Cuando se entrega el apartamento, a menudo hay una disputa: los daños, las reparaciones cosméticas y el reembolso del depósito albergan un gran potencial de conflicto. Hemos reunido para usted los datos más importantes de la ley de arrendamiento para que la entrega del apartamento se desarrolle sin problemas.
Hacia el final, cuando se resuelve el arrendamiento y vence la entrega del apartamento, incluso la mejor relación entre el inquilino y el propietario puede volcarse. De hecho, ambos roles se llevan sorprendentemente bien, esto se demuestra una y otra vez mediante encuestas (por ejemplo, el índice de satisfacción de inquilinos de 2019 del Instituto Allensbach de Demoscopia). Pero un nuevo trabajo en otra ciudad, una separación o divorcio o incluso una muerte conducen inevitablemente a un cambio de inquilino y, por lo tanto, a la entrega del apartamento. Sin embargo, muchos conflictos pueden evitarse o al menos resolverse amigablemente si las dos partes se comunican desde el principio.
Para que el cambio de inquilino y la entrega del apartamento se desarrollen sin problemas, debe considerar algunos puntos. Como arrendador, por ejemplo, no se le permite hacer reclamaciones inadmisibles contra el inquilino, pero al mismo tiempo no tiene que aceptar que el apartamento sea entregado en condiciones inaceptables. Como inquilino, solo está obligado a realizar reparaciones cosméticas si el contrato contiene una cláusula efectiva. En el protocolo de entrega del apartamento, ambas partes deben ser meticulosas para anotar incluso las cosas pequeñas.
Descargar: Protocolo de entrega de apartamento en PDF
¿Qué información debería incluirse en el protocolo de traspaso?
Para la documentación y también para su propia protección legal, debe realizar un protocolo de entrega de apartamento al entregar el apartamento. De esta forma se puede descartar la posibilidad de que el inquilino posteriormente niegue los daños causados por él y usted se quede con los gastos de reparación. Por lo tanto, es absolutamente esencial que anote las cosas pequeñas en el registro y que no pase por alto nada durante la inspección del apartamento. Ya no puede culpar al inquilino por daños que solo notará más tarde. Asegúrese de que el documento esté firmado tanto por el inquilino como por el propietario y que siempre haya dos copias.
Esta información debe incluirse en el protocolo de transferencia:
- Fecha y hora de la entrega
- Nombre y dirección del inquilino y propietario
- Si aplica, información de testigos
- Dirección y ubicación del apartamento
- Lecturas de medidores de electricidad, gas y agua
- Número de llaves recibidas por el inquilino
- Todos los defectos y daños
- Referencia a estancias en las que todo está en orden
- Acuerdos sobre trabajos aún por realizar por parte del inquilino con fecha de finalización
Entrega: renovación y reparaciones cosméticas
Cuando el inquilino cambia, el apartamento suele entregarse recién reformado. Pero si su inquilino está obligado a pintar paredes de colores al mudarse y a realizar reparaciones cosméticas depende en gran medida del contrato de alquiler. Sin embargo, las cláusulas no se pueden colocar allí a voluntad, incluso en un contrato de alquiler amigable con el propietario. Las regulaciones acordadas allí deben estar legalmente permitidas para que sean realmente efectivas. Si este no es el caso, el inquilino no tiene que renovar al mudarse.
Sin embargo, si el inquilino está obligado a renovar, esta obligación, de conformidad con la Sección 28 de la "Ordenanza sobre cálculos de vivienda en virtud de la Segunda Ley de Vivienda", solo incluye "empapelado, pintura o encalado de paredes y techos, pintura de suelos, radiadores, incluidos los tubos de calefacción, y las puertas interiores así como las ventanas y puertas exteriores desde el interior ".
Y en lo que respecta a las reparaciones cosméticas a la mudanza, el inquilino solo está obligado a asumir los costes si se ha especificado en el contrato de alquiler que estos no superen los 100 euros en casos individuales y que no asciendan a más del 8 por ciento del alquiler básico del año. Si la cláusula del contrato de alquiler prevé valores más altos o si no hay ningún límite superior, puede suceder que surjan problemas al cambiar de inquilino y el apartamento se entregue sin reparaciones menores.
Entrega: Cláusulas ineficaces de renovación
Para que usted, como propietario, no se quede atascado al entregar el apartamento, debe evitar por todos los medios algunas trampas al redactar el contrato de alquiler. Porque estos suelen significar que el inquilino está completamente exento de la obligación de reformar. Debes evitar estos errores:
- Plazos rígidos
Si el contrato de arrendamiento especifica exactamente cuánto tiempo se renovará una habitación después de la expiración del período (por ejemplo, "pintar el espacio habitable cada 5 años, pintar la cocina cada 3 años, pintar el baño cada 8 años"), entonces esta cláusula es ineficaz. El motivo es razonable: no tiene sentido exigir una renovación estrictamente de acuerdo con estos períodos de tiempo si el grado real de desgaste no hace necesaria la renovación (BGH, sentencia de 5 de abril de 2006, Az. VIII ZR 178/05). Por lo tanto, la cláusula debe formularse de tal manera que se permita una desviación de los plazos rígidos, por ejemplo, si un apartamento se usa con cuidado o solo con moderación.
Bueno saber: Si una cláusula de renovación en el contrato de alquiler es inadmisible, el inquilino ya no está obligado a realizar renovaciones. ¡Por tanto, es fundamental examinar detenidamente el contrato de alquiler!
- Demasiada restricción del inquilino
Es absolutamente habitual y expresamente solicitado por muchos propietarios que el piso se pinte en tonos neutros y finalmente se entregue. Al elegir un color, muchos propietarios eligen el blanco, ya que es el color más fácil de usar: se puede pintar fácilmente y da una primera impresión neutra. Sin embargo, indicar en el contrato de arrendamiento que el inquilino solo puede usar pintura blanca o barniz para reparaciones cosméticas, como pintar los marcos de las puertas, el interior de la puerta, los marcos de las ventanas y los marcos, lo limita demasiado. Después de todo, este requisito se aplica a él incluso si todavía vive en el apartamento. Por tanto, según sentencia de la BGH (sentencia de 20 de enero de 2010, Az. VIII ZR 50/09), esta cláusula también es inválida.
- Nombra el alcance de las renovaciones
Muchos propietarios quieren asegurar contractualmente con la mayor precisión posible las obras de renovación y formular en detalle el trabajo a realizar en el contrato de arrendamiento a más tardar al mudarse. Sin embargo, esto a menudo resulta contraproducente y significa que el inquilino no tiene que renovar en absoluto. Esto se aplica, por ejemplo, si se enumeran trabajos que no están incluidos en la Sección 28 de la "Ordenanza sobre cálculos de vivienda en virtud de la Segunda Ley de Vivienda". Por ejemplo, si desea que se pinten las contraventanas, el inquilino no tiene que usar un cepillo en absoluto.
Pero incluso una redacción demasiado laxa puede significar que el inquilino no tenga que realizar ningún trabajo de renovación al entregar el apartamento: si el contrato de alquiler establece que las ventanas deben pintarse, no hay ninguna indicación de que esto solo deba hacerse desde el interior. Aquí, también, el inquilino tiene razón y en realidad no tiene que renovar nada.
- Cláusula de renovación definitiva
Si el contrato de alquiler contiene una cláusula final de renovación, esta suele comenzar con información sobre el estado en el que el inquilino se hizo cargo del apartamento (por ejemplo, "Paredes y techos repintados de blanco, tuberías de calefacción y calefacción repintadas, puertas interiores y marcos de puertas, así como ventanas del interior Recién pintado de blanco "). Esto suele ir seguido de una nota de que el inquilino debe devolver el apartamento en estas condiciones al mudarse. Pero esto no está permitido, ya que el arrendatario estaría obligado a renovar en cualquier caso, independientemente de que sea necesario nuevamente o no (BGH, sentencia de 18 de febrero de 2009, Az. VIII ZR 166/08).
- Porcentaje de costos de renovación
A menudo, también se encuentran regulaciones en los contratos de alquiler en las que el inquilino está obligado a asumir los costos de cualquier renovación después de mudarse. Los propietarios quieren protegerse contra el riesgo de que un inquilino se mude después de cuatro años de vida y no realice ningún trabajo de renovación, ya que el contrato establece que las habitaciones solo deben pintarse cada cinco años como regla. A menudo, se leen formulaciones como "Si el espacio habitable se usa durante más de dos años, el inquilino paga el 25 por ciento de los costos del trabajo de pintura de acuerdo con el costo estimado". Estas cláusulas de cuota también son ineficaces, según decidió la BGH (sentencia de 18 de marzo de 2015, Az. VIII ZR 242/13).
Por cierto, una ventaja para usted como propietario es que muchos inquilinos no reconocen las cláusulas ineficaces en el contrato como tales y aún así renuevan. Muchos inquilinos también piensan que pintar siempre es imprescindible al mudarse. Para actuar legalmente, debe enviar el formulario del contrato de alquiler a un abogado especialista en derecho de alquiler y adaptarlo antes de celebrar el próximo contrato de alquiler. Además, por supuesto, debe decir la verdad si el inquilino anterior debe averiguar por usted si necesita renovar o no.
Para evitar problemas a la hora de entregar el apartamento, es útil conocer exactamente las cláusulas aplicables e ineficaces del contrato de alquiler.
Entrega del apartamento: ¿Qué pasa con la cocina y compañía?
Si un apartamento se alquila con un determinado equipo, pero el inquilino también realiza sus propios accesorios, esto a menudo conduce a una disputa cuando se entrega el apartamento. En su mayoría se trata de una cocina, pero también se suelen representar suelos de madera colocados, una pared de ducha, baldosas de madera en el balcón o terraza, falsos techos y otras cosas.
Básicamente, el inquilino tiene que quitar los accesorios que ha hecho al mudarse. Sin embargo, en determinadas circunstancias, estos elementos incorporados también agregan valor al apartamento, de modo que el propietario podría exigir un alquiler más alto para el próximo arrendamiento. Sin embargo, es fundamental recordar los valores límite que posiblemente podría poner el freno del precio del alquiler. En tal caso, debe examinar los accesorios de manera particularmente crítica y también verificar qué tan alta calidad son los materiales y qué tan profesionalmente se llevó a cabo la instalación. Después de todo, en el próximo arrendamiento, usted es responsable de mantener o reparar los accesorios durante el período de alquiler de acuerdo con § 535 BGB.
Por cierto, a usted como arrendador también le interesa el hecho de que las cosas traídas, que se consideran "componentes esenciales de una propiedad o edificio" según la Sección 94 del Código Civil alemán, no pueden simplemente ser retiradas por el inquilino anterior. Esto incluye "cosas firmemente adheridas al suelo" como puertas y ventanas o incluso lavabos. De acuerdo con la ley, estos pasan a ser propiedad del dueño de la propiedad. Si puede esperar un aumento en el valor de los accesorios que quedan en el apartamento, debe compensar al inquilino de manera adecuada.
Concierte una cita con anticipación
La fecha de entrega a menudo significa estrés para ambas partes, para los inquilinos y los propietarios. Así como el arrendador espera que se le entregue el piso de tal manera que se pueda alquilar de inmediato, el inquilino espera que haya pensado en todo y pueda terminar con el piso antiguo.
Pero a menudo surgen problemas a la hora de entregar el apartamento que podrían haberse aclarado de antemano haciendo una cita. Por lo tanto, debe concertar una cita de inspección conjunta para aclarar qué debe hacer exactamente el inquilino. Idealmente, también debería establecer una fecha para la realización de este trabajo. Por lo general, esta es la fecha de la entrega real del apartamento.
Documente los posibles daños al apartamento precisamente en esta cita previa y discuta con el inquilino si lo arreglará él mismo o si es posible que deba informar a su seguro de responsabilidad. En la cita también puede anotar qué cosas usted, como propietario, debe abordar antes del próximo nuevo alquiler.
Tiene sentido que ambas partes consignen el trabajo reconocido conjuntamente a realizar en un protocolo que firmen ambas partes. Los propietarios no pueden obligar a sus inquilinos anteriores a hacerlo, pero ellos también estarán interesados en entregar el apartamento sin tener que discutir con el propietario sobre puntos individuales. Y si surgen disputas legales, ambos tienen prueba de lo que se ha discutido.
¿Cómo se hace frente a los daños al entregar el apartamento?
Si vive en un apartamento, siempre puede esperar daños menores y desgaste. Según § 538 BGB, el inquilino no tiene que pagar por esto, siempre que estos daños y signos de desgaste sean causados por el uso contractual del apartamento. Si, por ejemplo, las juntas del baño entre las baldosas del suelo son más oscuras en los lugares por donde se suele pisar, es una señal de desgaste por uso contractual. Esto no es ningún daño. Mucho no está claramente aclarado en la ley de arrendamiento. Por ejemplo, se puede argumentar si los arañazos en el parquet (por ejemplo, de una silla de oficina) son signos de uso o daño. Aquí solo puede orientarse sobre la jurisdicción local.
Si el inquilino era realmente un inquilino tan bueno a veces solo se hace evidente cuando usted se muda.
La situación es diferente si, por ejemplo, el cabezal de la ducha está roto y ya no se puede usar correctamente. En este caso, el arrendador normalmente sería responsable de proporcionar un reemplazo. A menos que el inquilino esté obligado a realizar reparaciones menores en el contrato de alquiler. Si se limita contractualmente a un importe máximo de 100 euros por caso individual y hasta un máximo del 8 por ciento del alquiler anual sin el alquiler, el inquilino tendría que sustituir el cabezal de ducha.
Devolución de llaves: sus derechos como arrendador
Un punto especialmente importante a la hora de entregar el apartamento es que el inquilino anterior devuelva todas las llaves que pertenecen al apartamento. Esto incluye las llaves del apartamento, así como las del buzón, la puerta de entrada o el garaje. También se deben entregar las llaves de las ventanas y puertas con cerradura que puedan estar presentes. Lo mismo se aplica a las llaves de las puertas de las habitaciones.
Para poder entender qué llaves le entregó al inquilino para que se mudara al entregar el apartamento, debe echar un vistazo al protocolo de entrega que se hizo en ese momento. El inquilino debe poder presentar todas las llaves allí anotadas.
Si el inquilino no puede devolver todas las llaves, por ejemplo porque ha perdido una, debe proporcionar un reemplazo y, si es necesario, pagar los daños resultantes. Esto se vuelve costoso rápidamente, especialmente si se instala un sistema de bloqueo en la casa que debe ser reemplazado debido a la pérdida. Sin embargo, este es solo el caso si la llave perdida se puede vincular a la casa (por ejemplo, porque se adjuntó una etiqueta con el nombre o la dirección del inquilino). Si este es el caso, lógicamente solo puede pedirle al inquilino que pague por el nuevo sistema de cierre si realmente reemplaza el anterior.
Importante: Si el inquilino tiene más llaves de las que le diste porque tenía copias, también debe entregarlas. En este caso, puede comprar las llaves al inquilino o puede proporcionar pruebas de que las llaves han sido destruidas. En cualquier caso, tiene sentido que el inquilino firme que no tiene otras llaves del apartamento, casa o garaje.
El estado del apartamento cuando se entregó el apartamento.
Por supuesto, un inquilino no puede simplemente empacar sus pertenencias, llevárselas y dejar el apartamento en las mismas condiciones en que se encuentra. Tres cosas son fundamentales a la hora de entregar el apartamento:
- Escoba limpia
Si el inquilino se muda, debe entregar el apartamento barrido. Pero, ¿qué significa? Significa que el apartamento debe estar en buenas condiciones y limpio. Para ello, se deben aspirar o barrer los pisos, limpiar las ventanas y restaurar las instalaciones sanitarias y la cocina a un estado que cumpla con las normas higiénicas. - Daños
Si hay daños en el apartamento que no se consideran signos de desgaste causado por el uso contractual, el inquilino o, por regla general, su seguro de responsabilidad civil debe pagarlos. El daño ocurre, por ejemplo, cuando el laminado ha sido dañado por una fuga de agua (por ejemplo, de una maceta).
Sin embargo, en el caso de cualquier daño, usted, como propietario, tiene la carga de la prueba. En el caso de una disputa legal, tendría que poder demostrar que el daño no surgió porque no cumplió con sus obligaciones de mantener la propiedad de alquiler. - Desgaste
Pequeños arañazos en el laminado o juntas desmoronadas en la pared trasera de la ducha cuentan como desgaste normal, que también puede ocurrir con el uso contractual. En principio, el arrendatario es responsable de estas anomalías, pero no tiene que repararlas ni pagar para que se rectifiquen.
Descargar: Lista de verificación para la entrega del apartamento
Entrega: devolución del depósito
Una vez que se ha retirado el apartamento, el inquilino ha abandonado el apartamento y ha entregado todas las llaves, básicamente solo falta una cosa que es especialmente importante para los inquilinos: la devolución del depósito de alquiler.
Como arrendador, generalmente no está obligado a reembolsar el depósito inmediatamente después de la entrega del apartamento. Por el contrario, tiene derecho a retenerlo si el inquilino no ha eliminado los daños causados por el inquilino o si no ha realizado la renovación correctamente. El depósito retenido podría usarse para pagar estos artículos. También puede utilizar el dinero retenido para compensar los atrasos en el alquiler.
E incluso si se espera que al inquilino se le cobren costos operativos adicionales, puede retener el depósito por el momento. En este caso, sin embargo, la regla es que, como regla, no se le puede retener en su totalidad, sino solo en la medida en que los costos esperados puedan cubrirse (BGH, sentencia del 18 de enero de 2016, Az: VIII ZR 71/05).
Solo cuando todas las reclamaciones pendientes se hayan resuelto realmente, debe reembolsar el depósito, incluidos los intereses, al antiguo inquilino.
¿Cuándo se realiza la liquidación del cargo por servicio?
Después de que la entrega del apartamento y el cambio de inquilino fueron bien, la liquidación de los costos auxiliares aún está pendiente. Los propietarios deben crear esto poco después de que el inquilino anterior se haya mudado; sin embargo, de acuerdo con la Sección 556 del Código Civil alemán, usted no está legalmente obligado a hacerlo. Con un período de facturación que corresponda al año natural, para un inquilino que se mude en enero, en el peor de los casos, debe esperar dos años buenos para la liquidación de los gastos accesorios (ya que la liquidación de los gastos accesorios debe realizarse a más tardar al final del duodécimo mes posterior al final del período de facturación ). Y, en principio, usted, como arrendador, incluso podría retener parte del depósito durante este período.
Sin embargo, es importante saber que está obligado a registrar los costos de energía basados en el consumo cuando el inquilino se muda. Esto se hace leyendo las lecturas del medidor, es decir, mediante la llamada lectura intermedia. Si hay costos por esto, por ejemplo porque los contadores de costos de calefacción deben leerse electrónicamente, no puede transmitirlos al inquilino, sino que debe asumirlos usted mismo (BGH, sentencia de 14 de noviembre de 2007, Az. VIII ZR 19/07).
¿El traspaso fue bien? ¡Entonces diviértete en tu nuevo hogar!
¿Cómo proceder si solo un inquilino se muda de varios?
Si ha alquilado su propiedad a un apartamento compartido, esto significa legalmente para usted que este GT es responsable solidariamente ante usted de acuerdo con la Sección 421 BGB. Esto significa que cada individuo de este grupo tiene que pagar las obligaciones financieras de los demás si ya no pueden pagarse a sí mismos.
Si solo una persona se muda del apartamento compartido, no es necesario entregar el apartamento, ya que el arrendamiento se mantiene. Solo cuando se rescinde el contrato de alquiler, se deben seguir los pasos descritos anteriormente y se deben observar las cosas esenciales.
Por cierto: si en el contrato de alquiler se indica que uno de los inquilinos puede desistir del contrato de alquiler, también se debe indicar cómo se debe manejar el depósito en tal caso.
¿Qué pasa si el inquilino muere?
Si el inquilino de su apartamento o casa muere, esto no termina automáticamente el arrendamiento. Al contrario: por regla general, va a los herederos legítimos, quienes luego tienen que decidir si quieren continuarlo o darlo por terminado. En este último caso, la cesión del apartamento se realizaría a continuación con los herederos, que serían responsables de los daños y tendrían que realizar las obras de reforma necesarias.
