Comprar una casa bifamiliar o plurifamiliar, mudarse y alquilarla: ahorra impuestos y aumenta los ingresos.
Una casa de dos o varias familias vale la pena en todas las situaciones: ofrece suficiente espacio para la familia numerosa. La abuela y el abuelo o sus propios hijos se mudan al segundo apartamento cuando han huido. Como arrendador, los propietarios también pueden ahorrar impuestos. Y en la vejez utilizan los ingresos del alquiler para mejorar su pensión.
Reducir la carga fiscal
Los costos de un apartamento alquilado en una casa para dos o varias familias son tomados en cuenta proporcionalmente por las autoridades fiscales. En los primeros años después de la construcción o la compra en particular, los costos de publicidad generalmente exceden los ingresos por alquiler. Usted compensa estas pérdidas con su ingreso positivo: su ingreso imponible disminuye. Puede deducir del impuesto los gastos relacionados con los ingresos de la parte alquilada inmediatamente. Estos incluyen intereses de la deuda, impuestos sobre la propiedad, contribuciones al seguro, contribuciones a la casa y la asociación de propietarios y gastos de mantenimiento.
Dos cuentas de construcción
Si alquila parte de su casa, puede deducir los intereses de la deuda a prorrata. Requisito previo: Usted asigna capital y monto del préstamo a partes específicas del edificio. Dos acuerdos de préstamo independientes subrayan la clara separación. Sólo entonces se podrá reclamar el interés del préstamo en su totalidad, dictaminó el Tribunal Fiscal de la Federación (Expediente IX B 39/05). Configure dos cuentas de construcción desde el principio: usted paga los costos de la parte en la que vive de una cuenta y los gastos del apartamento alquilado de la otra. Usted paga su propia parte con equidad o un pequeño préstamo y el 100 por ciento de la parte alquilada con crédito.
depreciación
Como arrendador de una propiedad usada, se le permite cancelar el 2 por ciento de los costos de construcción anualmente durante 50 años (construcción hasta el 31 de diciembre de 1924: 40 años, 2,5 por ciento). Lo siguiente se aplica a los edificios nuevos: Los propietarios cancelan los costos de adquisición o producción linealmente al 2 por ciento anual. Solo recibe la depreciación decreciente del 4 por ciento en los primeros 10 años para las propiedades cuyo contrato de compra o solicitud de construcción tiene fecha anterior a 2006.
Luego, cancele el 2.5 por ciento del costo original durante ocho años y luego cancele el 1.25 por ciento del costo original durante 32 años.
Alquiler a familiares
Si alquila un apartamento a familiares y cobra al menos el 75 por ciento del alquiler local, reclama el 100 por ciento de los gastos relacionados con los ingresos. Si el alquiler es menos del 66 por ciento, deduzca los costos de publicidad proporcionalmente (ejemplo: 45 por ciento de alquiler = 45 por ciento de costos auxiliares). Debe estimar los ingresos y gastos durante un período de 30 años. De lo contrario, la oficina de impuestos solo reconocerá los gastos proporcionalmente. Usted deduce los gastos comerciales si el alquiler está regulado por desconocidos, con un contrato y pago verificable de alquiler y servicios públicos.
Consejo
Analice su modelo con expertos de antemano. Puede encontrar asesores fiscales y asociaciones de ayudas al impuesto sobre la renta en Internet en: www.dstv.de (Deutscher Steuerberaterverband) o www.nvl.de (Nueva Asociación de asociaciones de ayudas al impuesto sobre la renta).