados al derecho de paso (por ejemplo, línea a la derecha, conducción a la derecha)
- si solo se hace un acuerdo bajo la ley de obligaciones entre dos propietarios
- qué restricción debe tenerse en cuenta para la propiedad de servicio
- el valor de mercado de las dos propiedades (propiedad de servicio y propiedad gobernante)
- qué tan grande es el área en qué derecho de paso y, si corresponde, se otorgan derechos de conducción y otros derechos
- qué tan grande es el esfuerzo de mantenimiento en el área para la cual se otorga un derecho de paso
Los costes resultantes solo se pueden calcular en casos individuales específicos utilizando varios factores de evaluación. No hay figuras o tablas generales aplicables.
Pregunta: ¿Cuáles son los honorarios del notario para registrar una servidumbre?
Los honorarios del notario varían según el valor del derecho de paso.
Experto en verificación de costos: en casos individuales, puede ser ligeramente diferente, dependiendo del esfuerzo del notario y el valor del derecho de paso registrado.
El programa de tarifas para notarios se aplica al cálculo de los honorarios del notario, como es el caso de todo el trabajo notarial (por ejemplo, transferencia de propiedad). Las tarifas correspondientes se pueden derivar de las tablas de la lista de tarifas.
Con un derecho de paso por valor de 5000 EUR, esto daría lugar a tarifas de alrededor de 30 EUR - 40 EUR en el notario. Además, puede haber costes por gastos adicionales del notario (inspección del registro de la propiedad, gastos de teléfono, etc.) que aún deben tenerse en cuenta.
Pregunta: ¿La depreciación debida a un derecho de paso juega un papel en el precio de compra de una propiedad?
Experto en comprobación de costes: Sí, en cualquier caso. Los terrenos donde se aplica un derecho de vía valen menos y, por lo tanto, también se venden a un precio más bajo.
Sin embargo, calcular la pérdida de valor individual no siempre es fácil y debe ser realizado por un experto experimentado, especialmente cuando se trata de comprar o vender la propiedad.
Pregunta: ¿Eso significa que las propiedades de servicio se pueden adquirir a bajo costo?
Experto en verificación de costos: Eso es demasiado fácil de pensar.
El precio de compra de una propiedad en servicio es, por supuesto, más bajo debido al derecho de paso existente; sin embargo, el área de la propiedad no se puede utilizar por completo debido al derecho de paso. Así que en realidad no hay beneficio real, la reducción de precio también implica una propiedad correspondientemente "más pequeña".
Si la propiedad está financiada, el derecho de paso puede incluso tener un impacto negativo: los bancos a menudo tienden a aplicar un descuento de seguridad más alto de lo habitual, ya que la propiedad con el derecho de paso existente puede ser más difícil de vender más adelante. El mayor descuento de seguridad también puede empeorar las condiciones de financiación y, por tanto, aumentar los intereses de la financiación inmobiliaria.
Pregunta: ¿Existen también desventajas debido al derecho de paso para las propiedades dominantes?
Experto en verificación de costos: siempre que el derecho de paso esté legalmente asegurado por una servidumbre registrada, no hay desventajas significativas.
Sin embargo, se vuelve problemático cuando no hay un derecho de paso anotado en el registro de la propiedad, sino solo un acuerdo bajo la ley de obligaciones. En este caso, dado que no existe certeza jurídica, puede haber problemas con la financiación de la propiedad. Las posibilidades de vender una propiedad de este tipo también suelen ser significativamente peores que con una servidumbre registrada.