Si desea renovar un edificio protegido, debe cumplir con ciertas pautas y obtener la aprobación de las autoridades. Aquí explicamos cómo puede proceder mejor y qué opciones tiene con la renovación.
La renovación de un edificio catalogado está sujeta a muchos requisitos legales y, por lo tanto, requiere una planificación especial. Contrariamente a la creencia popular, el proceso de tal planificación no es demasiado complicado. Sin embargo, el consejo de expertos suele ser indispensable cuando se trata de mantener una casa antigua y catalogada.
Proteger monumentos arquitectónicos, preservar valores
No solo las iglesias, palacios y castillos se consideran monumentos. En Alemania, alrededor del cinco por ciento de todos los edificios antiguos están bajo protección de monumentos hasta 1978 para evitar la destrucción por obstinación e ignorancia. Por lo general, existe un interés público en el mantenimiento de edificios catalogados, por ejemplo, por razones artísticas o científicas. Sin embargo, al mismo tiempo, la preservación de los valores originales también es un objetivo importante en la protección de los monumentos.
Las casas antiguas a menudo se han cambiado durante décadas o siglos de tal manera que la condición original difícilmente se puede determinar con exactitud. Además, normalmente solo sería posible restaurar el edificio a su estado original con un gran gasto. Por lo tanto: cualquier persona que renueve una propiedad catalogada no tiene que restaurar el edificio a su estado original; el estado existente se aplica a la condición estructural del edificio en el que se inscribió como monumento cultural en la lista de monumentos históricos.
Si una casa está incluida en la lista de monumentos, está bajo protección especial por parte de la oficina de monumentos y solo puede ser convertida o ampliada con el consentimiento de la autoridad de protección de monumentos inferior. Los conservacionistas también quieren estar informados sobre trabajos de mantenimiento aparentemente "simples", si se refieren al diseño del edificio o la estructura histórica.
Norbert Hoffmann
"Los monumentos arquitectónicos tienen encanto", dice Norbert Hoffmann, director gerente de LBS Immobilien GmbH Südwest, y señala las ventajas fiscales para los renovadores de monumentos: "Además, los monumentos arquitectónicos reducen significativamente los altos impuestos sobre la renta: los propietarios generan el nueve por ciento del impuesto sobre la renta durante ocho años y el siete por ciento durante cuatro años Gastos de restauración aplicables a efectos fiscales. Además, el dos por ciento se acredita a la sustancia anterior durante 50 años. Los propietarios-ocupantes estiman el nueve por ciento de los costos de restauración (costos de renovación) durante diez años. El requisito previo para los beneficios es siempre un permiso de la autoridad del monumento. Un arquitecto especializado le asesorará desde la planificación hasta la ejecución ".
Autoridad de monumentos asesora sobre el proyecto de renovación
Si desea renovar un edificio catalogado, los empleados de Lower Monument Authority pueden responder preguntas sobre tecnología y diseño de la construcción. Ellos también tienen cuidado de usar casas históricas lo más contemporáneas posible y no requieren que se restauren las condiciones originales. Dado que los métodos de construcción y los materiales son muy sofisticados hoy en día, las autoridades de monumentos se están volviendo cada vez más abiertas a nuevas soluciones estructurales que antes estaban mal vistas, como el aislamiento de fachadas con entramado de madera desde el interior.
Sin embargo, antes de comenzar a renovar su antiguo edificio, debe preguntar en la Oficina Estatal Regional de Conservación de Monumentos si su casa está incluida en una lista de monumentos y si es un monumento individual o está bajo protección de conjunto. En el caso de los monumentos individuales, la protección de los monumentos afecta a toda la casa; en el caso de la protección del conjunto, generalmente solo se debe preservar la apariencia general. El siguiente paso es redactar un concepto de renovación, que luego es verificado por la autoridad de protección de monumentos. Sobre todo, se tiene cuidado para garantizar que se respete el tejido del edificio histórico y que se conserve la importancia y la apariencia del monumento.
Se presenta una solicitud de construcción a la autoridad de construcción para casas protegidas como para la modernización de casas no protegidas. Además, el propietario de un monumento está obligado a ponerse en contacto personalmente con la oficina del monumento. Como regla general, la autoridad de supervisión del edificio envía el aviso de construcción o la solicitud de construcción automáticamente, pero es mejor preguntar.
Incluso los cambios menores en el edificio deben discutirse con la oficina responsable. Si bien las medidas de renovación energética suelen ser más fáciles de implementar, un sistema fotovoltaico de gran superficie, por ejemplo, suele rechazarse.
Abuelo
La exención es un término de la ley de construcción y describe que un edificio funcional, antiguo y todavía en uso disfruta de protección legal, siempre que el edificio haya sido aprobado en cualquier momento o al menos hubiera sido aprobado bajo las regulaciones de la ley de construcción anterior. Se hace una distinción entre derechos adquiridos pasivos, activos e integrales.
- Abuelo pasivo
La exención pasiva regula el uso de propiedades y edificios; lo que antes era legal seguirá siendo legal en el futuro, incluso si la situación legal cambia y el uso actual ya no se aprueba. Por ejemplo, si se va a renovar un edificio histórico con una tienda existente en la planta baja, la planta baja también se puede utilizar como tienda después de los trabajos de construcción. Esto no se contradice si las bases de planificación urbana existentes (como un plan de uso del suelo) ahora solo permiten el uso residencial en lugar del uso comercial.
- Abuelo activo
El propietario de un edificio puede invocar la protección activa del edificio existente cuando la renovación y modernización cambia un edificio, pero solo se planean cambios o ampliaciones limitados y menores y no cambian significativamente la estructura existente. Además, se debe preservar la identidad de la estructura restaurada o mejorada con la original.
- Abuelo integral
La exención general se aplica (a diferencia de la exención pasiva y activa) en las siguientes condiciones para los nuevos edificios:
- Las funciones de los edificios nuevos y existentes están inextricablemente vinculadas
- el nuevo edificio no amplía significativamente el edificio existente
- el edificio existente no se puede mantener sin la aprobación del nuevo edificio
En el caso de edificios antiguos con una fachada exterior característica, normalmente solo es posible el aislamiento interior.
Obtener aprobación
Pregunte a la autoridad de construcción con anticipación si un aviso de construcción es suficiente para el trabajo de construcción planificado o si necesita presentar una solicitud de construcción.
Cualquiera que viva en un monumento también presenta la solicitud de construcción preliminar a la Autoridad del Monumento Inferior. Los siguientes trabajos solo se pueden realizar en un edificio protegido con la aprobación de la Oficina de Monumentos:
- Cambios en la estructura portante como aberturas.
- Intervenciones en la instalación de drenaje
- Cambios de uso
- Ampliación de sótano o ático
- Demolición y demolición parcial del edificio
- Cambiar la apariencia, por ejemplo, instalar o reemplazar ventanas, puertas o buhardillas
- Remodelación y reparación
- Adjuntar o cambiar publicidad y escritos
- Mover a otra ubicación
Costos de elevación
Una vez finalizada la renovación, la autoridad monumental llevará a cabo una prueba de aceptación. Si la evaluación es positiva, la autoridad monumental emitirá un certificado para poder aprovechar las opciones de depreciación fiscal. Además de la compra, los costos de renovación y los costos de mantenimiento de una propiedad cotizada están subsidiados por impuestos. Pero preste atención a si se enumera toda la casa o solo una parte de ella. Si, por ejemplo, solo la fachada exterior es un edificio protegido, la renovación del baño no se puede deducir del impuesto.
Ventajas fiscales para los conservacionistas
Si la autoridad está de acuerdo, las casas incluidas en la lista también se pueden renovar enérgicamente. “La renovación energéticamente eficiente no significa automáticamente aislamiento térmico”, dice el arquitecto Irmtraud Swoboda de la Asociación de Constructores Privados (VPB). Después de todo, la fachada de una casa con entramado de madera o una villa de estilo Wilhelminiano no debe estar cubierta por paneles aislantes. Los propietarios de monumentos pueden ahorrar energía, por ejemplo, instalando tecnología de calefacción más eficiente. “Lo siguiente se aplica a todas las renovaciones: las características específicas del edificio de la casa siempre deben observarse para evitar la humedad y el crecimiento de moho”, dice el arquitecto.
Muchos edificios antiguos catalogados sufren de un aislamiento deficiente y, por lo tanto, consumen mucha energía. A menudo, sin embargo, la protección de los monumentos solo permite el aislamiento de las paredes interiores, por lo que las nuevas ordenanzas de aislamiento térmico para las casas catalogadas no tienen ningún significado. Además, estos edificios antiguos no necesitan un pase de energía. Están exentos de la Ordenanza de ahorro de energía (EnEV) o la Ley de calor renovable (EWärmeG). Así los propietarios pueden alquilar o vender su propiedad sin certificado energético. Es importante que el propietario tenga la exención confirmada por la autoridad responsable de protección de monumentos.
Los subsidios pueden aliviar parte de la presión de la billetera de los renovadores. KfW-Bank, por ejemplo, ofrece el programa “KfW Efficiency House Monument”. Debes solicitar el préstamo o subvención antes del inicio de las medidas. Además, pregunte en su municipio sobre fondos de desarrollo urbano, conservación de monumentos y renovación de pueblos. También puede encontrar programas de financiación en línea en la base de datos de financiación del Ministerio Federal de Economía y Tecnología.
| Bonificación para propietarios |
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Costos de renovación El |
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Coste de adquisición* 40 años 2,5 por ciento cada uno (hasta el año de construcción 1924), 50 años 2 por ciento cada uno (desde el año de construcción 1925) |
| Bonificación para propietarios ocupantes |
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Costos de renovación El 90 por ciento de los costos pueden reclamarse a efectos fiscales |
* Solo se pueden deducir los costos de adquisición proporcionales del edificio, no los de la propiedad.
(Fuente: Asociación de Constructores Privados)
El arquitecto Irmgard Swoboda de la Asociación de Constructores Privados explica las reglas más importantes para los renovadores.
“La renovación de monumentos arquitectónicos es más compleja y, a menudo, más cara que los edificios residenciales normales. Es por eso que existen ventajas fiscales especiales para los propietarios que enfrentan este desafío. Se le permite cancelar ampliamente las medidas de conservación, así como el trabajo que hace que la casa enumerada sea habitable en primer lugar.
Arquitecto Irmtraud Swoboda de la Asociación de Constructores Privados.
Aquellos que viven en su monumento pueden cancelar el 90 por ciento de los costos de renovación, repartidos en diez años al nueve por ciento anual. ¿Vive en un condominio en un edificio de apartamentos con un edificio protegido? En el caso de reparaciones de fachada o techo, puede reclamar su parte a efectos fiscales. Cualquiera que compre un monumento arquitectónico completamente renovado llave en mano no disfruta de las ventajas fiscales, ni como propietario ni como arrendador.
Cualquiera que alquila su monumento puede cancelar el 100 por ciento del trabajo de renovación durante doce años: ocho años con el nueve por ciento cada uno y cuatro años más con el siete por ciento cada uno. También puede deducir los costos de adquisición del edificio antiguo.
El requisito previo para la bonificación fiscal es que todos los trabajos de renovación y conversión estén coordinados y aprobados por la autoridad responsable de protección de monumentos antes de que comience la construcción. Solo con su consentimiento recibirá posteriormente un certificado de la oficina de impuestos para poder reclamar los gastos. Cualquiera que renueve o se convierta sin un permiso debe esperar consecuencias, por ejemplo, una multa ".
Los monumentos no siempre tienen una fachada tan impresionante. Incluso se pueden enumerar los edificios discretos. Pregunte antes de comenzar la renovación.
Entrevista: testigos de la historia
Monumentos: son testigos de la historia, llevan el pasado al presente y al futuro. Como edificios residenciales, los monumentos ofrecen una calidad de vida especial, el piso compartido con historia crea una atmósfera que no se puede encontrar en edificios nuevos. Sin embargo, al mismo tiempo, vivir en el monumento también significa que el propietario es consciente de una responsabilidad especial: el uso de un monumento está sujeto a restricciones, la reparación está sujeta a condiciones. Profesor Dr. Egon Johannes Greipl, curador general de la Oficina Estatal de Baviera para la Preservación de Monumentos, habló con Your-Best-Home.net sobre los monumentos y sus desafíos.
Your-Best-Home.net: Si yo, como propietario de un monumento, quiero reparar mi casa: ¿De verdad tengo que renunciar a las comodidades modernas?
Prof. Greipl: ¡ Ningún conservador de monumentos exige que los residentes de un monumento tengan que congelar o cocinar a fuego abierto! ¡Ningún conservador de monumentos exige que se restaure o reconstruya algo que ya no está allí! ¡Nadie debería vivir en un museo! Pero: lo que todavía está ahí, es funcional y es un testimonio de la historia debe ser preservado.
¡La protección del monumento no significa la prohibición absoluta de cambios! Al contrario: Nuestro trabajo es un cuidadoso acompañamiento de cambios sensibles a edificios con historia. La Oficina Estatal de Baviera para la Preservación de Monumentos también apoya financieramente tales medidas de reparación: apoya los gastos para la preservación y uso de los monumentos. Emitimos certificados fiscales que también incluyen, por ejemplo, los costos de nueva construcción y tecnología operativa. Nuestro objetivo es el cambio sensible y la mejora: tome las ventanas de una casa que se enumera como ejemplo: las ventanas deben ser del material y la forma correctos. Las ventanas de madera no necesariamente tienen que ser reemplazadas por ventanas de plástico. Pueden repararse con la misma facilidad.Recientemente hicimos esto en ventanas de 300 años. ¡Estas ventanas fueron hechas por un gran carpintero en el siglo XVIII! Después de la reparación, vuelven a funcionar maravillosamente, ¡también con energía!
¿Por qué la reparación de un monumento está sujeta a condiciones? ¿Son necesarias estas especificaciones?
Profesor Dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:Una sociedad civilizada se caracteriza por el hecho de que se da reglas y se adhiere a reglas: por ejemplo, cuando es roja, ¡no pasa por un semáforo! Existen tales reglas en todas las áreas de nuestra vida. Los monumentos, a su vez, son valores, son bienes culturales. ¡En ellos guardamos los testigos de nuestra historia! Para preservar de manera óptima tales valores, necesitamos ciertas “reglas de civilización”, necesitamos reglas para el manejo profesional del patrimonio histórico. Puede llamar a estas reglas "requisitos". El hecho de que hoy podamos llamar a Baviera un estado cultural es el resultado de un largo desarrollo. Los siglos pasados, con sus continuidades, trastornos y nuevos comienzos, han hecho de Baviera lo que es hoy. Eso es lo que cuentan los monumentos. Cuando los monumentos desaparecen, desaparece nuestra historia visible.Los monumentos son y siguen siendo esos recuerdos tangibles y comprensibles para todos.
En cuanto a los costos: cada edificio nuevo cuesta dinero, a menudo más de lo que cree. Piense en el aeropuerto de Berlín y la Elbphilharmonie en Hamburgo. Y cada edificio nuevo necesita cuidados. Los edificios de la universidad en Ratisbona tienen solo 50 años = "" y ahora tienen un requisito de reparación de 700 millones de euros. Por supuesto, también cuesta dinero preservar los edificios catalogados y, por tanto, nuestra historia. ¡No hace falta decir nada! En casos individuales, cuesta más dinero reconstruir una casa de 300 años que renovar un edificio de 40 años. ¿Y qué? También hay bastantes diferencias de calidad en el resultado: historia, autenticidad, individualidad, solidez, calidad y atmósfera.
¿Cuánto restringe la protección del monumento a los propietarios a la hora de reparar su monumento?
Prof. Greipl: Las cuestiones de protección de monumentos restringen a los propietarios tanto o tan poco como las cuestiones de protección contra incendios, accesibilidad, control de inmisiones, leyes de vecindad, etc., etc. No se trata de restricciones, sino de adherirse a ciertas reglas muy significativas. Sin embargo, sobre todo, se trata de soluciones inteligentes, individuales, hechas a medida y estructuralmente sólidas que permitan una vida cómoda sin revelar el valor histórico de una casa.
¿Te imaginas también vivir en un edificio nuevo?
Prof. Greipl: No, no puedo imaginar eso. Eso no es nada que decir contra los buenos edificios nuevos, ¡sí que los hay! Pero: no quiero prescindir de vivir en medio de la ciudad y del ambiente especial y la calidad de vida especial que ofrece una casa monumento. He vivido en monumentos casi toda mi vida. En piso compartido con historia: ¡eso es!