La política de vivienda especial y un concepto centenario de vivienda social en Viena preservan la vivienda asequible para los residentes. Sin embargo, la ciudad no quiere renunciar a la promoción inmobiliaria.
La política de vivienda en Viena: 5,80 euros de alquiler básico (más el 10 por ciento de impuestos) por metro cuadrado. Por cientos de miles. Sin las influencias negativas de la especulación. Y eso en medio de una metrópolis atractiva con casi dos millones de habitantes, una historia tremenda, una imagen genial y una economía en funcionamiento. Las universidades están llenas de jóvenes de todo el mundo. Y cada año Viena está en la cima del ranking de las ciudades más habitables.
El concepto vienés de vivienda social
El milagro viviente de Viena se creó entre 1919 y 1934. En ese momento, la situación de vida de muchos ciudadanos era catastrófica. Como contramedida, la ciudad comenzó a construir viviendas sociales. Los asentamientos sociales de Viena nunca han estado ni están orientados al lucro. Sobre todo: la ciudad ha conservado estos apartamentos y no, como muchas ciudades alemanas, los ha vendido a propietarios privados.
El alcance de la vivienda social en Viena
La ciudad ahora posee 220.000 apartamentos. Alrededor de 500.000 ciudadanos, es decir, uno de cada cuatro vieneses, viven en un apartamento comunitario de este tipo. La ciudad participa en otros 200.000 apartamentos. El hecho de que muchas personas vivan en apartamentos con alquileres limitados afecta a todo el mercado de alquiler y ralentiza los precios. Eso cuesta mucho: la capital de Austria gasta alrededor de 600 millones de euros anuales en su política de vivienda y subsidio de vivienda. "Nuestro objetivo son apartamentos asequibles y de alta calidad, no solo para grupos de ingresos socialmente desfavorecidos, sino para la población en general", explica la concejal de la ciudad de Viena, Kathrin Gaal.
La clase media en Viena se beneficia realmente de esta política de vivienda: el límite de ingresos para un apartamento en una vivienda municipal para una sola persona supera los 40.000 euros al año. Los límites para las parejas casadas y las familias con hijos son aún mayores. Sin embargo, aquellos que buscan un apartamento en la ciudad no deben esperar grandes lujos. Un soltero solo puede mudarse a un apartamento de una habitación. Se agrega una habitación para cada persona del hogar. Y después de meses o años de espera, los interesados reciben un máximo de dos ofertas de apartamentos. El subsidio de vivienda se financia con el 0,5 por ciento del salario bruto, tanto de empleados como de empleadores. Eso es consenso social. Viena ha conservado sus apartamentos y los ha adaptado a las necesidades actuales. Se están planificando o ya en construcción cuatro mil apartamentos nuevos.
Tal compromiso por parte del municipio no solo quita presión al mercado de alquiler. Como propietario, la ciudad tiene control directo sobre el equipamiento energético de los complejos residenciales. No depende de la benevolencia de los propietarios privados.
Vivienda social en Alemania
El modelo alemán de vivienda social o vivienda social se diseñó de manera completamente diferente. El compromiso social de los apartamentos solía durar solo 15 años. En la década de 1990, cuando muchos municipios se quejaron de sus deudas, lanzaron miles de apartamentos municipales al mercado. Porque: los responsables escucharon a los demógrafos que la población se iba a reducir y que no eran necesarios nuevos apartamentos. Como resultado, la vivienda social casi se paralizó.
Cuando la situación cambió en los últimos años y la vivienda empezó a escasear en muchas regiones, la política de vivienda no logró proporcionar suficientes apartamentos de alquiler asequibles. Muchos municipios alemanes también dependen cada vez más de la promoción inmobiliaria. Como parte de los programas de financiación municipal, como en Ratisbona, las familias con niños pueden comprar terrenos de construcción baratos y también recibir un subsidio para la financiación de la vivienda.
En la década de 1980, Regensburg desarrolló el nuevo distrito de Burgweinting con 400 hectáreas de espacio residencial y comercial para mantener los precios de la tierra bajo control. Se dio preferencia a las familias jóvenes en el proceso de asignación de propiedades y también se les otorgaron subvenciones.
La ciudad de Viena también está familiarizada con la promoción inmobiliaria: cualquiera que haya vivido en un apartamento cooperativo durante mucho tiempo puede adquirirlo en condiciones favorables. El municipio también cuenta con programas de financiación para la creación de nuevos espacios habitables. Porque no todas las personas quieren pagar el alquiler para siempre. Ni siquiera en Viena.
Entrevista con un experto: ser propietario de un inmueble a menudo conduce a menores costos de vivienda
Prof. Dr. Michael Voigtländer dirige el campo de competencia de Economía Inmobiliaria en el Instituto de Economía Alemana en Colonia. Sobre el tema de la política de vivienda, es profesor en varias universidades y es autor del libro "Luxusgut Wohnen: Por qué nuestras ciudades se están volviendo más caras y qué hacer ahora". En una entrevista con Your-Best-Home.net, el experto en política de vivienda y vivienda social explica la relación entre la propiedad de la vivienda, las tasas de interés y los precios inmobiliarios.
¿Una política de vivienda como la de Viena o un mercado de alquiler tan barato influye en los precios de los inmuebles?
Eso ya tiene un impacto: cuando los alquileres son baratos, es menos atractivo invertir en propiedades residenciales, lo que se refleja en el índice de precios de las propiedades. Esto puede llevar a una menor demanda de propiedades. A menudo, los precios también son más bajos. Pero hay que preguntarse: ¿por qué los alquileres son tan bajos? Si están regulados, pero todavía hay escasez de espacio habitable, en última instancia, esto significa que se favorecen los arrendamientos existentes: la gente allí vive por poco dinero, el resto no encuentra nada.
Entonces, ¿qué pasa en el mercado?
En tal caso, la demanda de apartamentos sigue siendo alta. Y eso es exactamente lo que sucede en Viena. Si eres uno de los afortunados en tener la oportunidad de conseguir un apartamento comunitario, entonces todo está bien. Pero los alquileres siguen siendo altos en el mercado de la vivienda libre y todavía existe una demanda de propiedad de la vivienda.
¿Cuáles son los argumentos a favor de comprar la propiedad de una vivienda hoy?
Una razón es sin duda el bajo nivel de las tasas de interés. A menudo uno se sorprende por cuánto han subido los precios. Pero si compara eso con la evolución de la tasa de interés y calcula el financiamiento, verá: puede financiar más barato hoy y tener una carga menor que hace unos años. A menudo es más barato utilizar un préstamo inmobiliario que pagar un alquiler. Los costos de vivienda en la propiedad son, por lo tanto, más baratos.
Una segunda razón es la prestación por vejez: tenemos grandes problemas con el seguro de pensión obligatorio. Incluso con los planes de pensiones de la empresa o los pagos reducidos de las pólizas de seguro de vida. La razón es el nivel de tasa de interés más bajo. Su propia propiedad asegura su provisión de jubilación. En las grandes ciudades, hay una tercera razón: muchos se preocupan por verse obligados a abandonar su vecindario o por la gentrificación. Por supuesto, ser propietario de un condominio protege contra esto.
Viena sigue creciendo: actualmente se están planificando 3.700 nuevas viviendas sociales.
¿Es más barato comprar que alquilar en la gran ciudad, a pesar de los altos precios?
Esto también se aplica allí, porque los alquileres también han aumentado considerablemente. Con la excepción de Múnich: allí no está menos agobiado como comprador que el inquilino debido a los precios extremadamente altos. Pero si ha pagado su apartamento, entonces tiene una casa igualmente valiosa. En las grandes ciudades también se trata de la pregunta: ¿Quién se beneficia de los grandes aumentos de precios allí? Sin duda, sería socialmente deseable que un amplio sector de personas pudiera beneficiarse de él.
¿Continuarán las elevadas subidas de precios en las metrópolis?
Probablemente si. Porque las ciudades siguen creciendo. Pero las tasas de aumento pueden disminuir un poco.
Las tasas de interés son bajas hoy. ¿Tiene que permanecer así?
No, pero hay algunos indicios de que las tasas de interés no cambiarán drásticamente. Siempre miramos a la política monetaria del Banco Central Europeo. Pero la política de tipos de interés no hace eso sola. En el mercado de capitales global, las tasas de interés están determinadas en última instancia por la interacción entre la oferta y la demanda. Los proveedores son los ahorradores. Y aquí tenemos un desarrollo emocionante: en todos los países de Occidente, la gente está envejeciendo, pero la edad de jubilación no se está ajustando. Es por eso que se deben hacer más provisiones privadas, es decir, se deben hacer más ahorros. Por el lado de la demanda, se invierte relativamente poco a pesar de las bajas tasas de interés. Esto tiene que ver con el hecho de que la fuerza laboral está disminuyendo y que la digitalización requiere menos inversión.
Mucho dinero en la oferta de los ahorradores y poca demanda de préstamos, ¿eso hace que bajen las tasas de interés?
Esto continuará durante las próximas décadas. Por tanto, en opinión de muchos economistas, las tasas de interés se mantendrán relativamente bajas. No creo que vayamos a ver un cuatro o un cinco antes del punto decimal en las tasas de interés para el financiamiento de seguimiento.
¿Todavía vale la pena poseer bienes raíces hoy como inversión dados los altos precios?
Para hacer esto, también debe mirar las alternativas de inversión: muchas otras cosas solo producen tasas de interés muy bajas.
¿Qué recomendaría a los inversores inmobiliarios privados?
En este momento hay muchos que están tratando de ofrecer propiedades con precios excesivos. Es por eso que definitivamente debes tener conocimiento de la política de vivienda y el mercado. Veo oportunidades en las afueras de las grandes metrópolis, en ciudades universitarias pero también en lugares donde la gente está bien versada. Muchos pequeños inversores tienen la ventaja de que conocen bien su lugar de residencia y pueden evaluar bien las microubicaciones. Eso es en lo que debes concentrarte. Esta es una ventaja sobre los grandes inversores.
¿Puedes contarnos algunas regiones interesantes?
Cuando se trata de ubicaciones periféricas, pienso en Offenbach en el área de Frankfurt o quizás en Neuss en el área de Düsseldorf. O a ciudades de tamaño medio como Bonn o Münster. Estos son lugares donde una inversión inmobiliaria aún puede valer la pena.
¿Cómo se invierte como experto?
Los científicos no invierten tanto dinero. Me diversifico y busco propiedades en mi área de influencia que conozca. Sin embargo, al hacerlo, me di cuenta: no es tan fácil, el rango ya no es tan amplio.
