El freno de alquiler está destinado a garantizar que haya viviendas asequibles de forma permanente, especialmente en las áreas metropolitanas. Sin embargo, el reglamento plantea una serie de interrogantes tanto para los inquilinos como para los propietarios: ¿Dónde se aplica el freno de alquiler? ¿Qué diferencias hay entre los estados federales? ¿Cuánto pueden subir los alquileres? Tenemos las respuestas.
¿Qué es el freno de precio de alquiler?
Establece que los precios de alquiler para alquileres nuevos pueden ser un máximo de un 10 por ciento por encima del alquiler comparativo local. El freno del precio de alquiler entró en vigor el 1 de junio de 2015. La sección 556d del Código Civil alemán (BGB) tiene como objetivo garantizar que los alquileres en mercados inmobiliarios particularmente ajustados (como los que se encuentran en las principales ciudades alemanas como Hamburgo, Berlín o Múnich) no se disparen a alturas utópicas en muy poco tiempo. Porque, especialmente en las áreas metropolitanas, muchas personas simplemente ya no pueden permitirse el lujo de tener un espacio habitable.
Para que la "ley para frenar los aumentos de alquiler en los mercados de vivienda ajustados", como se llama oficialmente el freno de precio de alquiler, sea relevante en un área, los estados federales deben emitir una ordenanza legal para esta área. En este un determinado municipio o ciudad se declara zona con una situación habitacional tensa. Si esto no sucede, los alquileres se pueden incrementar en el marco de las demás normativas legales.
¿Qué significa el freno de alquiler para los propietarios?
Si es arrendador, es importante que esté familiarizado con las disposiciones del freno de precio de alquiler. Esta es la única forma de establecer un alquiler legalmente impecable para el espacio habitable que alquila.
¿Cuándo entra en vigor el freno de alquiler?
Si el estado federal ha emitido una ordenanza para el área en la que se encuentra su propiedad, que declara que es un área con un mercado inmobiliario ajustado, debe adherirse al freno de alquiler. Según § 556d BGB (2), un área puede declararse como tal si:
- los alquileres están aumentando significativamente más que el promedio nacional,
- la carga adicional promedio sobre los hogares excede significativamente el promedio nacional,
- la población residente está creciendo sin que se cree el espacio vital necesario mediante una nueva construcción, o
- hay pocas vacantes cuando hay mucha demanda.
¿Dónde se aplica el freno de precio de alquiler?
En teoría, el freno de alquiler podría aplicarse en todo el país. De hecho, las diferencias regionales son grandes. Porque el freno de alquiler solo se aplica cuando ha sido emitido por los estados federales por reglamento. Esto sucede cuando la situación de los inquilinos en el mercado de la vivienda es tan crítica que muchas personas ya no pueden pagar una vivienda. Aquí, el freno de alquiler debería frenar los alquileres cada vez mayores.
En Hamburgo, Berlín y Renania del Norte-Westfalia, se aprovechó por primera vez la oportunidad. Posteriormente, Baviera, Baden-Württemberg, Brandeburgo, Bremen, Hesse, Mecklemburgo-Pomerania Occidental, Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Schleswig-Holstein y Turingia también definieron áreas en las que se aplica el freno de alquiler. En Schleswig-Holstein, sin embargo, la regulación fue abolida el 30 de noviembre de 2019. En Baja Sajonia, la forma original del freno de precio de alquiler fue declarada inválida por el tribunal regional de Hannover en el verano de 2020. Se aprobará un nuevo reglamento a finales de otoño de 2020. En esto, cinco de las 12 ciudades originales caen, incluida una ciudad más grande con Wolfsburg. El nuevo freno de alquiler también se aplicará a las siete islas del Mar del Norte que ya se han incluido. En Sajonia,En Sajonia-Anhalt y Saarland, todavía no se ha aprovechado la oportunidad de implementar el freno de alquiler hasta 2020.
De acuerdo con un cambio en la ley de arrendamiento de 2020, los estados ahora pueden especificar más áreas en las que se aplica el freno del precio del alquiler hasta 2025, en lugar de solo hasta finales de 2020.
Importante: Es posible que la regulación no se aplique a toda una ciudad, sino solo a algunas partes de ella. Para estar absolutamente seguro, debe obtener información de la ciudad o municipio responsable.
| ciudad | estado |
|---|---|
| Berlín, ciudad | Berlina |
| Hamburgo, ciudad libre y hanseática | Hamburgo |
| Munich, capital del estado | Baviera |
| Colonia, ciudad | Norte de Rhine-Westphalia |
| Frankfurt am Main, ciudad | Hesse |
| Stuttgart, capital del estado | Baden-Wuerttemberg |
| Düsseldorf, ciudad | Norte de Rhine-Westphalia |
| Bremen, ciudad | Bremen |
| Nuremberg | Baviera |
| Bonn, ciudad | Norte de Rhine-Westphalia |
| Munster, ciudad | Norte de Rhine-Westphalia |
| Karlsruhe, ciudad | Baden-Wuerttemberg |
| Mannheim | Baden-Wuerttemberg |
| Augsburgo | Baviera |
| Wiesbaden, capital del estado | Hesse |
| Freiburg im Breisgau, ciudad | Baden-Wuerttemberg |
| Erfurt, ciudad | Turingia |
| Mainz, ciudad | Renania-Palatinado |
| Rostock | Mecklemburgo-Pomerania Occidental |
| Kassel, ciudad documenta | Hesse |
| Ludwigshafen am Rhein | Renania-Palatinado |
| Potsdam, ciudad | Brandeburgo |
| Darmstadt | Hesse |
| Heidelberg, ciudad | Baden-Wuerttemberg |
| Offenbach | Hesse |
| * Fuente: Confederación Sindical Alemana (DGB) |
¿Cuánto puede aumentar el alquiler a pesar del freno del alquiler?
¿Qué significa eso para ti? Se dice que el alquiler de un nuevo alquiler de un apartamento existente no debe exceder el alquiler comparativo local en más del diez por ciento. Puedes ver cuánto es esta renta comparativa en el índice de renta publicado por tu ciudad o municipio.
Freno de alquiler: el índice de alquiler es crucial
Para poder aplicar el freno de alquiler, el conocimiento del índice de alquiler actual en la ciudad o municipio correspondiente es un requisito previo. Porque para asegurarse de que el alquiler no supere en más del diez por ciento el alquiler local estándar, se deben conocer los valores actuales.
Importante: si alquila una casa en lugar de un apartamento, no es tan fácil determinar el alquiler comparativo local, porque generalmente no existe un índice de alquiler para las casas alquiladas. Aquí, las rentas de tres propiedades comparables deben compararse para determinar la renta comparable local. El alquiler promedio resulta entonces en el alquiler comparativo local.
¿Qué excepciones al freno del precio de alquiler existen para los propietarios?
En ciertos casos, como propietario, no tiene que preocuparse por el freno del alquiler. Ni siquiera si su propiedad está en un área que ha sido declarada un área con un mercado inmobiliario ajustado por ordenanza. Entonces puede determinar libremente el alquiler dentro del marco de lo que está legalmente permitido. En estos casos, no se debe tener en cuenta el freno de alquiler:
- Edificios nuevos: si una casa fue construida recientemente y se alquiló por primera vez después del 1 de octubre de 2014, el freno de alquiler no se aplica.
- Modernizaciones o reformas: si un apartamento existente se ha modernizado o reformado en gran medida, de modo que los costos incurridos fueron más de un tercio del monto que se habría debido por un edificio nuevo comparable, no tiene que cumplir con el freno de precio de alquiler al establecer el alquiler.
- Altos alquileres del pasado
- El alquiler se fijó antes de que entrara en vigor el freno de alquiler.
Freno de alquiler en 2019 y 2020 apretado
Dado que las excepciones se aprovecharon a menudo, se endurecieron las regulaciones para el freno de alquiler en 2019 y 2020. Desde 2019, los propietarios están obligados a proporcionar a los inquilinos información no solicitada, por ejemplo, sobre pre-arrendamiento o modernización, si quieren eludir el freno del precio del alquiler e invocar esta excepción (Sección 556e, párrafos 1 y 2 BGB).
El 1 de abril de 2020, hubo otro cambio en la ley (§ 556g BGB): el freno de alquiler ahora se aplica retrospectivamente desde el día de la mudanza. Cualquiera que reprendiera al arrendador por no tener en cuenta el freno de alquiler solo podía reclamar los alquileres excesivamente altos que vencen después de la queja. Esta regulación continúa aplicándose a todos los contratos de alquiler celebrados antes del 1 de abril de 2020. Para todos los arrendamientos que surjan después de eso, los inquilinos ahora tienen 30 meses desde el comienzo del período para solicitar la devolución de los alquileres que contradigan el límite del precio del alquiler, por solicitud, como antes en forma de texto (carta o correo electrónico). Los inquilinos todavía tienen que vivir en el apartamento en cuestión. Desde 2019, una simple queja ha sido suficiente en lugar de una calificada. Esto significa: Ya no es necesario un motivo en la aplicación. Los inquilinos solo tienen que dejarlo en claroque el alquiler es demasiado alto y mencionar que el arrendador invoca una excepción al freno de alquiler si lo hace.
Con el freno de los alquileres, los alquileres en las áreas metropolitanas siguen siendo asequibles, según el plan de la política.
¿El freno de alquiler también se aplica a los alquileres indexados y los alquileres graduales?
Si concluye un contrato de arrendamiento indexado con su inquilino, tiene la opción de evitar el freno de alquiler. Porque con el índice de alquiler, el alquiler no se basa en el alquiler local comparable, sino en el índice de precios al consumidor. Esto lo determina la Oficina Federal de Estadística.
En el caso de arrendamientos indexados, solo el alquiler inicial debe cumplir con los requisitos de la Sección 556d BGB. Si el índice de precios al consumidor sube fuertemente, el índice de renta se basa en él y, por lo tanto, puede ser más alto en el futuro de lo que se permitiría según el freno de alquiler.
Con un alquiler escalonado, el alquiler a pagar en el futuro se determina cuando se firma el contrato. La regla aquí es que tanto el alquiler inicial como las graduaciones posteriores deben ser compatibles con el freno de alquiler. Específicamente, esto significa que los aumentos implementados en el futuro no pueden ser más de un diez por ciento por encima de la renta comparativa habitual.
Como propietario, aún debe dar grandes pasos para las temporadas programadas. Si realmente llega el caso de que los alquileres locales aumenten menos de lo esperado, el escalonamiento sería ilegal si todo el contrato de alquiler no fuera inválido. El inquilino simplemente no estaría obligado a pagar la parte de la graduación que exceda el diez por ciento.
¿Puedo aumentar el alquiler tanto como quiera sin un freno de alquiler?
El freno de alquiler es un medio para mantener los alquileres dentro de un marco favorable al inquilino. Pero incluso antes de que se introdujera el freno del precio del alquiler, los propietarios no podían aumentar los alquileres de forma indiscriminada, y tampoco pueden hacerlo en ciudades y pueblos donde no se aplica el freno del precio del alquiler.
Solo está permitido aumentar el alquiler en un máximo del 20 por ciento durante un período de tres años. Se habla aquí del llamado límite máximo. En algunos estados federales, este valor máximo incluso se ha reducido a un máximo del 15 por ciento por medio de la ordenanza de límite máximo.
Dado que esta regulación también restringe a los propietarios en sus precios gratuitos, muchos hablan de un freno de alquiler aquí también. Pregunte a la ciudad o municipio responsable qué regulación se aplica a la ubicación de su propiedad.
El freno de alquiler no está exento de controversia
Tan bienvenido como es el freno de alquiler entre los inquilinos, es controvertido entre los propietarios. Y esto de ninguna manera se debe al hecho de que los propietarios supuestamente quieran sin piedad enriquecerse con inquilinos. Es más bien el caso de que en algunos lugares es difícil o incluso casi imposible adherirse al freno de alquiler: donde no existe un índice de alquiler, como es el caso de Bremen, por ejemplo, o está muy desactualizado, es difícil pagar un alquiler actualmente razonable. encontrar cuál no es contrario a la ley.
Y otro punto es una clara contraposición con respecto al freno de alquiler: debido a la regulación, algunos propietarios ya no ven un incentivo para modernizar las casas. Después de todo, la cantidad máxima de alquiler a veces está claramente regulada, por lo que las medidas propuestas a menudo simplemente ya no valen la pena para los propietarios.
Pero también ocurre exactamente lo contrario: si una casa está lujosamente renovada y los costos exceden un tercio de la suma que se debería pagar por un nuevo edificio comparable, el freno de alquiler no se aplica, como se describe anteriormente. Si los costos de esto se transfieren a los inquilinos, esto a menudo significa que los inquilinos establecidos desde hace mucho tiempo tienen que mudarse y que otros mucho más ricos se hacen cargo del apartamento.
Y hay otro problema que la normativa legal aún no ha resuelto: en general, existe una gran demanda de alquiler de apartamentos en ubicaciones atractivas. Como regla general, numerosas, a veces incluso cientos, de partes interesadas solicitan un apartamento aquí. Debido al freno de alquiler, algunas personas podrían pagar más este espacio habitable. Sin embargo, dado que los propietarios suelen elegir a los inquilinos más solventes, la ley no ayuda realmente a los ciudadanos de menores ingresos. También es más probable que tengan más éxito a la hora de encontrar alojamiento en las afueras y las afueras, donde la competencia es de menores ingresos.
El freno de alquiler solo se aplica a alquileres nuevos.
El freno de alquiler en la corte
El freno del precio del alquiler no solo genera críticas, sino también en lugares para disputas legales. El Tribunal Regional de Berlín (AZ 67 O 149/17) determinó que el freno de alquiler puede no ser constitucional. Los jueces criticaron el hecho de que la regulación perjudicaba a los propietarios en diferentes grados debido a las enormes diferencias en los alquileres en Alemania. Esto no se justifica objetivamente ni se respeta el principio de igualdad establecido en el artículo 3 de la Ley Fundamental. El Tribunal Constitucional Federal luego examinó la compatibilidad del freno de alquiler con la Ley Fundamental y decidió en el verano de 2019: Las regulaciones no contradicen la Ley Fundamental.