Renovación de edificios antiguos: costes y financiación
Construir o renovar una casa no es como comprar un producto terminado como un automóvil. Ciertas circunstancias, como el clima o la quiebra de una empresa involucrada durante el período de construcción, son incalculables. Por tanto, un proyecto de construcción siempre conlleva un cierto riesgo de costes. Esto se vuelve a incrementar cuando se rehabilita un edificio antiguo, ya que no todas las medidas necesarias son evidentes antes de comenzar la construcción. Estas incertidumbres se compensan con la planificación del financiamiento, que requiere un alto grado de precisión de los costos de construcción estimados, pero que, no obstante, debe llevarse a cabo en una etapa muy temprana del proyecto.
Renovación energética © Gina Sanders, fotolia.com
Sin embargo, se puede lograr un cierto grado de seguridad de costos si se tienen en cuenta algunos consejos sobre cómo proceder al determinar los costos. Una medición exacta de la estructura existente y un análisis de la estructura del edificio son esenciales para determinar los servicios requeridos de la manera más completa posible. Además, es importante vigilar de cerca los costos de construcción durante el proyecto de construcción para poder reaccionar de manera rápida y competente ante posibles cambios.
Conceptos básicos de cálculo de costos y monitoreo de costos
Dos cosas son esenciales para una estimación de costos precisa:
- Un análisis detallado del inventario y
- una planificación concreta del proyecto de construcción posterior
Si bien un inventario debe proporcionar información sobre el estado estructural y energético del edificio, la planificación refleja las decisiones resultantes para el alcance de las medidas. Sobre la base de estos documentos de planificación, a su vez, se pueden determinar los costos de construcción esperados.
Planificación de la modernización de la casa © Franck Boston, fotolia.com
Dependiendo del avance de la planificación y la construcción, los costos de construcción se estiman, detallan y controlan en diferentes etapas. Los arquitectos e ingenieros determinan los costos de construcción de acuerdo con los métodos y niveles de clasificación de DIN 276. Una descripción general de este tipo de cálculo de costos también es útil para el profano, ya que refleja la dinámica del desarrollo de costos en la obra.
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Los siguientes cuatro desgloses de costos se proporcionan en DIN 276 y deben usarse dependiendo del progreso de la construcción
1. Estimación de costos
La estimación de costos se realiza sobre la base de la planificación preliminar, que incluye los resultados del análisis de inventario. Entre otras cosas, sirve como base para la planificación del financiamiento y generalmente también es requerido por el banco cuando solicita un préstamo para verificar la solvencia del proyecto. En muchos casos, también es necesario presentar una estimación de costos al solicitar financiación. Para organizar los diferentes costos, una estimación de costos se divide en siete grupos de costos. Los dos primeros grupos incluyen el precio de compra y el costo de desarrollo de la propiedad.
Los costos de construcción reales, es decir, los costos que están directamente relacionados con el edificio, se incluyen en los dos grupos siguientes, los costos de construcción del edificio y los sistemas técnicos. Se determina multiplicando el área bruta del piso del edificio o la parte afectada del edificio con los parámetros de costo de un edificio comparable. Los costos de las instalaciones al aire libre, los equipos especiales y los servicios de construcción auxiliares en los últimos tres grupos de costos se calculan por separado.
2. Cálculo de costos
Una vez finalizada la planificación del diseño, se realiza el cálculo de costes. Por lo general, esto se hace en función de los componentes, es decir, las diferentes masas y cantidades de los componentes se multiplican por los parámetros de coste correspondientes. Por tanto, la condición previa es una determinación exacta de la masa de los componentes individuales. Los respectivos parámetros de costos son determinados, publicados y actualizados en ciertos intervalos por varios institutos y proveedores de bases de datos de costos de construcción. Si una operación ya está asignada a cada elemento de costo en este paso, esto facilita la estructura posterior orientada a la ejecución, que es necesaria para comparar las ofertas.
3. Estimación de costos
La estimación de costes se crea después de la adjudicación de los servicios en base a las sumas de los pedidos de las empresas artesanales contratadas. Por tanto, muestra los costes que se producirían si la reforma se llevara a cabo exactamente según lo previsto y solo con los servicios encargados. Este desglose de costos se puede utilizar para controlar los costos de toda la fase de construcción. Si surgen costos adicionales debido a medidas imprevistas, estos se agregarán a la lista. De modo que siempre obtendrá una descripción general del estado actual de los costes.
4. Evaluación de costos
La evaluación de costos se crea después de la finalización de todo el proyecto de construcción en función de todas las facturas pagadas y proporciona información sobre el costo final de la renovación. En aras de la integridad, no deben faltar las contribuciones personales. En este caso, se utilizan los costes que se habrían calculado a cargo de una empresa especializada.
Plan de financiación
Una vez que se han determinado los costos de renovación aproximados con base en la estimación de costos, el siguiente paso es planificar el financiamiento. Si sus fondos propios son insuficientes, también es posible la financiación externa, por ejemplo, a través de los llamados préstamos de modernización del banco propio. Los programas de promoción del KfW Bank, que apoyan a los propietarios de edificios con subvenciones o préstamos con descuento, son especialmente atractivos. Estos préstamos también se pueden solicitar a través del banco elegido para la financiación.
Financiamiento © Doc Rabe, fotolia.com
Para no exceder su límite financiero mensual con el reembolso del préstamo, debe calcular de antemano qué cantidad de dinero está disponible para intereses y reembolso cada mes. Esto se puede hacer elaborando un balance simple en el que se deducen los ingresos netos mensuales, los gastos de manutención, incluidos el automóvil y las vacaciones, así como los costos de funcionamiento, como las contribuciones al seguro. Las reservas para futuros trabajos de mantenimiento del edificio también forman parte del gasto, ya que pueden surgir de vez en cuando incluso después de la reforma y, por tanto, deben figurar en el balance. El monto restante del salario neto después de deducir todos estos montos da el posible cargo mensual por el pago de un préstamo.
Cómo calcular el cargo mensual máximo
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Guardar, pero en los lugares correctos
Incluso en el momento de la estimación de costos, a menudo se hace evidente si el proyecto de construcción se encuentra dentro de las posibilidades financieras. Si se excede el límite de la carga financiera, el proyecto no tiene que abandonarse de inmediato. Un paso atrás en la planificación puede mostrar si todavía hay potencial de ahorro. En principio, sin embargo, hay medidas de las que no se puede prescindir. Esto se aplica en particular a la reparación de daños estructurales. Porque si estos no se eliminan lo más rápido posible, pueden empeorar y generar costos de seguimiento.
También es indispensable la implementación de los requisitos que exigen la autoridad de construcción o la protección de monumentos y las medidas energéticas que son obligatorias en la Ordenanza de Ahorro de Energía. Sin embargo, algunas correcciones y cambios en la planificación y ejecución pueden ahorrar dinero real.
Renovación de edificios antiguos: estas oportunidades de ahorro deben examinarse
Los ahorros potenciales resultan, entre otras cosas, de:
- Realización de trabajos individuales en casa, especialmente en la construcción de interiores
- Negociaciones de precios con empresas ejecutoras y planificadores
- Rebajado de secciones de construcción individuales, que también se puede realizar más tarde
- Reducir el estándar de equipamiento para el diseño de interiores, especialmente en baños y cocinas
- Cambie materiales costosos por alternativas económicas
