Los padres ahorran impuestos cuando compran un apartamento barato para sus hijos, p. Ej. B. alquilar como piso de estudiantes. Esto hace que comprar una pequeña propiedad sea un poco más fácil como pensión adicional.
No es fácil para estudiantes y jóvenes profesionales del mercado inmobiliario. Los apartamentos de alquiler son raros y, a menudo, muy caros en los centros económicos. Por tanto, muchos padres mantienen económicamente a sus hijos adultos. Pero en lugar de transferir unos pocos cientos de euros de subvención de alquiler mes tras mes, suele ser más rentable a largo plazo comprar una pequeña propiedad y alquilarla a los jóvenes a un precio bajo. La propiedad no es solo una excelente inversión y una provisión adicional para la jubilación. Los padres también pueden ahorrar muchos impuestos con esta solución.
Alquile un apartamento, reduzca la carga fiscal
Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos. Pero esto también significa que los propietarios pueden deducir de los impuestos los costos incurridos. Los gastos relevantes, como los de adquisición y mantenimiento, pueden ser muy diversos en un apartamento alquilado y, a menudo, superan el alquiler recibido, especialmente si la propiedad se alquila a un miembro de la familia a bajo precio. En la declaración del impuesto sobre la renta, la pérdida del alquiler puede compensarse con los ingresos de una relación laboral. "El alquiler barato para los niños puede reducir la carga fiscal general de los padres", explica Uwe Rauhöft, director gerente de la Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine eV (BVL).
Un ejemplo de cálculo: la ventaja fiscal específica depende de la tasa impositiva marginal individual. Supongamos que un padre soltero tenía unos ingresos de 40.000 euros en 2016 sin alquilar con una tasa impositiva marginal del 37 por ciento. "Con una pérdida de 5.000 euros por alquilar, tiene una ventaja fiscal de 1.830 euros", calcula Rauhöft. Gracias a esta desgravación fiscal, se reduce el desembolso económico del padre que ayuda a comprar una propiedad como provisión de jubilación.
Requisito para alquilar
Una condición importante para que la agencia tributaria reconozca el gasto: "El contrato de alquiler debe celebrarse y ejecutarse como con un extraño", enfatiza Rauhöft de BVL. Esto significa en detalle:
- Se requiere un contrato de alquiler por escrito. Debería ser ilimitado.
- Los pagos del alquiler se transfieren regular y puntualmente a la cuenta.
- El inquilino también paga todos los gastos accesorios habituales en su totalidad.
- El arrendador prepara una declaración de cargo por servicio a su debido tiempo.
Si los contratos de alquiler están claramente regulados, el niño puede incluso pagar el alquiler con la pensión alimenticia que recibe de los padres.
Los propietarios solo pueden dar preferencia a sus familiares en lo que respecta al alquiler. Pero tenga cuidado: si pide muy poco, arriesga su ventaja fiscal. La renta debe ser al menos el 66 por ciento de la renta comparativa local. Se aplica la renta cálida, incluidos los costos auxiliares. Si el alquiler es inferior al 66 por ciento requerido, la oficina de impuestos reducirá la deducción fiscal.
Costos deducibles
- Costos de adquisición: cualquiera que alquile una propiedad (construida en 1925 o después) puede cancelar el dos por ciento de los costos de adquisición (excluyendo la propiedad) por año por una vida útil de 50 años. Si una propiedad cuesta 200.000 euros, se pueden amortizar 4.000 euros al año.
- Costos adicionales al comprar una casa : No solo el precio de compra, sino también los costos adicionales de la compra se consideran costos de adquisición: honorarios de corretaje, honorarios de notario, impuesto de transferencia de bienes raíces, gastos de tasadores o abogados.
- Gastos comerciales : los propietarios pueden deducir inmediatamente muchos gastos en su totalidad. Esto incluye impuesto predial, intereses del préstamo hipotecario, viajes a la propiedad de alquiler, gastos relacionados con el alquiler (corredor, administración de la propiedad, asesoría legal). Lo mismo se aplica a las membresías en asociaciones de propietarios.
- Esfuerzo de mantenimiento: todas las reparaciones, renovaciones y medidas de modernización que se vencen también pueden reducir la carga fiscal, independientemente de si se trata solo de un termostato defectuoso o de si se va a instalar un nuevo sistema de calefacción.
Caso especial granny flat
¿El modelo de ahorro de impuestos también funciona si crea espacio adicional para vivir en su propia casa? "Tiene que ser un apartamento cerrado", enfatiza Uwe Rauhöft. No se reconoce solo la habitación del ático convertida, pero sí el apartamento de la abuela o la extensión con entrada independiente, cocina y baño. Los beneficiarios no tienen por qué ser sus propios hijos. Hay ventajas fiscales incluso si el compañero del club puede vivir más barato o si la abuela se muda al piso de la abuela vacante.
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Cuándo se permite a los propietarios alquilar su apartamento o habitaciones individuales a turistas durante un período breve?
En metrópolis atractivas, muchos propietarios de bienes raíces ahora alquilan habitaciones o apartamentos completos a viajeros durante unos días o semanas a través de AirBnb. Por lo tanto, algunas ciudades (como Berlín, Múnich y Hamburgo) han emitido prohibiciones sobre la apropiación indebida. El alquiler no siempre es un tabú: la prohibición a menudo solo se aplica al alquiler de propiedades completas. Si los anfitriones viven junto con los visitantes que pagan y los propietarios utilizan más de la mitad del apartamento, nada se interpone en el camino para alquilarlos. Sin embargo, los propietarios de apartamentos deben esperar resistencia de su comunidad. En la declaración de división o por mayoría de votos, la comunidad puede prohibir o restringir los alquileres a los turistas. Los inquilinos necesitan la aprobación de su arrendador, de lo contrario corren el riesgo de ser despedidos.Un permiso para subarrendar en el contrato de alquiler no incluye el alquiler a turistas (BGH, VIII ZR 210/13).
¿Cuándo vencen los impuestos?
Cualquiera que obtenga ingresos por alquiler debe indicarlo en su declaración de impuestos. La ganancia está sujeta a impuestos: los propietarios pueden deducir los costos de limpieza de la ropa de cama o el consumo de electricidad, por ejemplo. También hay un límite de exención: los propietarios que alquilan temporalmente su apartamento o casa ocupada por el propietario y no ganan más de 520 euros al año no pagan impuestos. Los propietarios que ofrecen regularmente varias propiedades a gran escala tienen que pagar impuestos comerciales. El alquiler a corto plazo a turistas no se considera comercial, decidió el Tribunal Fiscal Federal (XB 42/10).
¿Quién paga los daños?
Cualquiera que subarrenda su casa debe contratar un seguro de responsabilidad civil privado. Si un invitado se lesiona en el apartamento, ella se hace cargo. Por ejemplo, cuando alguien se lastima por la caída de un estante que estaba mal asegurado. Si un huésped rompe algo o roba algo, los anfitriones, por otro lado, a menudo se quedan con el daño. Esto se debe a que el seguro doméstico privado generalmente no paga los apartamentos subarrendados. Si desea subarrendar con regularidad, debe verificar la cobertura de su seguro y posiblemente aumentarla.
