Alquilar un apartamento es una buena inversión y también es adecuado como plan de pensiones. Sin embargo, si estás pensando en alquilar un apartamento, debes informarte a fondo, porque hay muchas cosas a tener en cuenta. Damos una descripción general y consejos.
Comienza con el cálculo del alquiler y continúa con la búsqueda de inquilinos de buena reputación. Las cuestiones fiscales y otros detalles también deben aclararse con anticipación para evitar problemas.
A pesar de estos preparativos, alquilar un apartamento es una inversión muy sencilla y, por tanto, muy popular. Las siguientes explicaciones le ayudarán a orientarse si también desea alquilar un apartamento.
Alquilar un apartamento: las tareas de un propietario
Si desea alquilar un apartamento, primero debe verificar si tiene los requisitos necesarios. Por un lado, es importante tener en cuenta los recursos necesarios.
De hecho, alquilar un condominio requiere una cierta cantidad de trabajo. Las típicas pérdidas de tiempo entre las tareas de un propietario son:
- la preparación anual de la factura de servicios públicos para el inquilino,
- el cálculo anual de la rentabilidad para las autoridades fiscales,
- aparecer en las reuniones de propietarios y los acuerdos asociados con respecto a los próximos trabajos de renovación, las reglas de la casa y otros asuntos de propietarios,
- si es necesario, renovaciones o reparación de daños en el apartamento o artesanos de puesta en servicio,
- Búsqueda de inquilinos, cambio de inquilinos y nuevos alquileres,
- Aclaración de cualquier disputa legal con el inquilino, los copropietarios y la asociación de inquilinos.
Parte de este trabajo, como la creación de la factura de servicios públicos, puede realizarlo un administrador confiable que cobra una tarifa mensual fija. Tienes que encargarte de otras cosas tú mismo.
Alquilar un apartamento: ¿tiene sentido?
A partir de este período, vale la pena alquilar un apartamento
Es importante que los propietarios sepan que cuando alquilan un apartamento están comprometidos con el largo plazo. Este es especialmente el caso de un contrato de arrendamiento por tiempo indefinido. Además, cuanto más tiempo viva el inquilino en el apartamento, más difícil será rescindir el contrato de alquiler. Este compromiso a largo plazo también se relaciona con la inversión de capital, porque un departamento alquilado es menos lucrativo de vender que uno vacío.
En la mayoría de los casos, comprar un apartamento para alquilar solo vale la pena si el propietario se queda con esta propiedad durante al menos diez años. Solo después de este período no se adeuda ningún impuesto de especulación por la propiedad, que se calcula sobre la base de la ganancia en el valor. Por lo tanto, considere cuidadosamente si está dispuesto a asumir compromisos a largo plazo.
¿Cuál es la rentabilidad de alquilar un apartamento?
Alquilar un apartamento puede generar ingresos bastante buenos, pero el rendimiento del alquiler, que se puede calcular con precisión antes de comprar, no suele estar por encima de la media. Hay escasez de viviendas en muchas ciudades, por lo que los propietarios están sujetos al freno del alquiler. Esto limita las ganancias de los propietarios y está destinado a ayudar a los inquilinos a obtener una vivienda asequible. El límite también garantiza que el alquiler no se pueda aumentar a voluntad.
En general, por lo tanto, solo tiene sentido alquilar un apartamento durante mucho tiempo. Esto se debe a que la propiedad generalmente solo pierde valor una vez que se alquila, ya que un comprador potencial tendría que hacerse cargo de este apartamento junto con el inquilino. Sin embargo, dado que muchos compradores quieren utilizar la propiedad adquirida por sí mismos, un apartamento desocupado tendría un precio más alto.
Se pueden elaborar planes de financiación interesantes, especialmente con contratos de alquiler a largo plazo o indefinidos. Estos pueden ayudar con el ahorro de impuestos o garantizar un rendimiento confiable a largo plazo. Con un arrendamiento graduado o un arrendamiento indexado, también puede determinar cuándo debe aumentar el alquiler al firmar el contrato y así obtener más ganancias para usted.
Alquilar un apartamento: calcular el precio del alquiler
Si desea alquilar un apartamento, debe averiguar exactamente qué ingresos de alquiler puede obtener. Una mirada al mercado inmobiliario actual ayudará. Una comparación de los alquileres locales y, si es necesario, una mirada al índice de alquileres locales también ayuda a evaluar mejor su propio apartamento. La ubicación, el tamaño, el año de construcción y el equipamiento son criterios muy importantes en este cálculo. También debe comprobar el tiempo medio que tardan en alquilarse los apartamentos de alquiler. Puede valer la pena invertir algo de dinero para modernizar el equipo, de modo que se pueda exigir un precio de alquiler más alto y el apartamento pueda encontrar partes interesadas más rápidamente.
Se puede determinar bastante bien una renta adecuada sobre la base del índice de renta. Sin embargo, el control de alquileres que puede estar presente también juega un papel. Si el freno del precio del alquiler se aplica en el área residencial afectada, el precio del alquiler puede ser un máximo de diez por ciento por encima del alquiler comparativo local. Si no se debe respetar un límite de precio de alquiler, se aplica el límite. Según esto, el alquiler puede aumentarse en un máximo de 20 por ciento durante un período de tres años, en algunos estados federales solo en un 15 por ciento. En algunas excepciones, se pueden solicitar más. Sin embargo, solo hay una excepción si el arrendador puede demostrar que tendría que aceptar pérdidas si el alquiler fuera menor.
Si la renta comparativa local se excede en un 50 por ciento o más, la legislatura habla de usura y puede castigar al propietario de acuerdo con la ley de arrendamiento. Y alquilar el apartamento a precios exorbitantes tampoco es una buena idea por otra razón: a los propietarios generalmente les va mejor si calculan el precio de manera justa y así construyen una relación de confianza con el inquilino. Esto puede dar sus frutos a largo plazo, después de todo, los propietarios están interesados en relaciones contractuales prolongadas, ya que estas significan la menor cantidad de esfuerzo.
Por cierto, el prepago de costos adicionales también es un tema relevante. No debe calcularse con demasiada precisión, de lo contrario existe el riesgo de que usted, como propietario, tenga que perseguir los pagos atrasados del inquilino. Calcule de manera justa, pero de la manera más cómoda posible para usted.
Un precio justo al alquilar un apartamento no solo crea una relación de confianza, sino que también puede proteger al propietario de posibles sanciones.
Alquilar un apartamento: redactar un contrato de alquiler
De esta manera, el contrato de alquiler se vuelve menos amigable
Al redactar el contrato de alquiler, debe observar de cerca y no solo usar un formulario estándar gratuito, ya que esto puede generar dificultades más adelante. La asociación de protección de inquilinos proporciona principalmente formularios de contrato diseñados para ser amigables con los inquilinos. Por lo tanto, debe optar por una plantilla de la asociación de protección de propietarios o descargar nuestra muestra que le proporcionamos en nuestro texto sobre todo lo relacionado con los contratos de alquiler amigables con los propietarios.
Las diferencias entre los acuerdos de alquiler favorables al inquilino y al propietario a menudo se reflejan en la regulación de cuestiones que van más allá de las condiciones del precio del alquiler puro. Por ejemplo, esto incluye los siguientes puntos:
- Mascotas permitidas o no permitidas,
- Obligaciones de limpieza de los inquilinos en la zona comunitaria,
- Ejecución de reparaciones menores,
- Subarrendamiento permitido o no permitido sin el consentimiento del propietario
¿Cuándo es aconsejable un contrato de arrendamiento a plazo fijo?
Alquilar un apartamento por un cierto período de tiempo siempre tiene sentido cuando los propietarios realmente usan su propiedad pero vivirán en otro lugar por un tiempo limitado. Por ejemplo, si trabaja en otra ciudad o incluso en otro país durante un año, puede alquilar su condominio a otra persona durante este período.
Pero un contrato de arrendamiento a plazo fijo también vale la pena al planificar una venta posterior. Esto facilita la venta del apartamento posteriormente desocupado. Un arrendamiento indefinido, en cambio, dificultaría la venta, porque en este caso el comprador tendría que hacerse cargo del arrendamiento actual.
El arrendamiento a plazo fijo también vale la pena si el período de especulación de diez años aún no ha expirado y, por lo tanto, no se desea una venta anticipada. Aquí también vale la pena alquilarlo por un período limitado hasta el final de los diez años, de modo que el apartamento sea gratuito dentro del período de especulación vencido y pueda venderse a un precio correspondientemente más alto.
Sin embargo, alquilar un apartamento por un período limitado no siempre es fácil. Entre otras cosas, el contrato de alquiler debe contener una razón precisa para el alquiler temporal. De acuerdo con la legislación (Sección 575 BGB), las razones permitidas son las medidas de modernización y construcción, el uso personal o los requisitos operativos si se trata de un apartamento de trabajo.
Como arrendador, debes tener en cuenta que en caso de duda debes acreditar la legalidad del plazo fijo. Por lo tanto, debe considerar detenidamente el motivo del límite de tiempo antes de celebrar un contrato. Por ejemplo, el motivo de la modernización solo es válido si la continuación del arrendamiento dificultaría significativamente las medidas pendientes.
No se pueden esperar retornos demasiado altos del alquiler de apartamentos.
Alquilar un apartamento: ¿necesita un agente inmobiliario?
Alquilar un apartamento parece bastante simple, pero dependiendo de la ciudad o el área residencial, puede ser difícil encontrar inquilinos confiables.
Si se encuentra un inquilino, siempre tiene sentido anunciar el apartamento en el periódico o en un portal inmobiliario en línea. Con fotos significativas, un plano de planta cuidadosamente dibujado y una descripción precisa, el apartamento que se alquila puede despertar interés. Pero no todos los propietarios quieren hacerse cargo de la preparación de dicha exposición y recurrir a un agente inmobiliario. Esto puede ser útil porque sabe cómo organizar correctamente el apartamento ofrecido.
Los corredores no solo ayudan con la preparación de la sinopsis y el establecimiento de contacto entre el propietario y el inquilino, sino que también están familiarizados con los problemas contractuales que surgen una y otra vez. Aclaran las cuestiones pendientes y garantizan la satisfacción de ambas partes.
Las otras tareas del corredor son:
- Asistencia para encontrar inquilinos,
- determinación profesional del precio del alquiler,
- Creación de un contrato de alquiler conforme a la ley, adaptado a los deseos del arrendador,
- examen profesional del inquilino serio y su solvencia,
- Manejo de tareas administrativas y entrega del apartamento.
Por supuesto, al corredor se le paga por su trabajo. Si el alquiler tiene éxito, la comisión del corredor asciende a un máximo de dos rentas netas más IVA. Desde 2015, la persona que contrató al corredor determina si el propietario o inquilino corre con estos costos. Por lo general, es el propietario quien debe pagar los costos.
Si desea anunciar su apartamento en alquiler en Internet, tiene sentido describirlo en detalle, con fotos significativas y un plano de planta ordenado.
Alquilar un apartamento: ¿que se incluye en la sinopsis?
La exposición contiene los datos clave básicos del apartamento, como el tamaño en metros cuadrados, el equipo, el alquiler neto y los costos adicionales. Además, las cifras clave relevantes del certificado energético ya deben estar ingresadas en el anuncio de bienes raíces, si están disponibles. Este es el año de construcción del inmueble, la fuente de energía, el tipo de certificado energético, el requerimiento energético final o consumo energético y, en su caso, la clase de eficiencia energética.
Para alquilar el apartamento y presentarlo de manera atractiva, debe enumerar en detalle las ventajas de su propiedad. Revestimientos de suelo exclusivos, sanitarios de alta calidad, una cocina amueblada o equipamiento sin barreras son una buena base para exigir un precio de alquiler correspondientemente más alto.
No es raro que los propietarios indiquen unos pocos metros cuadrados de más en su exposición. Sin embargo, los propietarios deben tener cuidado con esto, ya que los inquilinos pueden reclamar parte del alquiler en tal caso. Los errores no intencionales típicos al calcular el espacio habitable surgen cuando se toma el control del espacio del piso, pero el espacio habitable real debe reducirse en consecuencia debido a los techos inclinados y las áreas utilizables en el área exterior. Aquí también, un corredor puede proporcionar asesoramiento experto.
Alquile un apartamento: busque inquilinos
Consejos para ver el apartamento
Antes de alquilar su apartamento, la visita debe planificarse junto con las partes interesadas. La forma en que se ve el apartamento ofrecido generalmente depende de cuántos inquilinos potenciales estén interesados en él y qué enfoque se adapta más al propietario.
Al visitar un grupo, muchas partes interesadas pasan por el apartamento al mismo tiempo. Después de esta inspección, los solicitantes pueden enviar su autoevaluación con una carta de presentación y, si es necesario, documentos adicionales al propietario. Examina las "aplicaciones" una tras otra y luego puede tomar una decisión. Con este método de visualización, dos citas suelen ser suficientes, pero los propietarios apenas tienen la oportunidad de conocer adecuadamente a los posibles inquilinos y hacerse una idea de ellos.
Las visitas individuales llevan más tiempo, pero también son mucho más personales. Sin embargo, como propietario, debe esperar más citas, porque rara vez los primeros compradores potenciales deciden sobre el apartamento y están de acuerdo con el propietario. Si el apartamento todavía está ocupado por el inquilino anterior, esto puede ocasionar problemas. Aunque los derechos del arrendador establecen que se le permite entrar a su condominio como arrendador por una buena razón, no se permiten innumerables visitas.
Aunque las citas individuales son más laboriosas, vale la pena el esfuerzo. Porque esta es la única forma en que usted, como propietario, tiene la oportunidad de hablar con las partes interesadas y tener una corazonada. Y esto incluso puede protegerlo de sorpresas desagradables como nómadas de alquiler.
Cómo encontrar inquilinos de buena reputación para su apartamento
Si desea alquilar un apartamento, el inquilino debe ser serio y financieramente sólido. Esto es especialmente cierto si se planea un arrendamiento a largo plazo o indefinido. Además de tu propio conocimiento de la naturaleza humana, siempre es recomendable comprobar tu solvencia. Esto proporciona información sobre qué tan confiable es realmente el inquilino potencial. Con una información Schufa y / o un certificado de exención de deuda de alquiler, la simpatía se puede respaldar con una prueba de solvencia.
Si no se siente seguro como propietario, puede buscar la ayuda de un agente de bienes raíces que tomará las medidas adecuadas para verificar la solvencia del posible inquilino:
- Obtener la autoevaluación del inquilino,
- Verificación de crédito (información de Schufa),
- Solicite el certificado de exención de deuda de alquiler,
- Compruebe si es un nómada de alquiler (los corredores a veces tienen buenos contactos aquí que pueden proporcionar información decisiva),
- Obtener la última prueba de ingresos
- Control de la cédula de identidad
Al elegir un inquilino, debe confiar en su instinto, ¡pero no solo!
Alquile un apartamento: determine el monto del depósito
Con el depósito de alquiler, el propietario se asegura de no tener que perseguir su dinero. Protege al arrendador contra la falta de alquiler de su apartamento o pagos por reparaciones. Este depósito asciende a un máximo de tres rentas netas y se acepta como depósito en efectivo o en forma de seguro o garantía de depósito. El inquilino puede depositar el depósito en efectivo en tres cuotas iguales. Entonces, si el inquilino no puede pagar inmediatamente el dinero por todo el depósito, el propietario no puede rechazarlo. Sin embargo, desde el punto de vista del arrendador, es recomendable seleccionar solo a aquellos inquilinos que aún no hayan incumplido con el depósito debido a sus recursos financieros limitados.
Alquilar un apartamento: Entrega del apartamento al inquilino
Si ha encontrado un inquilino para su apartamento y desea entregarlo, el depósito de alquiler y el primer pago del alquiler ya deberían estar en su cuenta. Si el inquilino aún no ha realizado este pago, esto puede ser un indicio de un comportamiento de pago deficiente.
Antes de que el nuevo inquilino se mude, usted, como propietario, debe tomar fotos del apartamento. Esto facilita la comprensión de los cambios o daños que ocurrieron durante el período de alquiler. Si el inquilino se muda en una fecha posterior, la condición de la entrega, que debe registrarse en el informe de entrega del apartamento, es la base para el reembolso del depósito de alquiler. Este protocolo de entrega de apartamento documenta el estado del apartamento, incluido el ático, el sótano y el garaje. En él también se registran las lecturas del contador (electricidad, gas, agua). La empresa de servicios públicos debe leer el medidor del apartamento a tiempo para garantizar una facturación correcta. En caso de una lectura intermedia, el arrendador debe pagar los costos.
Si desea estar seguro, debe estar presente un testigo cuando se entregue el apartamento para que, en caso de disputa, pueda consultar a alguien que pueda confirmar su versión del estado del apartamento en el momento de la entrega. Este puede ser el corredor, por ejemplo.
¡Empecemos a alquilar el apartamento! Hay algunas cosas a tener en cuenta al entregar el apartamento.
Alquilar un apartamento: ¿Qué impuestos debo pagar sobre los ingresos por alquiler?
Alquilar un apartamento puede ser una fuente de ingresos segura. Pero también supone una cierta carga administrativa, especialmente a la hora de gravar los ingresos por alquiler. Ningún propietario puede evitar eso, porque una propiedad residencial como inversión de capital requiere que declare los ingresos por alquiler cuando presente su declaración de impuestos anual. El anexo V que debe cumplimentarse se refiere a los ingresos por arrendamiento y arrendamiento y, por tanto, es obligatorio para los propietarios.
La tributación de los ingresos por alquiler se basa en la tasa del impuesto sobre la renta de las personas físicas. Sin embargo, en relación con el cálculo de impuestos, las pérdidas y la depreciación también juegan un papel, ya que reducen la carga fiscal del propietario.
Si desea alquilar un apartamento, debe tener en cuenta que no solo se utilizan para los impuestos el alquiler y los costos auxiliares. Muchos otros detalles juegan un papel en relación con la declaración de impuestos, lo que puede aumentar o disminuir la carga fiscal. Para poder acreditar todos los gastos e ingresos de la oficina de impuestos, es recomendable conservar toda la evidencia de los gastos. Estos incluyen facturas de comerciante, recibos de materiales, seguros, intereses de préstamos. También se deben conservar las facturas de los gastos de la casa y otros documentos de la administración de la propiedad.
Para aclarar preguntas detalladas y mantener la carga fiscal lo más baja posible, tiene sentido ponerse en contacto con un asesor fiscal. Es un experto cuando se trata de corregir declaraciones de impuestos y ahorra a los propietarios mucho tiempo y dinero. Por supuesto, un asesor fiscal cuesta algo, pero también le ayuda a ahorrar impuestos y se asegura de que esté legalmente seguro.
Alquilar un apartamento: problemas con el inquilino
Cualquiera que se tome el tiempo de buscar un inquilino de buena reputación para su apartamento tiene muchas posibilidades de tener una relación contractual justa y de confianza. Pero no importa cuánto esfuerzo ponga en la búsqueda: nadie es inmune a los deslumbrantes. Aquí y allá siempre hay problemas con los inquilinos, en el peor de los casos terminas con inquilinos nómadas que no pagan el alquiler y desaparecen de repente.
La situación legal actual brinda a los inquilinos una protección relativamente buena, pero los propietarios también quieren un trato justo. Por lo tanto, es importante como arrendador conocer las regulaciones exactas en casos problemáticos.
Es difícil para el propietario rescindir un arrendamiento ilimitado. Se escucha una y otra vez la terminación del requisito personal, pero esto solo se aplica en ciertos casos y se controla estrictamente. La rescisión por necesidades personales solo se permite si el propietario o un familiar cercano desea mudarse al apartamento en cuestión.
Sin embargo, existe otra posibilidad de rescisión si el inquilino incumple el contrato. Luego, el propietario del apartamento tiene la oportunidad de enviar una advertencia al inquilino e informarle de la infracción. Si nada cambia en la situación, finalmente puede ser despedido. El motivo de una terminación se reconoce principalmente en los tribunales atrasados, pero el incumplimiento del deber también puede hacer que la terminación sea legal. Estos incumplimientos del deber incluyen:
- la cesión no autorizada del apartamento alquilado a terceros,
- Violaciones de las reglas de la casa,
- la cría de animales no autorizada,
- Atrasos
En caso de emergencia, un inquilino puede perder su apartamento debido a este incumplimiento del deber. Si no se muda por su propia voluntad después de la terminación, se iniciará una acción de desalojo y finalmente un desalojo.
Alquilar un apartamento: conclusión
Un propietario que quiera alquilar un apartamento tiene que pensar en muchos detalles y hacer una investigación exhaustiva. Los corredores y asesores fiscales ayudan a regular toda la organización y los asuntos fiscales. Incluso si se planea un alquiler a largo plazo o indefinido, el propietario siempre debe considerar la opción de vender el apartamento nuevamente en una fecha posterior. Debe tener más cuidado al elegir un inquilino de buena reputación y al realizar inversiones orientadas al futuro en la propiedad. Sin embargo, con una buena planificación y apoyo profesional, alquilar un apartamento puede ser una fuente de ingresos confiable y sin problemas.
