Una inversión en bienes raíces puede prometer altos rendimientos, especialmente en épocas de bajas tasas de interés. Lea aquí lo que debe buscar con este tipo de inversión para lograr el mejor resultado posible para usted.
Aprovechar al máximo el dinero que ha ahorrado actualmente no es tan sencillo como lo fue hace unos años cuando obtuvo tasas de interés satisfactorias para los depósitos a un día o a plazo fijo. Hoy en día, la tasa de interés en muchos lugares es cero por ciento o solo un poco más alta, lo que significa que el dinero colocado allí no experimenta ningún aumento de valor, incluso pierde valor debido a la inflación. Una inversión en bienes raíces puede ser una alternativa sensata para generar una rentabilidad atractiva con el dinero. Si está considerando invertir su dinero de esta manera, aquí tiene algunos consejos para evitar riesgos y obtener el mejor resultado posible:
- Considere si la inversión es adecuada para usted.
- Conoce las ventajas y desventajas de invertir en bienes raíces.
- Identifique las propiedades de inversión recomendadas.
- Encuentra la propiedad adecuada.
- Determine el valor de mercado de la propiedad.
- Preste atención a lo esencial al comprar la propiedad de inversión.
- Elija la financiación adecuada.
- Sea realista sobre la devolución.
- Decida si quiere vivir en la propiedad usted mismo.
- Elija a los inquilinos sabiamente.
Consejo 1: evalúe si la inversión es adecuada para usted
Las tasas de interés permanentemente bajas hacen que comprar una propiedad sea mucho más barato de lo que era hace unos años. Al mismo tiempo, las bajas tasas de interés hacen que otras formas de inversión, como los depósitos a plazo fijo o los depósitos a la vista, sean poco atractivas. Por lo tanto, comprar una propiedad parece ser una alternativa sensata en muchos casos. Sin embargo, debe quedar claro para usted que debe tener una cierta cantidad de capital inmovilizado durante muchos años. Si se siente incómodo, es posible que la inversión inmobiliaria no sea para usted.
Si se dispone de la equidad necesaria, existe solvencia crediticia y no existen inhibiciones para inmovilizar capital a largo plazo, comprar una propiedad puede ser una forma rentable de invertir su dinero. Especialmente al comprar en una de las áreas metropolitanas populares como Berlín, Hamburgo, Múnich, Frankfurt o Colonia, donde los precios inmobiliarios y los alquileres continúan aumentando. Sin embargo, para estar seguro de que la propiedad de una vivienda es la forma correcta de inversión para usted, definitivamente vale la pena analizar de manera realista todas las ventajas y desventajas.
Los jubilados, en particular, se benefician de las inversiones de capital en bienes raíces: pueden vivir ellos mismos y así ahorrar costos de alquiler o completar su pensión con ingresos de alquiler.
Consejo 2: conoce las ventajas y desventajas de invertir en bienes raíces
La propiedad de una vivienda tiene numerosas ventajas, pero también desventajas. Antes de decidirse a comprar una propiedad de inversión, debe tener en cuenta algunos puntos.
¿Cuáles son las ventajas de invertir en bienes raíces?
Las ventajas de comprar una propiedad para inversión incluyen:
- Estabilidad del valor
El valor de los activos privados se estabiliza mediante la adquisición de inmuebles si complementa otros tipos de inversión. Luego, los activos existentes se distribuyen entre diferentes inversiones, lo que minimiza el riesgo de incumplimiento.
Ganancia de activos Invertir en bienes raíces generalmente da sus frutos tanto a corto como a largo plazo: se puede obtener un rendimiento directamente a través de los ingresos por alquiler. A largo plazo, se puede esperar un aumento en el valor de la propiedad y la casa o apartamento.- Seguridad de la
inflación La inflación minimiza a largo plazo los activos, ya que el dinero pierde gradualmente su poder adquisitivo. Puede evitar este efecto invirtiendo en bienes raíces, ya que el precio del terreno y los ingresos por alquiler suelen seguir subiendo. - Ingresos por rentas
En áreas con alta demanda, los ingresos por rentas pueden incrementarse gradualmente para incrementar los ingresos por rentas mientras se observa el freno del precio del alquiler y el tope. - Ventajas fiscales
Son sobre todo las ventajas fiscales las que hacen que las inversiones inmobiliarias sean tan atractivas. Los intereses a pagar para financiar la propiedad comprada se compensan con los ingresos del alquiler. Además, están los gastos previstos por las reparaciones y la administración de la propiedad. Además, la depreciación del edificio ayuda a que los inversores estén exentos de la declaración de impuestos sobre la renta. - Seguridad financiera como pensionista
Si la propiedad fue comprada para uso propio, los inversionistas se benefician cuando alcanzan la edad de jubilación, ya que no tienen que pagar el alquiler durante este período de menores ingresos. Si la propiedad se adquirió para alquilar, los ingresos por alquiler complementan la pensión, por lo que suele haber mucha mayor seguridad económica.
¿Cuáles son las desventajas de invertir en bienes raíces?
Sin embargo, si usa su dinero para comprar una propiedad, también debe tener en cuenta algunas desventajas y riesgos. Estos son:
Gastos de mantenimiento incurridos Un apartamento o una casa necesita medidas de cuidado y mantenimiento aquí y allá. A veces, estos pueden tener un impacto significativo. Si la propiedad es parte de una comunidad de propietarios, el poder de decidir qué se repara y a qué costo no está solo en sus manos.- Restricciones sobre posibles aumentos de alquiler La
legislación (por ejemplo, mediante controles de alquiler y límites máximos) a veces restringe severamente la libertad de fijar el alquiler, lo que a su vez limita la rentabilidad. - Pérdida de rendimiento con
financiamiento de seguimiento Es posible que las tasas de interés actualmente favorables no estén disponibles permanentemente. Si se optara por la financiación inmobiliaria con una tasa de interés fija corta, la financiación posterior que pronto será necesaria posiblemente reciba una tasa de interés anual efectiva más pobre, lo que reduce la rentabilidad global. - Compromiso de capital a largo plazo
Al comprar una propiedad, el capital empleado está inmovilizado durante muchos años, por lo general incluso décadas, y no puede utilizarse para otras inversiones. Además, se invierten sumas considerables. Si la propiedad es una mala compra, existe el riesgo de enormes pérdidas. - Gastos administrativos por alquiler
Si la propiedad comprada se alquila y no forma parte de una comunidad de propietarios, a veces hay gastos administrativos considerables. El alcance de esto depende en gran medida de la naturaleza y el comportamiento del inquilino. Por lo tanto, esto debe seleccionarse con cuidado (consulte el consejo 10).
Siempre existe un cierto riesgo con una inversión en bienes raíces: si la propiedad resulta ser una mala compra, se pierde mucho dinero.
Consejo 3: Identifique las propiedades de inversión recomendadas
Si desea invertir su capital en bienes raíces, existen varias opciones.
- Casas
Si la propiedad de inversión se va a alquilar, las casas en parcelas grandes generan un rendimiento relativamente bajo. Sin embargo, la gran superficie es una enorme ventaja en una venta. Una propiedad es una inversión particularmente valiosa. Si se encuentra en una ubicación atractiva, es muy probable que se pueda lograr un precio de venta significativamente más alto para la propiedad en unos pocos años. - Apartamentos
Un apartamento como inversión de capital requiere más coordinación que una casa. Porque aquí siempre es necesario el acuerdo con la comunidad de propietarios cuando se trata de propiedad común. En este caso, las decisiones deben tomarse de forma colectiva y no siempre benefician a todos los propietarios. Si la comunidad de propietarios rechaza determinadas medidas deseadas, que permitirían mayores ingresos por alquiler, esto puede provocar pérdidas en la devolución.
Bienes raíces comerciales Los bienes raíces comerciales pueden recompensar a los inversores con altos rendimientos. Sin embargo, esta victoria conlleva un alto nivel de riesgo. Para poder estimar la demanda de espacio comercial es fundamental tener un conocimiento sólido del mercado. De lo contrario, las vacantes en bienes raíces amenazan con destruir los rendimientos.
Consejo 4: encuentre la propiedad adecuada
Para encontrar la propiedad ideal en la que invertir conviene echar un vistazo a los correspondientes portales inmobiliarios en Internet, al igual que en la búsqueda "normal" de una casa o apartamento. A veces hay una categoría separada para propiedades de inversión en la ubicación deseada. Alternativamente, se puede llamar a un corredor que esté buscando una propiedad particularmente adecuada para la inversión. Si bien esto está asociado con costos considerables, aún puede ser útil si no tiene tiempo para hacer una búsqueda exhaustiva. Por último, pero no menos importante, los bancos y las compañías de seguros también pueden ofrecer propiedades atractivas.
En principio, la búsqueda debe realizarse sin prisa, incluso si las tasas de interés bajas lo llaman. Una propiedad comprada apresuradamente que muestra defectos después de la compra destruye rápidamente cualquier posibilidad de devolución.
Consejo 5: Estime de manera realista el valor de mercado de la propiedad
La alta demanda de inmuebles atractivos está haciendo subir los precios. Por lo tanto, es importante mantener la cabeza fría y evaluar de manera realista el valor real de mercado de una propiedad. Como regla general, el precio de una casa o apartamento debe estar en un rango que se pueda lograr a través de los ingresos por alquiler en unos 30 años. Este llamado multiplicador de alquiler se calcula de la siguiente manera:
Alquiler mensual en euros x 360 meses (30 años) = precio razonable de la propiedad,
asumiendo como ejemplo un alquiler mensual de 1.600 euros, esto daría como resultado este valor:
1.600 euros x 360 meses = 576.000 euros.
Your-Best-Home.net o el apartamento no deberían costar más de 576.000 euros. Por supuesto, este cálculo solo proporciona una dirección aproximada del precio de la propiedad de inversión. Obtendrá pistas más precisas si sigue nuestra guía "Cómo determinar el valor de mercado de una propiedad".
Consejo 6: preste atención a lo esencial al comprar la propiedad de inversión
Al buscar una propiedad, no solo preste atención al precio. Es importante considerar los factores esenciales que determinan lo que es probable que cueste actualmente la propiedad y cómo evolucionará su precio. Además de la ubicación, esto también incluye el equipamiento, las conexiones de transporte y otros factores de la zona, como tiendas, jardines de infancia y escuelas, espacios verdes, etc.
Piense también en los costos en los que incurrirá además del precio de compra de las propiedades de inversión, porque los costos de compra auxiliares deben tenerse en cuenta en el cálculo si desea evaluar de manera realista el posible retorno. Los costos de compra adicionales incluyen estos elementos:
- Comisión de corredor (tarifa de corretaje)
- Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
- Honorarios notariales y judiciales
Estos gastos constituyen una proporción significativa del costo total de compra de bienes raíces.
Cuando busque una propiedad adecuada, tómese su tiempo para poder evaluar de manera realista el valor de mercado.
Consejo 7: elija la financiación adecuada
Dependiendo de la cantidad de capital que tenga, puede obtener más o menos de los préstamos hipotecarios inmobiliarios. Es aconsejable asegurarse de los tipos de interés actualmente bajos. Si es previsible que el préstamo pueda reembolsarse en un plazo breve (por ejemplo, en un plazo de 15 años), la tasa de interés fija debe seleccionarse en consecuencia. Porque: Cuanto menor es la tasa de interés fija, más baratas suelen ser las ofertas de préstamos de los bancos.
También se puede concebir un préstamo con reembolso completo para préstamos hipotecarios. Aquí usted compra la propiedad totalmente financiada, de modo que ha pagado la propiedad de inversión en su totalidad y está libre de deudas una vez vencido el plazo del préstamo. Actualmente, estos préstamos de reembolso completo también son bastante baratos de obtener, pero los bancos generalmente requieren tasas de reembolso bastante altas de hasta el cuatro por ciento del monto del préstamo. Piense detenidamente si podrá pagar esta suma mensualmente durante toda la duración del préstamo.
Al financiar, asegúrese de no elegir el monto del préstamo demasiado bajo. Si la propiedad se alquila, recibirá regularmente dinero del alquiler (siempre que no haya vacantes). Sin embargo, las medidas de mantenimiento y / o las reparaciones en el apartamento pueden resultar en gastos financieros que debe tener en cuenta al financiar su casa. Es aconsejable agregar del 10 al 20 por ciento del monto de la inversión para estar preparado para lo impredecible.
Consejo 8: Estime el rendimiento de forma realista
El rendimiento que puede esperar de su propiedad de inversión depende, por supuesto, principalmente de los ingresos de alquiler esperados y de los costos auxiliares que debe pagar cuando compra una propiedad de inversión. Sin embargo, otros elementos también juegan un papel en el cálculo.
Cómo calcular el rendimiento bruto
Suponiendo los ingresos de alquiler anuales supuestos anteriores de 19.200 euros (1.600 euros al mes) y el valor de mercado de 576.000 euros, el rendimiento bruto se calcula de la siguiente manera:
19.200 euros x 100 / 576.000 euros = 3 por ciento
Cómo calcular el costo de adquisición
El rendimiento bruto no incluye los gastos (por ejemplo, de reparaciones y mantenimiento). También faltan los costos que comúnmente se denominan "costos de adquisición". Para determinar el costo total de adquisición, agregue el precio de compra a los costos de
adquisición auxiliares: precio de compra + costas notariales / costas judiciales + honorarios de corredor + impuesto de transferencia de bienes inmuebles = costo de adquisición
En el ejemplo actual, el
costo de adquisición sería : 576.000 euros + 8.640 euros + 20.563,20 euros + 20.160 euros = 625.363. 20 euros
Cómo calcular los ingresos netos por alquiler
Los ingresos que realmente obtiene del alquiler dependen de los costos operativos no prorrateados y de la reserva anual para reparaciones, por ejemplo. La fórmula aquí es:
alquiler anual frío - costos operativos no prorrateados - reserva anual = ingreso neto por alquiler
Cómo calcular el rendimiento neto
Para calcular el rendimiento neto real, también se deben incluir los costos de intereses y reembolso de la hipoteca. Las ventajas fiscales que se derivan del alquiler también juegan un papel aquí.
Renta neta por alquiler /
costes de inversión * 100 = rentabilidad neta Si se supone , por ejemplo, la propiedad antes mencionada y una renta neta por alquiler de 1.450 euros al mes (17.400 euros al año), por lo que los costes accesorios, las reservas y las ventajas fiscales ya se han tenido en cuenta para la renta neta por alquiler el rendimiento neto es el siguiente:
17.400 euros / 625.363,20 euros x 100 = 2,78 por ciento
Consejo 9: decida si vivirá usted mismo en la propiedad
El hecho de que viva o alquile la propiedad que ha adquirido como inversión tiene un impacto en cuán lucrativa es la compra para usted. Porque en principio se puede decir que las propiedades alquiladas son más adecuadas como inversión financiera que aquellas en las que vive. Una de las razones de esto es que algunas ventajas fiscales solo se otorgan si se alquila el apartamento o Your-Best-Home.net.
Estas son las ventajas y desventajas de un vistazo:
|
Propiedad |
beneficios |
desventaja |
|---|---|---|
|
auto habitado |
|
|
|
alquilado |
|
|
Consejo 10: elija a los inquilinos sabiamente
Si desea comprar la propiedad para alquilarla, nuevamente debe tomarse el tiempo suficiente para poder buscar cuidadosamente un inquilino. Porque su confiabilidad determina esencialmente hasta qué punto la propiedad dará sus frutos como inversión de capital para usted.
Es fundamental contar con inquilinos que cuenten con la solvencia necesaria. Si hay incumplimientos en el pago del alquiler, esto a su vez puede causarle problemas financieros si aún tiene que pagar el préstamo inmobiliario. Es mejor obtener una prueba de ingresos de posibles compradores y revisarlos a fondo. También debe insistir en la información de Schufa para protegerse contra sorpresas desagradables. Porque una vez que tienes nómadas de alquiler en tu casa, rápidamente te enfrentas a problemas importantes.
