Si se hace un aviso de discapacidad, esto significa que no todo en el sitio de construcción va según lo planeado originalmente. Las razones de esto son diversas. Lea aquí cuál es su derecho como constructor y cómo puede responder mejor a las notificaciones de discapacidad.
¿Qué es un aviso de discapacidad?
Con aviso de invalidez se informa a un contratante de la industria de la construcción de las circunstancias que provocan un retraso en los servicios garantizados. La posibilidad o la obligación de informar una discapacidad se deriva del § 6, párrafo 1 del reglamento de adquisiciones y contratos de servicios de construcción, parte B (VOB / B). Para que el VOB / B sea aplicable al proyecto de construcción respectivo, debe haber sido incluido en el contrato de construcción.
¿Qué normas de construcción se aplican a una notificación de discapacidad?
Si el proyecto de construcción se basa en un contrato de construcción de acuerdo con el Código Civil alemán (BGB) o un contrato de construcción del consumidor, no se deben observar disposiciones específicas para la notificación de discapacidades. Sin embargo, si hay un contrato VOB, las disposiciones obligatorias para que se tengan en cuenta los avisos de obstrucción resultan del § 6 VOB / B: "Obstrucción e interrupción de la ejecución".
¿Cómo debería ser un aviso de discapacidad?
Si la notificación de impedimento es para cumplir con los requisitos de VOB / B, el contratista debe notificar al cliente inmediatamente, es decir, sin demora indebida, por escrito (Sección 6, Párrafo 1 VOB / B). Es fundamental que también se enumeren los motivos del retraso. Por tanto, conviene precisar qué factores son los responsables de la desventaja espacial, material o temporal. La notificación también debe indicar desde o desde cuándo ocurrió la discapacidad y por cuánto tiempo se espera.
En resumen, estos puntos deben incluirse en las notificaciones de discapacidad:
- ¿Desde / desde cuándo ha habido una desventaja en la construcción?
- ¿Cuál es el motivo de la discapacidad en el sitio de construcción?
- ¿Qué trabajo en el sitio de construcción no se puede llevar a cabo según lo planeado?
- ¿Por qué no se puede realizar este servicio según lo previsto?
- ¿Cuánto tiempo se espera la discapacidad en el sitio de construcción?
Importante: la discapacidad no tiene que haber ocurrido realmente. Incluso si solo existe el temor de que pueda haber un obstáculo, es una obligación contractual secundaria del contratista informar al cliente al respecto.
De acuerdo con la Sección 6, Párrafo 3, Cláusula 2 VOB / B, el contratista también está obligado a informar al cliente inmediatamente tan pronto como los obstáculos ya no se apliquen, es decir, el trabajo ya no se ve obstaculizado y puede continuar según lo planeado. Por razones de verificabilidad, aquí también se recomienda la forma escrita.
¿Cuáles son las razones para informar una discapacidad?
Existen numerosas circunstancias que pueden retrasar el proceso de construcción planificado. Según VOB / B (§ 6, párrafo 2, punto 1 a ac y punto 2), los siguientes eventos son posibles razones para una notificación de obstrucción:
- fuerza mayor - esto afecta principalmente la construcción de viviendas durante Corona
- Huelga y cierre patronal
- Influencias meteorológicas que no eran previsibles cuando se presentó la oferta
- Circunstancias en el área de riesgo del cliente
Si ocurre al menos uno de estos obstáculos, el contratista tiene derecho a extender el período de ejecución de acuerdo con la Sección 6, Párrafo 2, Ítem 1 VOB / B.
¿Cuándo es injustificada una notificación de discapacidad?
Las razones indicadas en la notificación de impedimento no siempre son adecuadas para ampliar un período de ejecución. Si, por ejemplo, se dio una tormenta como el motivo del retraso esperado o realmente ocurrido en el sitio de construcción, se debe verificar si esto corresponde a un evento de mal tiempo normal o si su extensión no era de esperar para la ubicación de la construcción y el período asociado. Si el contratista tuviera claro al presentar la oferta que tales eventos climáticos podrían ocurrir, el aviso de obstrucción no está justificado.
Si el trabajo en el sitio de construcción tiene que detenerse, es molesto para todos los involucrados. Como propietario del edificio, debe averiguar si las razones para informar una discapacidad son realmente suficientes.
¿Cuáles son las consecuencias de una notificación de discapacidad?
Si se ha hecho un aviso de discapacidad, generalmente tiene dos consecuencias:
- Prórroga del
plazo de ejecución Si la notificación se ha realizado de forma adecuada y legítima, se prorrogarán los plazos de ejecución de la obra a realizar por el contratista de conformidad con el Art. 6, Párrafo 2 VOB / B. La prórroga del plazo corresponde a la duración del impedimento, posiblemente más un margen de tiempo para la reanudación de las actividades o en el caso de que estas tengan que realizarse en una temporada menos favorable debido al impedimento (Sección 6, Párrafo 4 VOB / B).
Si se ha pactado una sanción contractual, siempre que el contratista no cumpla con el plazo de finalización, ésta solo será exigible si el servicio no se ha completado en la nueva fecha de finalización, que se ha pospuesto por el impedimento. - Si es necesario, reclamo por daños y perjuicios por parte del contratista
Si la construcción se vio obstaculizada debido a circunstancias en el área de riesgo del cliente, el contratista tiene fundamentalmente derecho a indemnización de acuerdo con la Sección 6, Párrafo 6 VOB / B. Luego, puede exigir al cliente los gastos adicionales incurridos por la discapacidad, pero debe poder enumerarlos de manera detallada y comprensible. A tal efecto, el contratista debe poder mostrar en términos concretos qué obstáculos han provocado retrasos en el proceso de construcción y, en consecuencia, qué costes adicionales. La carga de la prueba recae en el contratista.
¿Cómo deberían reaccionar los constructores ante un aviso de discapacidad?
En principio, la notificación de discapacidad es una declaración unilateral de un socio contractual. Por tanto, la otra parte no está obligada a reaccionar de ninguna manera. También es posible un rechazo del anuncio por parte del cliente, pero legalmente sin consecuencias. En cualquier caso, el cliente debe tener los costos adicionales incurridos por el contratista sin ningún vacío. Idealmente, esto se hace en una comparación directa de los costos planificados y el esfuerzo ahora mayor debido al hecho de que el trabajo se vio obstaculizado. Si el cliente duda de las razones dadas en la notificación de impedimento, también puede plantear sus objeciones en un momento posterior, por ejemplo, en la fecha de finalización originalmente acordada.
Sin embargo, es aconsejable contactar al contratista como cliente. Como regla general, esto no solo facilita la búsqueda de una solución para la supuesta discapacidad, sino que también facilita el cálculo de la fecha de finalización realmente esperada y, en determinadas circunstancias, su mantenimiento.
