Alquile un negocio y gane mucho dinero en el proceso, ¿es eso posible? Sí, con mucha experiencia, la ubicación adecuada, el inquilino adecuado y un poco de suerte, realmente funciona.
Sin embargo, el arrendamiento comercial es un caso especial en la jungla de alquiler no siempre fácil. Porque algunas cosas son diferentes aquí que cuando se alquilan apartamentos privados. Antes de embarcarse en la aventura del arrendamiento comercial, por lo tanto, debe tratar cuidadosamente todas las regulaciones para la redacción de contratos.
¿Qué son las propiedades comerciales?
Las propiedades comerciales son todas aquellas habitaciones que se utilizan principalmente comercialmente. Pueden ser naves de producción y almacenes en una zona rural, pero también supermercados o tiendas en lugares cotizados del centro de la ciudad. Los edificios de oficinas y las propiedades de ocio que se utilizan como centros de fitness, por ejemplo, también forman parte del alquiler comercial.
¿Es el alquiler comercial realmente tan lucrativo?
En buenas ubicaciones y con inquilinos adinerados, puede ganar mucho si alquila un negocio. Sin embargo, una serie de propiedades comerciales se encuentran en parques empresariales que están menos conectados en términos de tráfico. Puede ser entonces que una propiedad que se le ofrece en venta a un precio razonable permanezca vacía durante mucho tiempo y cause inmensos costos sin generar los correspondientes ingresos por alquiler. Como comprador interesado y posible arrendador, definitivamente debe buscar apoyo y asesoramiento competente desde el principio.
Arrendamiento comercial: no siempre es fácil
Hay mucho más que considerar al alquilar una propiedad comercial que al alquilar una propiedad residencial. Muchos nuevos espacios atractivos de construcción están actualmente vacantes en las áreas comerciales de las afueras. A menos que tenga una ubicación privilegiada en el centro de la ciudad para alquilar, puede que no sea fácil encontrar al inquilino adecuado.
Un arrendamiento comercial, negociar el precio de alquiler adecuado y las condiciones generales también requiere mucha experiencia y buenas habilidades de negociación.
Para no tropezar con uno de los escollos legales, es recomendable contratar a un corredor experimentado y / o un abogado especializado en arrendamiento comercial a bordo si desea alquilar su negocio.
¿A qué tienes que prestar atención?
Alquilar una oficina, una nave de producción o una tienda en un centro comercial presenta desafíos completamente diferentes a los del alquiler de apartamentos privados.
El alquiler de naves de producción y almacenes, por ejemplo, a menudo requiere la instalación de tecnología en una fecha posterior. A veces también se requiere un inventario especial. En el caso del espacio de oficina, es posible que deba ocuparse de paredes de construcción livianas móviles individualmente y cableado extenso para cumplir con las altas demandas impuestas a las oficinas por agencias o consultorías de gestión.
Los inquilinos comerciales a menudo le exigen más a usted como propietario que a un inquilino privado. Dependiendo del tipo de negocio al que esté alquilando, es posible que deba ocuparse de algunos trabajos de renovación.
Si el inquilino de su espacio comercial cambia, casi siempre tendrá que realizar cambios importantes en sus habitaciones. Es posible que deba realizar importantes inversiones en este proceso. Por esta razón, su mayor interés como propietario es luchar por un arrendamiento estable y a largo plazo con su inquilino comercial.
Si desea alquilar naves de producción o almacenes, debe esperar que luego tenga que instalar nueva tecnología.
Finanzas
Las negociaciones sobre la asunción de los costes de las obras de reforma, la estructuración del precio del alquiler y el plazo del contrato de alquiler pueden prolongarse, requerir mucha experiencia y serenidad a la hora de calcular. La acción profesional es fundamental, especialmente cuando hay abundancia de espacio comercial. De lo contrario, corre el riesgo de dejar su propiedad muy por debajo del precio o no dejarla en absoluto.
Por supuesto, debe verificar la solvencia crediticia de su inquilino con mucho cuidado con las propiedades comerciales. En primer lugar, preste atención al tipo de empresa. La GmbH ofrece el capital social como garantía. Esto no es obligatorio para otros tipos de empresas. En cualquier caso, haga que le presenten los últimos estados financieros anuales de su posible inquilino y ponga a prueba todos los documentos (idealmente junto con su asesor fiscal).
¿Quién paga al corredor?
En la vida empresarial, generalmente se parte del llamado principio de pedido: esto significa que la persona que asigna a alguien también paga su tarifa. Sin embargo, esta regla general no se aplica a los alquileres comerciales. Si usted, como propietario, contrata a un corredor de arrendamiento comercial, puede estipular contractualmente que su inquilino pague la comisión del corredor. Si puede o debe permitirse esto nuevamente depende de qué tan popular sea su propiedad comercial.
Alquilar un comercial: cómo aumentar el alquiler
La protección clásica para inquilinos no se aplica al arrendamiento comercial. Para que pueda hacer cumplir un aumento de alquiler, como propietario, debe incluir las cláusulas correctas en el contrato de alquiler o elegir el tipo de contrato que sea mejor para usted. Las siguientes opciones están disponibles para usted:
Se graduó de arrendamiento - Si se ha acordado un contrato de arrendamiento se graduó con su inquilino comercial, el asunto está claramente regulada: Cuando se firma el contrato, ya está claro cuando la renta se incrementará en qué cantidad y qué alquiler debe ser pagado a partir de entonces. El recargo acordado puede ser una cantidad fija o un aumento porcentual del alquiler. Lo único importante es que el contrato de alquiler especifica el importe a pagar a partir de la fecha respectiva (es decir, con un importe en euros).
Aumento de alquiler por modernización - En el caso de modernización de su local comercial, puede incrementar el alquiler de acuerdo con la normativa pactada en el contrato de alquiler. Es crucial que redacte el contrato de alquiler de tal manera que la posibilidad de un aumento del alquiler en caso de modernización se indique explícitamente en el contrato. Alquiler de
venta : con el llamado alquiler de venta, el monto del alquiler se basa en las ventas de su inquilino. Entonces puede aumentar, pero también disminuir, dependiendo de la situación económica. Por lo tanto, es absolutamente recomendable acordar un alquiler mínimo para su alquiler comercial. De lo contrario, corre el riesgo de tener un inquilino comercial con ventas bajas por un alquiler antieconómico durante el plazo restante del contrato de arrendamiento en sus habitaciones.
¿Se aplica el freno de precio de alquiler?
El freno de alquiler es una tontería para muchos propietarios en las principales ciudades alemanas. Porque esto significa que están sujetos a reglas precisas para estructurar el precio del alquiler y no pueden exceder ciertos límites legales. Sin embargo, esta regla no se aplica a los alquileres comerciales.
Como arrendador, usted es libre de determinar el alquiler de su propiedad. Esto es muy positivo para ti como inversor, pero siempre debes tener en cuenta que el riesgo de desocupación es mucho mayor con los inmuebles comerciales que con los apartamentos normales. Se requiere mucha experiencia aquí. Nadie debería entrar en el negocio de bienes raíces comerciales simplemente por la perspectiva de ingresos de alquiler enormemente altos.
Con arrendamiento comercial puede determinar el alquiler usted mismo. Pero tenga en cuenta que el riesgo de desocupación es mucho mayor con las propiedades comerciales en comparación con las propiedades residenciales.
¿Qué son las cláusulas de conservación de capital?
Las cláusulas de retención de valor le permiten, como propietario de una propiedad comercial, cambiar el alquiler de acuerdo con varios criterios. Las cláusulas aseguran que el alquiler se pueda ajustar a la inflación, por ejemplo.
Las cláusulas contractuales estipulan los límites dentro de los cuales se pueden realizar ajustes de alquiler. Por ejemplo, podría incluir en el arrendamiento comercial que el precio del alquiler debería aumentar proporcionalmente al índice de precios al consumidor y luego comportarse como el alquiler índice en la ley de arrendamiento residencial.
Hasta 2007, las cláusulas de salvaguardia a menudo solo se aceptaban con la aprobación de la Oficina Federal de Economía y Control de Exportaciones. Hoy en día las cosas son diferentes: en la actualidad se han convertido en un instrumento común para poder incrementar el alquiler fuera de las escalas pactadas en el caso de negocios alquilados.
Sin embargo, dado que es muy difícil formular cláusulas de conservación de capital a la perfección, como propietario de una propiedad comercial debe trabajar con un abogado o un corredor experimentado.
¿Puede aplicar el impuesto sobre las ventas?
Al alquilar habitaciones y terrenos, normalmente no cobra impuestos sobre las ventas. Sin embargo, una excepción a esto es el alquiler a corto plazo de habitaciones y apartamentos, como es el caso de los apartamentos de vacaciones y las habitaciones de hotel. El impuesto sobre las ventas también se aplica al alquilar plazas de aparcamiento y garajes que no se alquilan directamente con el apartamento. En principio, sin embargo, se aplica lo siguiente: no tiene que aplicar impuestos sobre las ventas.
Sin embargo, si alquila un espacio comercial, en la mayoría de los casos, si vale la pena para usted, cobrar impuestos sobre las ventas sobre el alquiler. Esto le da la ventaja decisiva de poder deducir el impuesto soportado en todas las facturas de su propiedad. Si se planean inversiones más extensas para conversiones y renovaciones, esto puede ser muy útil. Pero tenga cuidado: solo puede alquilar a inquilinos con impuestos sobre las ventas que son ellos mismos responsables del impuesto sobre las ventas. Sin embargo, muchos grupos profesionales que alquilan oficinas o prácticas no lo son. Estos incluyen médicos, bancos y compañías de seguros, así como profesiones (como periodistas). Solo puede alquilarles sus habitaciones con IVA si la proporción de los servicios de su inquilino que se prestan sin impuesto sobre las ventas es un máximo del cinco por ciento.
Si desea alquilar su propiedad comercial con IVA, debe indicarlo explícitamente en el contrato de alquiler. Sin embargo, esto complica los requisitos para sus facturas, su factura de servicios públicos y otras actividades administrativas. Un asesor fiscal experimentado es definitivamente útil al redactar contratos y para la facturación regular. Es suficiente que la oficina de impuestos informe que está alquilando su propiedad comercial con IVA.
¿Cuál es el período de alquiler?
A diferencia de los contratos de alquiler privados, en los que sólo se permite una limitación del plazo si usted, como arrendador, indica un motivo de la limitación que se reconoce en la jurisprudencia, básicamente puede celebrar contratos de arrendamiento comercial con un plazo predeterminado.
Esto también es mucho más común en el arrendamiento comercial que en un arrendamiento indefinido. Porque esto significa que ambos inquilinos saben dónde se encuentran y pueden planificar mejor.
Y esto es importante porque cuando se trata de arrendamiento comercial, tanto el inquilino como usted como propietario a menudo invierten sumas considerables para amueblar la propiedad de manera representativa. Por lo tanto, es importante que el contrato de alquiler exista por un período de tiempo más largo para que los gastos incurridos valgan la pena para ambas partes. Además, su inquilino tiene que planificar su negocio y normalmente asume que estará disponible para sus clientes en una buena dirección a largo plazo.
Importante: Este contrato de duración determinada solo puede rescindirse por una razón importante (como atrasos en el alquiler o daños en la propiedad alquilada).
¿Cuáles son los plazos de preaviso para alquileres comerciales?
Si aún concluye un contrato de alquiler indefinido para su propiedad comercial, ambas partes pueden rescindir "a más tardar el tercer día hábil de un trimestre calendario hasta el final del siguiente trimestre calendario". Esto está estipulado en la Sección 580a del Código Civil Alemán (BGB) y, en consecuencia, significa que el período de notificación es un poco menos de seis meses.
¿Puede dar aviso de rescisión para uso personal?
La ley de arrendamiento comercial generalmente excluye la terminación para uso personal. Si bien puede dar aviso a los inquilinos de un apartamento bajo ciertas condiciones debido a necesidades personales, esto no es posible para propiedades comerciales. Como arrendador, está vinculado a su inquilino en el contrato de arrendamiento comercial durante el tiempo que se acuerde contractualmente, según el plazo.
Incluso si usted, como propietario, desea usar su propiedad para su propio negocio, tiene que esperar hasta el final del contrato de arrendamiento y no puede cancelar su inquilino de antemano. Por tanto, es aconsejable planificar con mucho cuidado antes de redactar un contrato de alquiler.
Arrendamiento comercial en el BGB
La ley de arrendamiento comercial no es un área legal separada. Sin embargo, los conceptos básicos se pueden encontrar en los párrafos Secciones 535 a 580a BGB.
La principal diferencia entre la ley de arrendamiento comercial y la ley de arrendamiento residencial es, sobre todo, que la protección del inquilino no es el foco aquí. Este es el caso de la ley de arrendamiento residencial, con el fin de fortalecer a los residentes de una propiedad, quienes suelen tener la posición más débil en la relación contractual.
Sin embargo, en el caso del arrendamiento comercial, el BGB ve a las partes contratantes en el mismo nivel. Esto les da a ambas partes más libertad y les permite negociar los términos del contrato de manera muy individual.
Cuantos más puntos incluya en el contrato de arrendamiento, más segura será la planificación para las distintas partes.
Eso debe estar en el contrato de arrendamiento
Para que su arrendamiento comercial sea legalmente válido, debe contener cierta información. Estos son:
- Información sobre la propiedad de alquiler (dirección, ubicación en la casa, tamaño, etc.)
- Objeto del alquiler
- Duración del alquiler
- Precio del alquiler
Importante: Si falta alguno de estos datos, ¡no se ha celebrado ningún contrato legalmente vinculante!
No es absolutamente necesario, pero también se recomiendan los pasajes sobre las regulaciones sobre fianza, modernización, posibles renovaciones, costos operativos y protección contra la competencia. Básicamente, cuantos más puntos incluya en el contrato de alquiler, mayor será la seguridad de planificación para ambas partes contratantes. Sin embargo, al mismo tiempo, se vuelve aún más crítico si los planes que aún estaban vigentes cuando se firmó el contrato cambian a lo largo de los años y las cláusulas individuales ahora se interponen en su camino.
También por este motivo, siempre es aconsejable el asesoramiento profesional a la hora de redactar el contrato.
¿Qué es importante a la hora de vender?
Si bien es una enorme ventaja para los apartamentos y casas de uso privado en venta si la propiedad está desocupada, la situación es diferente para las propiedades comerciales: puede establecer el precio de venta mucho más alto para las propiedades residenciales que no se alquilan porque la mayoría de los posibles compradores planea mudarse al apartamento ella misma. La situación es completamente diferente con los bienes raíces comerciales: normalmente se puede vender mucho mejor un espacio comercial si se alquila a largo plazo y con ganancias. Todo inversor calcula los ingresos por alquiler que le generará la nueva propiedad y conoce la complejidad que conlleva un nuevo alquiler. Un inquilino ya existente facilita y simplifica la planificación de muchas cosas.
Conclusión
Si la ubicación es correcta y se encuentra un inquilino económicamente exitoso, puede ganar mucho dinero con un alquiler comercial. Sin embargo, si su propiedad está vacía durante mucho tiempo, corre el riesgo de sufrir enormes pérdidas. Para los recién llegados, se recomienda en cualquier caso aprovechar el asesoramiento competente y experto.
