Supervisión de la construcción por el arquitecto - supervisión y aceptación de la construcción
El arquitecto no solo es un socio importante a la hora de planificar una medida de renovación. Incluso cuando se trata de la ejecución, la persona responsable asume tareas, por ejemplo, en el área de supervisión de la construcción. Alternativamente, se puede contratar un administrador del sitio para estas tareas, la facturación se realiza de acuerdo con HOAI, fase de servicio 8 "administración de propiedades y monitoreo de propiedades".
Cualquiera que realice renovaciones extensivas debe monitorear y documentar cuidadosamente
Tareas de dirección de obra
El cliente encarga al arquitecto o al jefe de obra que supervise y acompañe todos los pasos de la ejecución. El administrador del sitio coordina el trabajo y los oficios y se asegura de que se cumpla con el presupuesto. Las siguientes tareas básicas pertenecen a esta sección de una renovación:
- Elaboración del proyecto de construcción en base a los documentos y planos para la renovación.
- Organización de la construcción, incluidas las conversaciones con la empresa constructora, el equipo de la obra y una prueba de calidad que acompaña a la construcción.
- Una vez finalizado el trabajo, el jefe de obra realiza las pruebas de aceptación.
Supervisión de obra: Elaboración del proyecto de obra 
Supervisión de obra: Organización de la ejecución e inspección de calidad 
Supervisión de obra: Coordinación con oficios y control de plazos 
Supervisión de obra: Aceptación final
Durante la supervisión de la construcción, el arquitecto o director de obra debe afrontar tareas recurrentes. Controla el cumplimiento de los plazos, inspecciona y documenta el trabajo en curso, coordina el asesoramiento de construcción y planifica el trabajo futuro o la coordinación de los oficios individuales. En algunos casos, incluso es responsable del cumplimiento de la seguridad laboral según lo prescrito por la asociación de seguros de responsabilidad de los empleadores.
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Con la aceptación de la construcción, el administrador del sitio o el arquitecto confirma la ejecución conforme al contrato de un trabajo de construcción, una fase de construcción o la renovación completa. Para que todos los trabajos también puedan ser evaluados y aceptados, es aconsejable realizar la denominada aceptación provisional. Dependiendo del alcance y tipo de renovación, tiene sentido revisar el trabajo en los siguientes puntos:
- Antes de rellenar el pozo de construcción
- Después de renovar la estructura del techo (y antes de instalar el aislamiento)
- Después de instalar los servicios eléctricos y de construcción
- Antes de cualquier trabajo de solado y revoque
- Antes de la aceptación final
Otra posibilidad de programar los intervalos de aceptación para la renovación son las operaciones completadas. Esto significa que las pruebas de aceptación siempre tienen lugar cuando un artesano ha terminado su trabajo. El administrador del sitio registra los defectos existentes en un informe de aceptación, el artesano responsable informa que el defecto se ha subsanado y luego se repite la aceptación.
Consejo: Cada aceptación por parte del arquitecto tiene un costo adicional y el período de garantía comienza con la aceptación. Por tanto, desde el punto de vista del cliente, se aplica lo siguiente: Tantas aceptaciones como sean necesarias y tan pocas como sea posible.Período de aceptación y garantía
Las pruebas de aceptación provisionales minimizan el riesgo de que los defectos en una fase de construcción resulten en daños consecuentes con costos consecuentes costosos. Sin embargo, la práctica de la aceptación provisional también tiene una desventaja. Porque una vez aceptado un trabajo, comienza el período de garantía. Dependiendo del tipo de contrato, esto es de 5 años para constructores privados, independientemente de si el contrato se celebró de acuerdo con BGB o VOB. Además, debe acordarse una aceptación formal en el contrato. Porque si no se ha pactado nada, el cobro más un plazo máximo de seis meses ya puede contarse como aceptación tácita y marca el inicio del plazo de garantía.
Se explica el período de garantía
Para garantizar que el período de garantía solo comience con la finalización final de la medida de reacondicionamiento, se deben realizar pruebas de aceptación provisionales como aceptación técnica o como evaluación de la condición. El cliente o el administrador del sitio autorizado solo confirma que el trabajo se ha realizado de acuerdo con el contrato. El período de garantía aún no comienza. Esta forma de aceptación se utiliza, por ejemplo, para el refuerzo en hormigón armado o partes portantes dentro de un muro, que luego ya no se pueden controlar.
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Expertos independientes para la aceptación final
Una vez finalizada toda la obra, la aceptación final la realiza el arquitecto o jefe de obra. Si quiere estar seguro o ha asumido la supervisión de la reforma en sus propias manos, puede encargar a un experto independiente que compruebe que todo el trabajo de construcción se lleva a cabo correctamente. Porque una vez aceptado el trabajo, esto también tiene consecuencias legales. El cliente confirma que el proyecto de construcción está libre de defectos y de acuerdo con el contrato. La carga de la prueba se invierte así: si se descubre un defecto después de la aceptación o si se produce un daño consecuente como resultado de un defecto, el constructor debe probar que fue causado por la empresa constructora o el artesano.
Cita in situ en el sitio de construcción © BSB eV Consejo: En determinadas circunstancias, la aceptación provisional por parte de un experto también puede tener sentido. Esto afecta a los componentes que están cubiertos al final del trabajo y, por lo tanto, ya no son visibles. Esto a menudo afecta el trabajo estático.
La aceptación final por parte de la autoridad de construcción.
Supervisión de la construcción: Aceptación final por la autoridad de construcción y aprobación por parte del cliente.
Cualquier proyecto de construcción para el que se requiera un permiso de construcción solo se considerará finalizado con la aceptación final de las autoridades de construcción. Aquí también el arquitecto está ahí y contribuye a la creación de un informe de aceptación. Esto debe ser reconocido por todas las partes involucradas, es decir, el propietario del edificio, el administrador del sitio y la autoridad del edificio con una firma. La autoridad de construcción solo verifica el cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias. Esto se aplica a los siguientes puntos, entre otros:
- La implementación de la medida de acuerdo con la información en la aplicación de construcción.
- Buen funcionamiento de los sistemas de servicios del edificio
- Posibilidad de uso del edificio en general
- Cumplimiento de los requisitos que se emitieron con el permiso de construcción.
- Cumplimiento de normativas como alturas de techo y exposición.
A más tardar en la aceptación final, todos los certificados y documentos necesarios que la autoridad de construcción ha solicitado con el permiso de construcción deben estar disponibles. Si todo está en orden, la autoridad de construcción emite un certificado de aceptación final que autoriza al cliente a utilizar la propiedad.
Consejo: si la autoridad de construcción encuentra defectos, estos se enumeran en el registro, después de una reparación, se lleva a cabo una nueva inspección del edificio. En este caso, se volverán a comprobar los puntos criticados. Consejo: lea nuestros artículos Defectos de construcción: reparación de defectos y La inspección del edificio: un día importante con escollos