El impuesto a la transferencia de bienes raíces se paga al comprar una propiedad o un terreno y varía en Alemania de un estado a otro. Descubra cuándo pagar el impuesto y cómo puede ahorrar dinero aquí.
El impuesto a la transferencia de bienes inmuebles ha sido competencia de los estados federales desde 2006, para que ellos mismos puedan fijar la tasa del impuesto (ver Art. 105 (2a) frase 2 de la Ley Fundamental). En Alemania, por lo tanto, no es raro que los tipos impositivos difieran mucho de un estado a otro. Si bien Bavaria ha mantenido su antigua tasa impositiva del 3.5 por ciento y, por lo tanto, tiene la tasa más baja, en Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre, Schleswig-Holstein y Turingia, debe buscar mucho más en su bolsillo el impuesto a la transferencia de bienes raíces (6.5 por ciento cada uno) Por ciento).
El impuesto a la transferencia de bienes raíces es ahora una de las mayores fuentes de impuestos propios en los estados federales. Mientras que los ingresos para el estado fueron de 4.800 millones de euros en 2005, ya eran de 15.800 millones de euros en 2019.
¿Cuándo se adeuda el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias?
El impuesto a la transferencia de bienes raíces siempre se aplica al comprar una propiedad o propiedad y es parte de los costos auxiliares al construir una casa o comprar una propiedad. A diferencia del impuesto a la propiedad, solo se paga una vez y se paga en la oficina de impuestos. Por lo que definitivamente debe tenerse en cuenta a la hora de financiar la casa.
El impuesto sobre transmisiones inmobiliarias suele ascender a varias decenas de miles de euros, por lo que no debes olvidarlo a la hora de financiar.
Al comprar una propiedad inmobiliaria, debe especificar en el contrato de compra quién tiene que pagar el impuesto de transmisión de la propiedad inmobiliaria, porque de acuerdo con la Sección 13 No. 2 GrEStG, tanto el propietario anterior como el comprador son inicialmente responsables conjuntamente del impuesto. Una vez pactado el contrato de compraventa, debe ser notariado y cedido a la oficina de impuestos por el notario. Luego, la oficina de impuestos escribe al deudor fiscal con la evaluación del impuesto sobre la transferencia de bienes raíces y le pide que pague el impuesto dentro de un mes. El llamado certificado de liquidación solo se emite cuando usted, como comprador, ha pagado el impuesto de transferencia de bienes inmuebles. Sin él, no se puede realizar la inscripción en el catastro.
Diferencia entre el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias y el impuesto sobre bienes inmuebles
Los constructores y los posibles compradores tienden a confundir estos dos tipos de impuestos. Es por eso que hemos resumido las diferencias más importantes para usted aquí:
| Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias | Impuesto a la propiedad |
|---|---|
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¿El impuesto a la transferencia de bienes raíces también se debe en caso de ejecución hipotecaria y arrendamiento a largo plazo?
Al comprar una casa, la ejecución hipotecaria y el arrendamiento a largo plazo ocupan una posición especial, ya que se diferencian del procedimiento habitual para comprar una casa y redactar sus propios contratos. El impuesto a la transferencia de bienes raíces se aplica de todos modos. En el caso de una ejecución hipotecaria, el monto del impuesto resulta de la oferta más alta por la que se compró la propiedad. En el caso del arrendamiento a largo plazo, se calcula a partir del precio de compra, el arrendamiento pactado y el plazo del arrendamiento.
¿Cómo se calcula el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias?
El impuesto a la transferencia de bienes raíces resulta del precio de compra acordado multiplicado por el porcentaje establecido por el estado federal.
Impuesto de transferencia de bienes inmuebles = precio de compra * porcentaje actual por estado federal
Para una casa por valor de 500.000 euros, tendría que pagar 25.000 euros de impuesto de transferencia de bienes raíces en Baden-Württemberg (5,0 por ciento).
Cálculo: 500.000 x 0,05 = 25.000
Para una casa con el mismo valor, el impuesto de transferencia de bienes inmuebles en Turingia (6,5 por ciento) es de 32.500 euros.
¿Qué tan alto es el impuesto a la transferencia de bienes raíces en los estados federales?
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estado |
Tipo impositivo antiguo |
Incrementar |
Tasa impositiva nueva |
Precio de compra: 200.000 € |
|---|---|---|---|---|
|
Baden-Wuerttemberg |
3,5% |
11/05/2011 |
5,0% |
10.000 € |
|
Baviera |
3,5% |
ningún cambio |
7.000 € |
|
|
Berlina |
4,5% |
01/01/2014 |
6,0% |
12 000 € |
|
Brandeburgo |
5,0% |
01/07/2015 |
6,5% |
13 000 € |
|
Bremen |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
10.000 € |
|
Hamburgo |
3,5% |
01/01/2009 |
4,5% |
9 000 € |
|
Hesse |
5,0% |
01/08/2014 |
6,0% |
12 000 € |
|
Mecklemburgo-Pomerania Occidental |
3,5% |
01/07/2019 |
6,0% |
10.000 € |
|
Baja sajonia |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
10.000 € |
|
Norte de Rhine-Westphalia |
5,0% |
01/01/2015 |
6,5% |
13 000 € |
|
Renania-Palatinado |
3,5% |
01/03/2012 |
5,0% |
10.000 € |
|
Sarre |
5,5% |
01/01/2015 |
6,5% |
13 000 € |
|
Sajonia |
3,5% |
ningún cambio |
7.000 € |
|
|
Sajonia-Anhalt |
3,5% |
01/03/2012 |
5,0% |
10.000 € |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
01/01/2014 |
6,5% |
13 000 € |
|
Turingia |
5,0% |
01/01/2017 |
6,5% |
13 000 € |
* A partir de octubre de 2020
¿Cuándo no se debe pagar el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias?
Si una propiedad se hereda o dona, solo se adeudan los impuestos sobre sucesiones y donaciones. Las ventas a familiares en primer grado también están exentas del impuesto a la transferencia de bienes inmuebles. Los padres pueden transferir casas a sus hijos, al igual que los abuelos pueden entregarse a sus nietos y cónyuges.
Otra excepción es el límite de exención: esto significa que la adquisición de suelo por menos de 2.500 euros se realiza sin pagar el impuesto de transmisiones inmobiliarias.
Enmienda a la ley para evitar transacciones de acciones
Debido a que el impuesto a la transferencia de bienes raíces se puede eludir legalmente por completo a través de las denominadas transacciones de acciones incluso en transacciones de grandes proyectos que valen muchos millones, la gran coalición decidió el 31 de julio de 2019 cambiar la ley del impuesto a la transferencia de bienes raíces.
Antecedentes: los grandes inversores utilizan un vacío legal en la ley fiscal y adquieren hasta el 94,9 por ciento de las acciones de la empresa propietaria de la propiedad inmobiliaria. El 5,1 por ciento restante, como mínimo, permanece con el vendedor o se vende a un tercero. Entonces no se adeuda el impuesto sobre la transferencia de tierras. Según estimaciones de los expertos, esto significa que los países perderán una cantidad considerable de ingresos fiscales.
El cambio en la ley debería entrar en vigor el 1 de enero de 2020. Se pretende reducir el límite de participación del 95 al 90 por ciento y extender el período de 5 a 10 años. Esto debería limitar la elusión abusiva del impuesto a través de las transacciones de acciones. En octubre, sin embargo, la reforma se pospuso hasta la primera mitad de 2020 y luego pasó a un segundo plano debido a la crisis de la Corona.
Cómo reducir el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
- Comprar terrenos no urbanizados y construir un nuevo edificio
Al comprar una casa en Alemania, normalmente debe pagar el impuesto de transferencia de bienes raíces sobre el valor total de la propiedad y el edificio. Esto también se denomina valor de mercado de la propiedad. Sin embargo, si compra un lote baldío y luego construye una nueva casa en él, puede reducir significativamente el impuesto a la transferencia de bienes raíces. Sin embargo, el requisito previo para esto es que el vendedor de la propiedad y la empresa constructora no tengan relación entre sí y que ambos contratos se celebren de forma independiente.
Comprar un terreno y una casa por separado es una forma de reducir el impuesto a la transferencia de bienes raíces.
- Identificar extras móviles en el contrato de venta.
Cualquiera que adquiera un inmueble que contenga los denominados "extras muebles" como cocinas amuebladas, chimeneas, saunas o toldos puede ahorrarse el impuesto de transmisiones inmobiliarias mediante un contrato específico. Porque solo la propiedad, el edificio y el inventario entran en duda para el impuesto de transferencia de bienes raíces. Esto significa que los artículos que se pueden quitar y reinstalar no están sujetos a impuestos. Por lo tanto, enumere estos extras por separado. Sin embargo, asegúrese de que el valor de los extras muebles no supere el 15 por ciento del precio total de compra, de lo contrario, la oficina de impuestos amenaza con sospechar. Es mejor que el vendedor le entregue todas las facturas y recibos para que pueda presentarlos si es necesario.
- Enumere los costos de mantenimiento por separado
Al comprar un condominio, puede mostrar el total de los costos de mantenimiento por separado en el contrato de compra para que el precio de compra se reduzca en esta cantidad. Solo paga el impuesto de transferencia de bienes raíces sobre el precio de compra. La reserva de mantenimiento es una cantidad que cada miembro de la comunidad de propietarios debe apartar para poder financiar las reparaciones y los gastos de mantenimiento del edificio.
Es bueno saberlo : ¿por qué tiene que pagar impuestos de transferencia de bienes raíces en un condominio? Puede que eso no suene del todo obvio al principio. Dado que también adquiere una parte de la propiedad y la propiedad común con el apartamento, el impuesto de transferencia de bienes raíces también se debe pagar aquí.
El impuesto a la transferencia de bienes raíces también se debe pagar al comprar un condominio.
- Reducción de impuestos posterior mediante la reducción del precio de compra.
Si el vendedor y el comprador posteriormente acuerdan una reducción en el precio de compra y lo certifican ante notario, se puede reducir el impuesto de transferencia de bienes raíces. En este caso, el comprador debe enviar una solicitud a la oficina de impuestos responsable dentro de los dos años, que luego reembolsará el monto excedente. Una reducción posterior de este tipo puede deberse, por ejemplo, a defectos de construcción.