Para la mayoría de las personas, comprar su propia casa es un momento muy especial en sus vidas. Pero, ¿y si decide en contra de la propiedad en retrospectiva? El desistimiento del contrato de venta firmado solo es posible si existen motivos graves y, en la mayoría de los casos, esto genera costos elevados.
Si ambas partes contratantes han firmado un contrato de compraventa de una casa, se considera vinculante, es decir, un desistimiento de la compra realizada solo es ejecutable si existen razones válidas. Los obstáculos son altos por una razón, porque el negocio inmobiliario está asociado con riesgos financieros considerables para ambos socios: el comprador ha obtenido un préstamo de un banco y tiene que pagar intereses y reembolsos mensualmente. El vendedor, por otro lado, a menudo ya ha planificado el producto de la venta para financiar un nuevo domicilio. Por lo tanto, el derecho normal de desistimiento solo se aplica de forma limitada.
Hay casos en los que ambas partes pueden rescindir el contrato de compra, pero normalmente no sin el pago de una compensación económica al socio contractual. Esto solo no se aplica si el comprador y el vendedor han acordado un derecho a rescindir el contrato sin compensación bajo ciertas condiciones o si desean rescindir el contrato de mutuo acuerdo.
Derecho de desistimiento contractual y legal
Es posible la cancelación del contrato de compra ante notario si ambas partes se han reservado expresamente el derecho de desistimiento. Se recomienda si el contrato ya está por firmar, aunque no se han aclarado cuestiones legales importantes, como la concesión de la licencia de obra o la existencia de un compromiso de financiación. Sin embargo, un retiro posterior cuesta, ya que se incurre en costos de notario y posiblemente de registro de la propiedad cuando el contrato de compra se certifica ante notario y la transacción se revierte. El impuesto a la transferencia de bienes raíces también se cobra inicialmente, incluso si se puede reclamar más tarde bajo ciertas condiciones. Por lo tanto, debe aclarar los puntos clave más importantes antes de firmar el contrato de compra de su nueva casa o propiedad en presencia de un notario.Por cierto, también puede acordar un derecho contractual unilateral de desistimiento, por ejemplo, como vendedor para protegerse contra la insolvencia de su socio contractual.
El derecho legal de desistimiento siempre se aplica y entra en vigor automáticamente si no se ha acordado una cláusula de desistimiento o no se aplica en el presente caso. Sin embargo, solo circunstancias excepcionales o faltas particularmente graves por parte de un socio contractual justifican una rescisión legal del contrato de compra. Esto incluye, por ejemplo, que el comprador no pague el precio de compra aunque esté obligado a hacerlo, o que el vendedor haya ocultado defectos graves.
Desistimiento del contrato: los motivos más habituales
Dependiendo de si el vendedor o el comprador quieren desistir del contrato de venta ya firmado y notariado, las razones son muy diferentes. Existe una razón válida para el vendedor si, por ejemplo, el comprador no transfiere el monto de la compra y, por lo tanto, no cumple con su obligación de pago contractual. No importa si retiene deliberadamente la cantidad porque luego decidió no comprar la propiedad, o si es insolvente porque el banco no le otorga un préstamo. En ambos casos, el vendedor tiene derecho a rescindir el contrato después de dar a la parte contratante un plazo razonable para transferir el precio de compra. En este caso, el comprador queda vinculado por el contrato de compra. Además, el vendedor puede exigirlepara reembolsar los costos incurridos como la comisión del corredor.
Si el vendedor no hace uso de su derecho de desistimiento, el contrato de compra sigue siendo válido. En este caso, el comprador deberá pagar intereses de demora además del precio de compra si se ha superado la fecha de compra acordada contractualmente o los plazos de pago.
Otra razón, pero mucho más rara, por la que el vendedor puede desistir del contrato puede ser si el comprador cambia la estructura del edificio adquirido, aunque esto estaba excluido en el contrato de compra. Estas cláusulas contractuales suelen existir cuando se trata de un edificio catalogado o cuando tiene un valor arquitectónico especial; en este último caso, el arquitecto, como autor, puede incluso intervenir en los tribunales.
Si el comprador desea rescindir el contrato de compra, suele haber razones completamente diferentes. Los más comunes son los defectos graves en el edificio que fueron ocultos intencionalmente por el vendedor. En tales casos, los tribunales hablan de la llamada "tergiversación fraudulenta". Las deficiencias graves pueden ser, por ejemplo, una gran infestación de podredumbre seca o daños de podredumbre estructuralmente críticos en la estructura del techo. El quid del asunto: el comprador debe demostrarle al vendedor que conocía estos defectos antes de que se firmara el contrato; solo puede hacer uso de su derecho legal de desistimiento si tiene éxito. En la práctica, sin embargo, esto resulta difícil. Generalmente, la prueba solo es posible si el comprador puede encontrar un testigo, por ejemplo, el propietario de una empresa especializada,que el vendedor ya había contactado antes de la celebración del contrato de compra para evaluar los defectos ocultos
Los defectos graves son la razón más común para rescindir el contrato de venta.
Los defectos menores en las propiedades usadas no son una razón para rescindir el contrato, especialmente porque muy a menudo se trata de los signos esperados de envejecimiento. Además, se puede acordar una exclusión de garantía en el contrato de compra por defectos abiertos u ocultos que el vendedor no conoce. Para evitar estos problemas, es extremadamente importante que usted, como comprador, inspeccione cuidadosamente la propiedad deseada junto con el vendedor antes de firmar el contrato de compra y redactar un protocolo de entrega. Si es posible, consulte a un experto en construcción si usted no es un especialista.
Consejo: para evitar errores al comprar una casa, debe preparar una lista de verificación con anticipación y revisarla constantemente antes de firmar el contrato.
En casos más raros, resulta que solo después de firmar el contrato de compra, la propiedad comprada está gravada con un cargo por la tierra y el banco del vendedor no está listo para eliminarla, generalmente especialmente si el vendedor y su banco están Monto de las multas por reembolso anticipado de su préstamo. El cargo por la tierra pasaría al comprador con la adquisición de la propiedad y enfrentaría cargas financieras excepcionalmente altas que justificarían el retiro del contrato de compra.
Alcance de la compensación
Si el comprador o el vendedor hace uso de un derecho de desistimiento fijado contractualmente, la cuestión de la compensación o compensación en caso de desistimiento también suele estar regulada en el contrato de compra. Sin embargo, la situación es diferente si una de las partes contratantes ejerce un derecho legal de desistimiento. Por ejemplo, si el vendedor se retira del contrato de venta porque el comprador no paga, puede responsabilizarlo por los costos incurridos. Estos incluyen los costos de corretaje ya mencionados, pero también menores ingresos: si el vendedor obtiene menores ingresos por ventas, por ejemplo, al vender nuevamente, puede reclamar la diferencia con el precio de compra originalmente acordado del primer comprador resignado. Hay otra parte interesadaquien adquiera la propiedad unos días después por el mismo precio, la compensación será correspondientemente menor. En tales casos, el vendedor no puede vender su casa a un precio de ganga, sino que debe exigir un precio local habitual con un marco de negociación razonable.
Si el comprador se retira de la compra de la propiedad debido a defectos significativos deliberadamente ocultos, podrá facturar al vendedor los costos de financiamiento, la inscripción en el registro de la propiedad, los gastos de renovación incurridos y, en su caso, los costos periciales y de procedimiento. Si los socios contractuales originales no pueden llegar a un acuerdo, un árbitro o incluso un tribunal deben determinar la cantidad.
Reversión de la compra de la propiedad
Si se aplica el derecho legal o contractual de desistimiento, la compra de la propiedad debe revertirse; en el alemán oficial se habla de una anulación del contrato de compra. Esto lo inicia el vendedor a través del notario y está asociado con costos adicionales, ya que la entrada del registro de la propiedad, por ejemplo, debe cambiarse nuevamente. En la práctica, dependiendo del diseño de cualquier cláusula de rescisión en el contrato de venta, estos costos generalmente corren a cargo del comprador, por ejemplo, si no ha transferido el monto de la compra a tiempo.