Cuando se busca un espacio habitable, a menudo se pasan por alto las buenas opciones obvias. Convertir un antiguo granero en un espacio habitable con carácter de loft puede ser una buena opción en muchos casos, pero los costos a menudo se subestiman. En una entrevista, el experto en verificación de costos explica en detalle lo que realmente puede costar una conversión de establo en la práctica.
Pregunta: ¿Por qué vale la pena convertir los graneros viejos en espacio vital y a qué debe prestar atención de antemano?
Experto en comprobación de costes: Lo que muchas veces no se tiene en cuenta con los antiguos graneros es la sensación de vida que se puede conseguir en ellos al reformar. Después de una renovación, un antiguo granero definitivamente tiene el carácter de un loft, que se diferencia poco de la arquitectura de fábrica tan buscada en los lugares urbanos.
Las habitaciones altas, luminosas, con una generosa sensación de espacio y una multitud de opciones de diseño espacial y muy individual son tan posibles cuando se convierte un antiguo granero como con fábricas abandonadas que se adaptan como espacios de vida tipo loft. Sin embargo, con los graneros, a menudo se pasa por alto el potencial existente para un espacio habitable único y excelente.
Por supuesto, primero debes invertir mucha planificación por adelantado. En primer lugar, se trata de si una ampliación del granero y un cambio de uso como espacio habitable pueden aprobarse según la ley de construcción. Con muchos graneros que están afuera, es muy difícil, si no imposible, obtener tal permiso.
Dado que los graneros son todos edificios antiguos o muy antiguos, muchos de ellos están listados. En la práctica, esto significa una gran cantidad de requisitos que deben cumplirse, incluido el mantenimiento de la fachada en el estilo correcto, lo que a veces puede ser un desafío (por ejemplo, con respecto a la instalación de ventanas).
A continuación, necesita un arquitecto que tenga las calificaciones necesarias y cuyo estilo pueda acostumbrarse. También es importante que el arquitecto tenga una profunda experiencia con los edificios antiguos y protegidos.
Tampoco es un error si el arquitecto tiene la mejor relación posible con las autoridades de construcción pertinentes; con respecto a los permisos necesarios, vale la pena un buen acuerdo entre el arquitecto y la autoridad (es). De lo contrario, implementar los planes y obtener los permisos adecuados puede resultar muy tedioso y llevar mucho tiempo.
Los costos de tal conversión tampoco deben subestimarse. Como regla general, deberá realizar este proyecto con un presupuesto similar al de un edificio nuevo; si también se van a llevar a cabo medidas de mantenimiento y renovación en la estructura del granero, puede ser aún más costoso. Debido al espacio habitable muy especial y de alta calidad que obtiene más adelante al convertir el granero, el cálculo de costo-beneficio es en muchos casos bastante positivo.
Pregunta: ¿Cuáles son los costos que suele esperar al convertir un granero en la práctica?
Los costos de una extensión de granero varían mucho
Experto en verificación de costos: por supuesto, es difícil establecer una cifra general, ya que los costos siempre dependen en gran medida del edificio en sí y de sus propios planes para el espacio habitable posterior.
Sin embargo, en la práctica, incluso en condiciones favorables y con pequeñas contribuciones personales, difícilmente será posible una conversión de menos de 1.000 euros por m² . Esto solo es posible si usted mismo puede hacerse cargo del trabajo de operaciones individuales más grandes, e incluso con esto, es cuestionable si puede caer significativamente por debajo de este umbral.
En general, los costes de construcción tenderán en la mayoría de los casos a rondar los 1.500 EUR por m² , especialmente si se deben implementar requisitos de protección de monumentos y también son necesarias medidas de renovación en la estructura del edificio.
Lo que facilita las cosas con respecto a los costes es que normalmente se tiene menos presión de tiempo al realizar la conversión y que un antiguo granero también se puede convertir en un espacio habitable completo "por etapas". Esto también crea tiempo para su propio trabajo y no tiene que gastar todo el presupuesto en poco tiempo.
Un pequeño ejemplo de costos de la práctica
Un antiguo granero en la Selva Negra (500 m² de superficie útil, enumerado) se convertirá en un apartamento independiente (300 m²) y un apartamento (150 m²) para alquilar más tarde.
Debido a las amplias medidas necesarias, los costes totales de construcción son de 2.000 euros por m² .
El granero es un edificio protegido, lo que significa que se pueden obtener los subsidios adecuados y es posible una depreciación especial.
| Enviar | costos |
|---|---|
| Costos de construcción apartamento propio | 600 000 EUR |
| Costos de construcción de apartamentos de alquiler | 300 000 EUR |
| Costos totales de construcción | 900 000 EUR |
| Financiamiento comunitario (remodelación del centro de la ciudad) | 22 500 EUR |
| Costos de financiamiento para ambos departamentos por año | 39,960 EUR |
| Departamento propio de depreciación de protección de monumento (AfA) | 48.600 EUR al año durante 10 años |
| Departamento de alquiler de depreciación de protección de monumento (AfA) | 24 300 EUR al año durante 7 años, luego 18 900 EUR al año durante 4 años |
| Reembolsos de impuestos en total en 11 años | menos EUR 256.095 |
| Ingresos por alquiler por mes | 1.125 EUR |
| carga anual con él (costos de financiamiento menos la depreciación de la protección del monumento y el alquiler) | 945 EUR por año |
Por supuesto, este es solo un ejemplo de costo único que solo se aplica a un edificio muy específico y ciertas medidas de renovación.
Hay subvenciones para la renovación de los graneros listados.
Nuestro ejemplo de costos muestra, entre otras cosas, muy claramente que los requisitos de protección de monumentos no siempre tienen que ser una carga, pero pueden representar una ayuda financiera muy importante para la renovación debido a la posible depreciación.
Incluso sin los ingresos por alquiler, la carga mensual en este caso difícilmente sería más alta que con una casa unifamiliar típica, pero con menos de la mitad del espacio habitable.
Por lo tanto, cuando se trata de costos, siempre depende de la mejor planificación general posible y completa por adelantado. Los edificios catalogados no deben ignorarse desde el principio.
Pregunta: ¿De qué factores dependen en la práctica los costos de conversión de un establo?
Experto en verificación de costos: Por supuesto, aquí entran en juego muchos factores. Los más importantes son:
- el posible precio de compra del edificio y la propiedad
- el estado estructural del edificio
- si el granero es un edificio protegido
- qué requisitos existen para un cambio de uso como espacio habitable por parte de la autoridad
- qué medidas de renovación se tomarán exactamente
- qué restricciones se aplican a la conversión (por ejemplo, conservación de la fachada)
Como regla general, vale la pena planificar sobre la base del uso permitido y adaptar sus propias ideas para un posible diseño a estas especificaciones. También en términos financieros, generalmente vale la pena. Por otro lado, tratar de hacer realidad sus propias ideas a menudo puede resultar desproporcionadamente caro en casos individuales.