El objetivo principal del límite es mantener asequible el espacio vital en Alemania. Regula exactamente dónde pueden aumentar los alquileres hasta qué monto. Pero, ¿dónde se aplica y qué límites impone a los propietarios? Una descripción general.
¿Cuál es el límite máximo?
El límite se basa en la Sección 558 (3) del Código Civil Alemán (BGB). Esto regula cuánto puede aumentar el arrendador el alquiler dentro de un período de tiempo limitado.
El período esencial para el límite es de tres años. Como regla general, el alquiler puede aumentarse hasta un máximo del 20 por ciento dentro de este período. Al mismo tiempo, sin embargo, no se debe exceder la renta comparativa local. Este es el alquiler que se ha acordado para apartamentos con equipamiento comparable en los últimos cuatro años.
El valor de esta renta comparativa local puede provenir de varias fuentes diferentes. Por un lado, el arrendador puede determinarlo mediante un dictamen pericial que haya sido designado y juramentado públicamente. Alternativamente, existe el índice de alquileres calificado y la base de datos de alquileres. Es importante que el arrendador explique en su notificación sobre el aumento de la renta la determinación de la renta comparativa local así como el cumplimiento del límite máximo.
Además del límite, en algunas regiones se aplica el freno del precio de alquiler, que se introdujo en 2015 para nuevos alquileres y que también puede tener que tenerse en cuenta. El límite máximo, junto con la renta comparativa local y el nuevo freno de renta, es un medio legal de limitación para garantizar que el espacio habitable siga siendo asequible.
¿En qué estados federales existen regulaciones sobre el límite máximo?
Además de la regulación nacional del límite máximo, los estados federales individuales tienen la opción de establecer un límite aún más bajo mediante una ordenanza. El prerrequisito para esto, sin embargo, es que ninguna propiedad de alquiler estaría disponible en términos aceptables en el futuro previsible.
La mayoría de los estados federales han hecho uso de esto y, por lo tanto, redujeron el límite máximo al 15 por ciento. Las ordenanzas entraron en vigor en diferentes momentos, pero generalmente se aplican durante cinco años.
Desde el 1 de julio de 2015, Baden-Württemberg adoptó un reglamento para 44 ciudades y municipios. En Baviera, el límite reducido ha estado en vigor para 137 ubicaciones desde el 1 de enero de 2016. Berlín tiene una ordenanza para todo el estado desde el 11 de mayo de 2018. En Brandeburgo, los propietarios estarán limitados a 30 ubicaciones a partir del 1 de septiembre de 2014. El estado federal de Bremen, sin embargo, ha eximido a la ciudad de Bremerhaven de su ordenanza, que está en vigor desde el 1 de septiembre de 2014. Hamburgo ya aprobó la segunda ordenanza para toda el área con efecto a partir del 1 de septiembre de 2018. Hessen ha regulado 30 ciudades y municipios desde el 18 de octubre de 2014. En Baja Sajonia, 19 localidades están afectadas al 1 de diciembre de 2016. La ordenanza en Renania del Norte-Westfalia cubre un total de 59 ciudades desde el 1 de junio de 2014. Landau, Speyer, Mainz y Trier lo han hecho desde el 13 de febrero.2015 en Renania-Palatinado el límite máximo reducido. Sin embargo, la regulación sajona del 31 de julio de 2015 solo afecta a Dresde. En Schleswig-Holstein, se debe tener en cuenta una ordenanza correspondiente en 16 ciudades y municipios. Los cuatro estados federales, Sarre, Sajonia-Anhalt, Turingia y Mecklemburgo-Pomerania Occidental aún no han promulgado ninguna reglamentación. En general, los propietarios de 385 ciudades de Alemania deben cumplir con el límite del 15 por ciento.En total, los propietarios de 385 ciudades de Alemania deben cumplir con el límite máximo del 15 por ciento.En total, los propietarios de 385 ciudades de Alemania deben cumplir con el límite máximo del 15 por ciento.
Resumen del límite reducido
|
estado |
Límite de capitalización reducido del 15% |
|---|---|
|
Baden-Wuerttemberg |
Sí, 44 ciudades y municipios |
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Baviera |
Sí, 137 ciudades y municipios |
|
Berlina |
si |
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Brandeburgo |
Sí, 30 ciudades y municipios |
|
Bremen |
Sí, a excepción de Bremerhaven |
|
Hamburgo |
si |
|
Hesse |
Sí, 30 ciudades y municipios |
| Mecklemburgo-Pomerania Occidental | No |
|
Baja sajonia |
Sí, 19 ciudades y municipios |
|
Norte de Rhine-Westphalia |
Sí, 59 ciudades y municipios |
|
Renania-Palatinado |
Sí, 4 ciudades (Landau, Speyer, Mainz y Trier) |
| Sarre | No |
|
Sajonia |
Sí, (Dresde) |
| Sajonia-Anhalt | No |
|
Schleswig-Holstein |
Sí, 16 ciudades y municipios |
|
Turingia |
No |
¿Qué límite máximo se aplica a un aumento de alquiler?
Los aumentos de alquiler para un contrato de arrendamiento existente tienen un límite máximo general. Este límite superior es la renta comparativa local. Si el alquiler anterior estaba por debajo de este límite, se aplica el límite. Entonces, es posible un aumento de solo el 20 por ciento en tres años. A menos que se aplique un límite máximo inferior del 15 por ciento por ordenanza en el estado federal respectivo.
También hay áreas en las que se aplica el nuevo freno de precio de alquiler, donde el límite también es del 15 por ciento. El cálculo se basa en la renta neta de los últimos tres años. El momento del último aumento es irrelevante. Incluso las secciones más largas sin ningún aumento de alquiler no influyen en el cálculo. Si, por el contrario, en este período se produjeron incrementos en la renta por mayores costes operativos o por modernización, estos no se tienen en cuenta.
¿El inquilino tiene que aceptar un aumento de alquiler?
En principio, el propietario requiere el consentimiento del inquilino para aumentar el alquiler. Tiene sentido hablar con nosotros de antemano y aumentar el alquiler de manera amistosa. Si el inquilino paga la cantidad aumentada sin más reacción, se da el consentimiento tácito. Entonces no es necesaria ninguna otra acción por parte del propietario.
Si hay aprobación total, tampoco hay problemas. No obstante, se debe respetar un plazo para ello: además del mes en que se entrega el aumento de alquiler, el inquilino tiene otros dos meses para examinar el aumento y la decisión relacionada con el mismo. También es posible la aprobación parcial, en cuyo caso generalmente solo se aprueba una cierta cantidad del aumento. Esto es particularmente útil si el límite no se ha cumplido correctamente y, por lo tanto, el nuevo alquiler es demasiado alto en general, pero se han cumplido los plazos. En este caso, sin embargo, es necesaria una aclaración entre las dos partes contratantes para evitar acciones legales.
Si, por otro lado, no se da el pago ni el consentimiento, el propietario puede demandar por el consentimiento. Para hacer esto, debe cumplir con un plazo de tres meses. Finalmente, por supuesto, el inquilino tiene la opción de rescindir el contrato de arrendamiento si no está de acuerdo con el aumento. Para ello tiene un derecho especial de rescisión según el artículo 561 del Código Civil alemán. Este derecho también se aplica a los contratos de alquiler celebrados por un período limitado.
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¿Cuáles son los plazos para el límite máximo?
Con respecto al límite, hay algunos plazos importantes que se deben respetar. Por un lado, existe un período de espera de doce meses. Esto debe estar entre la solicitud del arrendador de un aumento de alquiler y la efectividad del último aumento. Además, el llamado período fijo de 15 meses es importante. Este período debe situarse entre la entrada en vigor de los aumentos individuales. Estos dos plazos también son determinantes para el tribunal en caso de procesos judiciales por falta de consentimiento del inquilino en caso de aumento de alquiler.
En el contexto del proceso de aprobación, el período de consideración también es relevante. Esto comienza con el mes en el que se entrega el aumento y finaliza al final del segundo mes a partir de entonces. Entrará en vigor el mes siguiente. El nuevo alquiler debe pagarse aquí.
Si, por el contrario, no se llega a un acuerdo, el plazo para la presentación de la acción es importante. Esto termina después del quinto mes después del parto.
¿El límite también se aplica después de una modernización?
Un aumento en el alquiler debido a la modernización es lo que se conoce como cargo de modernización. Se debe hacer una distinción entre dos formas: por un lado, está la renovación energéticamente eficiente. Esto incluye, por ejemplo, la instalación de nuevas ventanas o el aislamiento de la fachada exterior y el techo. Aquí, los costes que se repercuten a los inquilinos también pueden superar los costes energéticos ahorrados en el futuro, ya que en este caso se trata de un incremento del valor de la propiedad y de la propiedad de alquiler. Después de todo, estas medidas también le ahorran dinero al inquilino en costos de calefacción. El límite no se aplica en este caso.
Por otro lado, está el mantenimiento y la modernización. Hay algunas cosas que debe considerar el propietario. Los inquilinos solo pueden participar en los costos si la situación de vida mejora como resultado de la medida. Esto incluye un aumento en el valor de utilidad de la propiedad, la mejora permanente de las condiciones de vida y el ahorro de costos accesorios.
Esto puede ser, por ejemplo, mediante la instalación de sistemas solares, ascensores y contadores de agua, mediante medidas de protección acústica o iluminación adicional. El límite tampoco se aplica aquí.
En el caso de un aumento de alquiler debido a la modernización, el límite generalmente no se aplica.
Sin embargo, existen algunos requisitos para la asignación de costos legalmente segura en forma de aumento de alquiler. El arrendador debe anunciar el trabajo por escrito con al menos tres meses de anticipación. Además, se deben presentar los costos y explicar el cálculo del aumento de manera comprensible. También debe haberse utilizado una clave de asignación de los costes a los distintos inquilinos. En general, se debe presentar un cálculo escrito que permita al inquilino comprender los costos incurridos y la asignación resultante para él.
El inquilino tiene derecho a inspeccionar los documentos relevantes pertinentes. Si el cálculo es inadecuado, el aumento del alquiler también es ineficaz. Sin embargo, es posible en cualquier momento corregir y compensar una nueva declaración sobre el aumento de alquiler.
Por cierto, es importante que los propietarios sepan esto: los costos de modernización no incluyen los intereses de los préstamos, los costos de administración y desarrollo y la pérdida de alquiler. Por lo tanto, estos no pueden transmitirse a los inquilinos.
¿El límite también se aplica a los alquileres indexados y graduados?
Los alquileres indexados y graduados juegan un papel especial en el sector del alquiler. El alquiler escalonado según la Sección 557a del Código Civil alemán es un contrato que prevé aumentos anuales regulares del alquiler por adelantado. Al firmar el contrato de alquiler, ambas partes contratantes han aceptado este reglamento, por lo que no es necesaria una declaración de consentimiento por separado del inquilino si se produce el aumento. Por lo tanto, son posibles incluso aumentos de más del 20 por ciento, ya que se han acordado de antemano. Por lo tanto, el límite no se aplica a los alquileres graduados.
El índice de precios al consumidor publicado anualmente es la base para el índice de alquiler, que está regulado en el § 557b del Código Civil alemán. En consecuencia, los aumentos en dicho contrato son diferentes y también podrían estar por encima del límite del 20 por ciento. Sin embargo, dado que este procedimiento también se acordó mutuamente cuando se celebró el contrato, el límite tampoco se aplica aquí. Si el inquilino posteriormente se niega a pagar el monto aumentado, el propietario tiene derecho a rescindir el contrato. Esto también se aplica si los aumentos exceden la renta comparativa local y el límite máximo.
¿Qué excepciones al límite hay?
El límite tampoco se aplica a otros dos casos especiales. Por un lado, se trata de la renta parcialmente inclusiva. Aquí parte de los costos adicionales ya está incluido en el alquiler. Esto permite aumentos de alquiler superiores a los límites habituales. Porque esta renta parcialmente inclusiva se utiliza como base para el cálculo y no como renta neta calculada. Por tanto, el límite no es totalmente aplicable.
Además, existe el área de reserva incorrecta. Las viviendas subvencionadas generalmente están destinadas a personas de bajos ingresos. Sin embargo, tan pronto como la situación financiera de los inquilinos mejora, la financiación es escasa. Por lo general, esto no se soluciona cuando el inquilino se muda, sino pagando un impuesto de ocupación incorrecto. Este es un cargo para compensar la ventaja injustificada existente del arrendamiento. El límite no se aplica en este caso.
Tampoco aplica si el precio fijo del piso subvencionado ya no se aplica y el inquilino estaba previamente obligado a pagar la tarifa. Luego, el propietario puede aumentar el alquiler hasta el monto del gravamen. Sin embargo, si no se pagó una tarifa de reserva incorrecta antes de que el precio fijo dejara de existir, el límite volverá a ser válido.
¿Cuáles son las consecuencias de violar el límite máximo?
Si el arrendador aumenta el alquiler pactado sin respetar el límite, el inquilino puede rechazar el consentimiento necesario. Sin embargo, solo debe hacer esto por la cantidad que se le pide demasiado. Porque exceder el límite no invalida el aumento total del alquiler. Más bien, el requisito excesivo se reduce al nivel permitido.
En caso de una negativa total del consentimiento del inquilino, el propietario tiene la opción de emprender acciones legales. Si se cumplen todos los demás plazos y requisitos, el tribunal sentenciará al inquilino a otorgar la aprobación del monto reducido.
Si el arrendador hace aumentos que exceden el límite máximo excesivamente, esto es un delito. Los aumentos de más del 20 por ciento por encima de la renta comparativa local son una infracción administrativa. En cambio, se habla de alquiler excesivo en más del 50 por ciento. Al hacerlo, el propietario no solo viola la ley de arrendamiento con el límite máximo y el límite de asentamiento habitual, sino también contra la ley civil. Así que se está convirtiendo en un delito. Por regla general, esto se castiga con una multa. Sin embargo, en casos que son particularmente graves, también es posible una pena de prisión.