Si un edificio de apartamentos está dividido en varios apartamentos y estos se van a vender individualmente, se aplica la declaración de división. Regula la división formal de toda la propiedad y proporciona información sobre los derechos y obligaciones del nuevo propietario. Le diremos cómo presentar una declaración de división, qué debe considerar usted como comprador y cuál es la base legal.
¿Qué es una declaración de división?
La declaración de división regula la división formal de un edificio, incluidos todos los derechos y obligaciones que de él se derivan. Es una base legal para el apartamento o la propiedad parcial y proporciona al registro de la propiedad información precisa sobre los hechos del registro de la propiedad. Esta declaración unilateral debe ser realizada por el propietario. Con la obligación de hacer esta declaración, el legislador crea una base legal para compradores y vendedores. Ambas partes pueden hacer referencia a esto en caso de duda.
¿Todo suena increíblemente complicado en la jerga técnica? Pero en realidad no lo es. El principio de la declaración de división se puede explicar con relativa facilidad con un ejemplo: si los apartamentos de un edificio de apartamentos se van a vender individualmente, se debe presentar una declaración de división al registro de la propiedad. Esta declaración proporciona al futuro comprador información sobre sus derechos y obligaciones con respecto a la propiedad.
La declaración de división también sirve como base legal para que se puedan crear los llamados registros de la propiedad en el registro de la propiedad para los apartamentos individuales. Tanto la declaración de división (con todos sus componentes) como los catastros individuales de vivienda deben estar notarizados. Una vez que todos los componentes y documentos hayan sido notarizados, el propietario del edificio puede vender los apartamentos individuales. El edificio se divide antes de su venta. Para el comprador y la comunidad de propietarios, a su vez, esto significa que pueden influir en la distribución del edificio antes de realizar la compra.
propina: Si tiene la intención de comprar un apartamento, debe mirar detenidamente la declaración de división de la casa con anticipación para evitar cualquier desventaja para usted al comprar un apartamento.
Debes conocer estos términos en relación con la declaración de división.
¡Hola jerga técnica! ¿Se trata del tema de la declaración de división? Entonces definitivamente debería conocer estos cuatro términos y lo que significan:
- Propiedad común : la denominada propiedad común se refiere a las partes de la propiedad que no pertenecen únicamente al propietario del apartamento. Estos incluyen el hueco de la escalera o la cubierta del techo. También se pueden incluir muros de carga.
- La propiedad privada: La propiedad privada es la propiedad individual de los locales del edificio. En otras palabras: por ejemplo, el apartamento, el garaje, el sótano, el ático o la plaza de aparcamiento.
- Propiedad del apartamento: La propiedad del apartamento es la propiedad del comprador del apartamento individual en el edificio de apartamentos. Además de la propiedad residencial, el comprador también tiene acciones en la propiedad común.
- El derecho especial de uso: Un derecho especial de uso es el derecho que tiene el comprador de usar una propiedad común, como una plaza de aparcamiento gratuita o una parcela de jardín libre.
- Las restricciones de uso y uso: una declaración de división regula no solo la estructura de propiedad, sino también si los apartamentos pueden usarse comercialmente o si partes del edificio, como el ático, pueden expandirse.
En los edificios de apartamentos, la declaración de división regula la propiedad y los derechos de uso de los propietarios de los apartamentos.
¿En qué consiste una declaración de división?
Sobre todo, es importante que la declaración de división regule con precisión qué es especial y qué es propiedad conjunta. Esta es la única forma de ver más adelante quién es exactamente responsable de qué parte. Especialmente en el caso de renovaciones o daños, pueden surgir disputas sobre el pago. Porque: si se trata de un bien común, toda la comunidad tiene que pagar los costos proporcionalmente. Si el daño afecta a la propiedad privada, el dueño del departamento respectivo deberá pagar los costos.
Declaración de división: contenido y normativa
Esto da como resultado los siguientes componentes de una declaración de división:
- El plan de distribución: además de la división del edificio, este plan también enumera la ubicación y el tamaño de las partes individuales. Aquí, las acciones de propiedad individual generalmente se expresan en milésimas. Esto significa: Si un propietario posee el 8.4 por ciento de toda la propiedad, esto se indica en el plan como 84/1000. El número no representa el tamaño del apartamento, sino el porcentaje de propiedad en todo el edificio.
- El orden comunitario: En este reglamento dentro de la declaración de división, se pueden encontrar todos los derechos y obligaciones del propietario. Estos derechos y obligaciones se relacionan con la relación entre todos los propietarios. Las reglas de la casa se pueden agregar a estas reglas de la comunidad, pero no es necesario. El orden de la comunidad solo se puede cambiar retrospectivamente si toda la comunidad está de acuerdo. Entonces, aquí el comprador debe mirar con mucho cuidado para ver si todo encaja. La base legal para la declaración de división es la Ley de Condominios (WEG). Dado que esta ley se interpreta de manera relativamente restrictiva, deben establecerse cláusulas de apertura individuales en el sistema comunitario. Precaución: Las resoluciones que se desvían del WEG no son necesariamente vinculantes ni efectivas legalmente. El caso individual debe marcarse aquí.
- El certificado de finalización: El certificado de finalización es una parte importante de la declaración de división, ya que establece que los apartamentos individuales se pueden utilizar independientemente unos de otros, ya que son independientes.
¿Cómo puedo cambiar la declaración de división?
Puede ser necesario un cambio en la declaración de división si uno de los propietarios quiere cambiar cosas en el apartamento o en la propiedad común. Por lo general, esto no solo requiere una resolución mayoritaria, sino también un cambio notarial en la declaración de división. La declaración de división generalmente debe cambiarse, especialmente cuando se realizan cambios estructurales. Esto puede suceder, por ejemplo, si se divide un apartamento o se fusionan dos apartamentos. En este caso, el cambio en la declaración de división debe estar formalmente redactado y notariado. El cambio debe entregarse al registro de la propiedad.
Bueno saber: Para proyectos más pequeños, como cuando dos propietarios quieren intercambiar sus espacios de estacionamiento o compartimentos del ático, no se requiere un cambio en la declaración de división ni un voto de la comunidad.
Estos son los problemas más comunes al declarar división
Si desea comprar un apartamento en un edificio de apartamentos, debe estudiar y verificar cuidadosamente la declaración de división. De lo contrario, puede surgir una u otra desventaja para el propietario. Hemos recopilado algunos ejemplos de errores en la declaración de división:
- Ventanas: Básicamente, las ventanas y los marcos de las ventanas pertenecen a la comunidad. Debe especificarse en la declaración de división que cada propietario solo debe pagar el reemplazo de su propia ventana.
- Reformas: De acuerdo con la ley, las reparaciones y reformas deben ser pagadas proporcionalmente por el propietario. Los cambios también son posibles aquí.
- Animales: En algunas declaraciones de división, se indica como prohibido tener mascotas en el apartamento alquilado. Si desea tener mascotas, esta parte debe revisarse cuidadosamente.
- Propietario anterior: De vez en cuando sucede que la declaración de división estipula que el nuevo propietario debe pagar los atrasos del inquilino anterior. Se recomienda precaución aquí.
- Negocio: ¿Está planeando llevar un negocio en su apartamento? Luego, debe leer detenidamente qué tipos de negocios están permitidos en la declaración de división.
Si la tenencia de animales está prohibida en la declaración de división, esto se aplica a todos los propietarios de la comunidad de propietarios.
¿Cuánto cuesta una declaración de división?
Para que sea efectiva, la firma de una declaración de división debe estar certificada o incluso notarizada. Dependiendo de eso, los costos oscilan entre 70 y 140 euros. Pero: Los costos se basan en el llamado valor de mercado de la propiedad. Cuanto mayor sea este valor, mayores serán los costos de la declaración.
¿Ha perdido su declaración de división?
Todos hemos extraviado, perdido o incluso desechado documentos importantes en el calor del momento. Eso pasa y no es gran cosa. Si tiene un interés legítimo en la declaración de división, por ejemplo, si desea comprar un apartamento o ya lo ha comprado, puede ver el documento en el registro de la propiedad y obtener una copia allí por una tarifa. También puede obtener más documentos sobre la propiedad de la autoridad supervisora del edificio.
Conclusión: revise cuidadosamente la declaración de división
Si está considerando comprar un apartamento en un edificio de apartamentos, de ninguna manera debe descuidar la declaración de división. Esto debe revisarse cuidadosamente antes de comprar, ya que puede tener grandes desventajas y los cambios en la declaración son costosos y requieren relativamente mucho tiempo. La declaración de división también es extremadamente importante, ya que define qué pertenecerá exactamente a su propiedad futura y qué partes del edificio tiene derecho además de su apartamento. Con todos estos consejos, nada puede salir mal al comprar un apartamento nuevo en un edificio de apartamentos.
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