Incluso si se han elevado los costos de construcción, una casa sigue generando costos. En una entrevista, el experto en verificación de costos explica en detalle qué costos debe esperar en la práctica.
Pregunta: ¿A qué debe prestar atención cuando se trata de los costos de funcionamiento de una casa?
Experto en verificación de costos: en la práctica, el costo de vida representa la mayor parte del costo de vida para muchos.
No se puede vivir sin él. Estos costos son fundamentales. Todo lo demás viene después.
Para cualquier planificación financiera privada, por lo tanto, es fundamentalmente importante calcular primero el costo total de vida . Solo aquellos que puedan estimar de manera confiable los costos actuales y futuros tendrán una base razonable para la planificación financiera a largo plazo.
Los costos que puede ocasionar ser propietario de una casa a menudo se subestiman. En muchos casos, en términos de costos operativos, una vivienda unifamiliar es incluso más cara que un apartamento de alquiler, incluso si muchas personas construyen su vivienda unifamiliar precisamente para ahorrar costos de alquiler cada mes.
También es muy importante mirar hacia el futuro en lo que respecta a los costes de la vivienda complementaria : una vivienda unifamiliar no siempre permanece nueva y completamente funcional. Las reparaciones y los trabajos de mantenimiento son indispensables para cada casa, el dinero para ellos debe separarse desde el principio para evitar problemas financieros más adelante. A menudo, las personas actúan con demasiada ingenuidad aquí: cuando hay una medida de reparación o renovación importante pendiente, a menudo hay una emergencia y se deben obtener préstamos costosos para financiar las reparaciones o los trabajos de mantenimiento.
Los costos auxiliares a largo plazo deben incluirse en la etapa de planificación
Otro punto importante con respecto a los costos de las casas auxiliares es trabajar de manera constante durante la construcción para reducir los costos auxiliares a largo plazo en la medida de lo posible . El lujo es bastante conveniente, pero a menudo genera costos significativamente más altos en la empresa, lo que a largo plazo sobrecarga el presupuesto familiar. En la práctica, siempre se debe asegurarse de planificar el equipamiento de la casa de tal manera que los costos de operación, reparación y mantenimiento sean lo más bajos posible.
Esto se puede hacer en muchas áreas, por ejemplo, tintineando una fachada, lo que ahorra costosas pinturas y repintados de fachadas a largo plazo. Si planifica esto con anticipación, es posible que haya invertido un poco más, pero a largo plazo ha eliminado un factor de mantenimiento. Calculado a lo largo de 40 - 50 años, a menudo vale la pena. Lo mismo se aplica a los revestimientos de suelos, revestimientos de tejados y otros componentes.
En general, se considera que la casa pasiva es lo último en costos operativos bajos : aquellos que no tienen costos de calefacción o solo tienen costos de calefacción extremadamente bajos parecen ahorrar mucho dinero a largo plazo. Pero no se deje engañar aquí: los costos operativos incluyen más que solo los costos de calefacción. La mayor inversión en la casa pasiva (alrededor del 10% - 15% en comparación con una casa normal de bajo consumo de energía) a menudo se combina con costos de mantenimiento y reparación significativamente más altos para la tecnología complicada (sistemas de ventilación central, controles, etc.). Si tiene en cuenta todos los costos aquí y no solo los costos de calefacción, una casa pasiva es en algunos casos incluso más costosa a largo plazo que una casa mucho más simple y de bajo consumo de energía con costos de calefacción ligeramente más altos.
En resumen, en lo que respecta a los costes de las viviendas auxiliares, es importante calcular los costes auxiliares totales en una fase temprana , para garantizar de forma constante unos costes operativos bajos y unos costes de mantenimiento reducidos para todos los componentes durante la construcción y, sobre todo, para asegurar los costes futuros de reparación y renovación con una reserva de mantenimiento suficientemente alta desde el principio. . Entonces realmente tiene sus costos auxiliares bajo control, y puede dormir mucho más relajado.
Pregunta: ¿Qué costos de vivienda adicionales debe esperar para una casa unifamiliar típica?
Experto en verificación de costos: Los costos adicionales incurridos en la práctica dependen en gran medida de la casa en sí, su antigüedad y su mobiliario.
En la práctica, sin embargo, puede suponer que casi nunca se saldrá con la suya con menos de 400 a 600 euros al mes . Los costos de financiamiento (pagos a plazos de la casa) aún no están incluidos.
Si, por ejemplo, todavía tiene que pagar 500 EUR en cuotas por mes en la práctica, ya tendrá una carga total de alrededor de 1000 EUR a 1100 EUR en el mejor de los casos, que debe poder pagar de manera confiable todos los meses. Al nivel salarial actual, los costos de la vivienda constituyen una gran parte del salario.
Cuanto más antigua es la casa, más cara es mantenerla
En muchos casos, especialmente con casas antiguas o casas que necesitan reparación o con muebles que ahorran menos costos, los costos mensuales pueden ser significativamente más altos. Entonces, a menudo puede ser muy difícil pagar estos costos incluso en situaciones difíciles de la vida (pérdida del trabajo, desempleo, enfermedad).
Un pequeño ejemplo de costos de la práctica
Hemos calculado los costes de una casa unifamiliar de tamaño medio en una propiedad de tamaño medio. Es una casa moderna de reciente construcción sin ningún esfuerzo especial de mantenimiento. Está razonablemente aislado y ahorra energía de manera razonable.
Nuestra casa está al borde de un área metropolitana, no particularmente céntrica y en una zona con costos bastante moderados.
| Enviar | Costos por mes |
|---|---|
| Impuesto a la propiedad | 65 EUR |
| Cargos por alcantarillado | 43,75 EUR |
| Eliminación de basura y limpieza viaria (al municipio) | 45 EUR |
| GEZ (hogar individual) | 17,50 EUR |
| Consumo de energía (muy económico aquí) | 47,50 EUR |
| Barrer y revisar la chimenea | 8,33 EUR |
| Seguro de construcción residencial, seguro contra peligros naturales y seguro de contenido doméstico | 44,17 EUR |
| Seguro de responsabilidad | 6,25 EUR |
| costos de calefacción | 66,67 EUR |
| Conexión telefónica, conexión a internet, televisión | 40 euros |
| Reserva de mantenimiento y reparación | 140 EUR |
| Costos mensuales totales | 524,17 EUR |
Por supuesto, estos son solo costos ejemplares que solo se aplican a una casa y propiedad muy específicas en una ubicación muy específica.
Nuestra casa de ejemplo es una casa comparativamente barata cuando se trata de costos auxiliares: en áreas metropolitanas, con un mayor consumo de electricidad y calefacción y costos de reparación más altos esperados para la casa, la carga mensual puede ser rápidamente mucho mayor.
Sin embargo, 500 EUR al mes ya es una cantidad respetable: si agrega los costos de financiamiento de la casa, el límite de 1,000 EUR para el cargo mensual se excede muy rápidamente, incluso con estos costos auxiliares comparativamente bajos.
Pregunta: ¿De qué dependen los costos de la casa en la práctica?
Experto en comprobación de costes : aquí entran naturalmente en juego una gran cantidad de factores:
- la ubicación de la casa (ubicación, región)
- el tamaño de la casa
- el tamaño de la propiedad
- el valor unitario de la casa
- Antigüedad y estado técnico de la casa
- el equipamiento individual de la casa
- el monto de las primas del seguro a pagar (entre otras cosas, la ubicación de la casa también juega un papel aquí)
- los costes de renovación y mantenimiento previstos en casos individuales (especialmente con respecto a las renovaciones energéticas debidas, que pueden ser extremadamente caras)
- Los costos adicionales incurridos en casos individuales (piscina, mantenimiento de jardines, etc.)
- los reembolsos pendientes de la casa
Debe tener en cuenta todos estos factores al calcular los costos incidentales reales de la vivienda . No debe olvidar ningún punto aquí: muchos costos a menudo no se tienen en cuenta en un cálculo inicial o su monto real se estima incorrectamente.
Pregunta: ¿Qué pasa con el impuesto a la propiedad? ¿Qué costos debe esperar?
El impuesto a la propiedad varía mucho de un estado a otro
Experto en verificación de costos: al calcular el impuesto a la propiedad, el llamado valor estándar de la casa juega un papel importante.
Calcular el valor unitario es bastante complicado en la práctica, por lo que definitivamente debe buscar la ayuda de un especialista. Básicamente, el cálculo del valor unitario consiste en calcular el valor de la propiedad hasta un año específico (en el oeste se aplica el año 1964, en el este el año 1935). Esto crea una base de valor uniforme y comparable.
Para el cálculo oficial del impuesto a la propiedad, el llamado índice de impuesto a la propiedad se aplica al valor unitario; este índice varía según el tipo de uso de la propiedad y el edificio en ella.
Una vez que se ha determinado el índice de impuesto predial , cada municipio puede aplicar una tasa de tasación de impuesto predial diferente a este índice y así determinar los impuestos prediales actuales a pagar.
Sin embargo, existen grandes diferencias en las tasas de evaluación de un municipio a otro; entre áreas metropolitanas y áreas rurales de diferentes países, esto puede significar diferencias del 100% o incluso más . Por ejemplo, existe una diferencia del 100% entre Berlín y las pequeñas comunidades rurales de Baviera.
Pregunta: Las tasas municipales también pueden variar mucho, ¿verdad?
Experto en verificación de costos: Así es: los costos de limpieza de calles, eliminación de basura y cargos por aguas residuales también pueden variar mucho de un municipio a otro.
Si se fijan únicamente en las tarifas de las aguas residuales , esto puede costar 260 EUR o más de 1000 EUR al año , prácticamente cuatro veces los costes.
Los requisitos de cada municipio para la eliminación de residuos municipales y la limpieza de calles también pueden diferir mucho.
Con todo, se puede decir que la ubicación de una casa es muy importante para los costos adicionales posteriores . Siempre debe pensar detenidamente dónde construir o comprar. Durante períodos de 40 a 50 años, las diferencias de costo entre áreas con tarifas bajas generales y áreas con tarifas generales más altas se suman significativamente.
Pregunta: Las primas de seguro también pueden ser bastante diferentes, ¿verdad?
Experto en verificación de costos: Sí, se basan, por un lado, en la ubicación y ubicación de la casa (por ejemplo, número de eventos de lluvia intensa, posibles daños por tormentas o inundaciones, área urbana o comunidad rural) y, por otro lado, por supuesto, siempre en el equipo y el individuo Riesgo de daño.
Sin embargo, a largo plazo, los seguros ofrecen una buena forma de ahorrar en costos auxiliares: a través de comparaciones de seguros individuales, negociaciones con la compañía de seguros y agrupación de pólizas de seguro con una compañía.
Bajo ninguna circunstancia debe ahorrar con un seguro insuficiente, ya que puede ser difícil vengarse en caso de daños. En el caso de un seguro insuficiente masivo del edificio, las compañías de seguros pueden querer pagar mucho menos o nada más en caso de daños. No debe correr este riesgo bajo ninguna circunstancia; no vale la pena los pequeños ahorros de la prima de seguro más baja.
En su propio interés, también debe asegurarse de tener suficiente cobertura de seguro. Debido al cambio climático, las tormentas más fuertes y los eventos de fuertes lluvias masivas se están volviendo cada vez más frecuentes en Alemania, incluso en lugares donde antes no existía nada como esto. Eso tampoco cambiará en el futuro.
Pregunta: ¿No es posible ahorrar algo a largo plazo en las tarifas de las aguas residuales?
Experto en verificación de costos: Definitivamente hay opciones para esto.
En la mayoría de los casos, la tarifa de aguas residuales también se basa en el tamaño de las áreas selladas en la propiedad; estas no son solo áreas de techo, sino también entradas de vehículos a prueba de infiltraciones, caminos pavimentados o áreas de asfalto en frente de la casa.
Aquellos que recolectan agua de lluvia pagan menos tarifas por aguas residuales
Si el agua de lluvia que golpea se drena y se filtra en una zanja en la propiedad o se recoge en una cisterna y se usa para regar el jardín, los cargos por alcantarillado ya se pueden reducir significativamente. Por supuesto, también se reduce el consumo de agua potable.
Sin embargo, cuando se trata de la instalación, los sistemas de recolección de agua de lluvia reales son bastante costosos: el agua de lluvia recolectada solo puede usarse para regar el jardín, inodoros y lavadoras; todo lo demás está prohibido. Para ello, se debe instalar un circuito completo de instalación en paralelo en la casa, lo que genera altos costos. En la práctica, siempre hay que calcular con mucha precisión si todavía vale la pena.
Otra posibilidad puede ser la creación de un techo verde; esto también reduce las tarifas de aguas residuales a largo plazo y también se puede construir con altos subsidios en algunos municipios.
Cubrir caminos de entrada y patios con pavimento de filtración también puede ser una forma de reducir el tamaño de las áreas selladas y, por lo tanto, los cargos por aguas residuales a largo plazo y de forma permanente.
Sin embargo, todo esto solo se aplica a los municipios que también realizan un cálculo de la tarifa de aguas residuales dividido; en Alemania, sin embargo, la mayoría de ellos lo están haciendo hasta ahora.
Pregunta: ¿Qué hay de los costos de mantenimiento? En el ejemplo de costes, se calcularon las reservas de mantenimiento de 140 EUR al mes, ¿de dónde viene eso?
Experto en verificación de costos: los propietarios de edificios de apartamentos en Alemania están legalmente obligados a cubrir una proporción razonable de los costos de mantenimiento del edificio para tener suficiente dinero disponible en caso de emergencia.
Si lo piensa lógicamente, esto también se aplica a todas las demás casas: ninguna casa puede prescindir de reparaciones y medidas de renovación a largo plazo.
El cálculo se puede derivar del método de cálculo habitual para edificios de apartamentos; en principio, se aplica a todas las casas.
La suposición subyacente es que dentro de 80 años (la vida útil promedio de un edificio) pueden surgir aproximadamente 1,5 veces los costos de construcción del edificio (excluidos los costos de tierra y desarrollo).
Esto es lo que dice la fórmula de Peters . Ha demostrado ser bastante realista en la práctica.
Si nuestra casa tiene ahora unos costes de construcción puros de 120.000 EUR, los costes totales de mantenimiento ascenderían a unos 180.000 EUR en 80 años. Eso sería alrededor de 2.250 euros al año y 187,50 euros al mes.
Dado que no experimentaremos ni financiaremos la vida útil completa de nuestra casa de ejemplo nosotros mismos y tampoco recibiremos buenos intereses sobre nuestras reservas, hemos establecido la cantidad mensual para nosotros en 140 EUR.
Sin embargo, para una casa más antigua, más cara o incluso más grande, esta reserva debería incrementarse significativamente de acuerdo con la fórmula de Peters.
El método de cálculo de los legisladores, sin embargo, asume al menos entre 7 y 9 euros por m² de espacio habitable al año para edificios de apartamentos que pueden tener hasta 30 años = "" (si todas las reparaciones están al día).
En vista de los altos costos de las renovaciones relacionadas con la energía exigidos por la ley y los costos en constante aumento en el sector de la artesanía, este parece ser el límite inferior incondicional , que también solo tiene en cuenta el espacio habitable de los edificios de apartamentos, pero no las habitaciones auxiliares.
Las reservas anuales resultantes de 980 EUR a 1.260 EUR por año nos parecen un poco demasiado bajas en vista de los costes en la práctica, por lo que preferimos ceñirnos a la fórmula de Peters. Eso al menos nos da un cierto margen de seguridad.
