Con una subasta de ejecución hipotecaria, los acreedores pueden satisfacer las deudas pendientes y los compradores obtienen una ganga. La propiedad de la propiedad pasa más rápido que con la compra de una casa normal.
lo esencial en breve
- Si los deudores no realizan sus pagos, puede ocurrir una subasta de ejecución hipotecaria.
- Para ello, se debe determinar el valor de mercado de la propiedad.
- Para poder ofertar en la subasta de ejecución hipotecaria, las partes interesadas deben proporcionar cierta evidencia.
- Con el derribo, la propiedad de la propiedad pasa inmediatamente al comprador.
¿Qué es una subasta de ejecución hipotecaria?
Una subasta de ejecución hipotecaria puede ocurrir si un deudor ya no realiza los pagos acordados a un banco por un préstamo, por ejemplo. La ley de subasta obligatoria y administración obligatoria (ZVG), a la que se refiere el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil (ZPO), habilita al acreedor a hacer valer sus reclamaciones con medios estatales, a saber, la subasta obligatoria. Si el deudor no logra evitar la subasta de ejecución hipotecaria, se inicia el procedimiento.
El obligante puede satisfacer sus reclamaciones mediante la venta forzosa de los bienes inmuebles del deudor, como una propiedad o una casa, pero también un avión o un barco. Sin embargo, el precio de venta en la subasta suele estar muy por debajo de lo que se lograría en una venta regular en el mercado. Los compradores pueden adquirir bienes inmuebles en una subasta de ejecución hipotecaria a un precio especialmente bajo.
¿Cuál es el proceso de una subasta de ejecución hipotecaria?
Una subasta de ejecución hipotecaria siempre comprende varias fases. La rapidez con la que se ejecutan depende de varios factores. En general, el proceso de subasta de ejecución hipotecaria puede llevar varios meses o incluso años. El proceso de subasta de ejecución hipotecaria es siempre el mismo:
- Solicitud de ejecución hipotecaria
- Determinación del valor de mercado de la propiedad.
- Fecha de la subasta de ejecución hipotecaria
- Después de la oferta
Como regla general, las partes interesadas no pueden ingresar a la casa antes de la subasta de ejecución hipotecaria, pero aún así debe hacer una inspección previa para obtener una impresión.
Fase 1: Solicitud de subasta de ejecución hipotecaria
Si un acreedor quiere hacer valer sus reclamos con una subasta de ejecución hipotecaria, presenta la solicitud correspondiente ante el tribunal local competente. Si una propiedad va a ser subastada por la fuerza, el tribunal en cuyo distrito se encuentra la propiedad es responsable. Por otro lado, si se va a subastar un avión, por ejemplo, el Tribunal de Distrito de Braunschweig siempre es responsable. Allí está la sede de la Oficina Federal de Aviación, de donde surge la responsabilidad. Para poder presentar la solicitud en su totalidad, el solicitante debe poder presentar un título de ejecución y una cláusula de ejecución y demostrar que ha sido notificada.
Luego, el tribunal envía la decisión para ordenar el proceso a todas las partes involucradas. Tan pronto como se entregue la resolución de la orden, la propiedad se considerará confiscada. Tanto el deudor como el acreedor pueden presentar una denuncia contra esto. Ambas partes también tienen la opción de solicitar la suspensión del procedimiento. Para el deudor, se aplica § 30a ZVG, para el acreedor § 30 ZVG.
El deudor puede solicitarlo por las siguientes razones, por ejemplo:
- El deudor demuestra que puede hacer frente a las reclamaciones.
- El deudor demuestra una dificultad inmoral según § 765a ZPO.
El acreedor no tiene que dar razón alguna si “aprueba” la terminación del proceso, como se indica en el texto legal. Sin embargo, solo puede detener la subasta de ejecución hipotecaria dos veces. Su tercera aprobación cuenta como el retiro de la solicitud de subasta. El tribunal de ejecución finalmente organiza una inscripción en el registro de la propiedad. En la Sección II se indica que se ordenó la subasta de ejecución hipotecaria.
Es bueno saberlo : las reclamaciones del acreedor no tienen nada que ver con la propiedad. Alguien con reclamos monetarios puede solicitar ejecuciones hipotecarias incluso si sus reclamos surgieron de otra transacción contractual.
Fase 2: Determinación del valor de mercado de la propiedad
El curso posterior de la subasta de ejecución hipotecaria establece que se determina el valor de mercado de la propiedad. Para ello, el obligante deberá abonar un anticipo una vez realizada la solicitud. Esto es necesario para cubrir los costos esperados para determinar el valor de mercado. Espere alrededor de 750 a 1,000 euros aquí.
Una vez recibido el dinero, un perito inspecciona la propiedad y prepara el informe correspondiente. El tribunal de distrito envía una copia de esto tanto al deudor como al acreedor. Ambas partes tienen una fecha límite para comentar. Si esto expira, el manual oficial determina el valor de mercado de la propiedad por resolución y establece una fecha para la subasta de ejecución hipotecaria.
En la fecha de la subasta, entre otras cosas, se leen los asientos catastrales y los gravámenes de la propiedad.
Fase 3: la fecha de la subasta de ejecución hipotecaria
La fecha fijada para la subasta se anunciará públicamente en Internet o en el boletín oficial. Además, suele haber un aviso correspondiente en el tribunal de distrito. Todos los documentos relacionados con la propiedad, como la tasación para determinar el valor de mercado, están disponibles para las partes interesadas en el tribunal local.
Todos tienen acceso a la fecha de la subasta de ejecución hipotecaria. Esto resulta de la Sección 169 de la Ley de Constitución de Tribunales (GVG). La implementación está firmemente prescrita:
- Avisos
- Tiempo de puja
- Negociación de la oferta
Anuncios en la fecha de la subasta
En el anuncio, un funcionario judicial nombra al deudor a cargo de acuerdo con la Sección 66 ZVG. También proporciona información sobre las entradas existentes en el registro de la propiedad. El Rechtspfleger también nombra el mandamiento más bajo. Esto incluye los derechos restantes debido a las entradas del registro de la propiedad y la parte adicional a pagar. Esta parte consta de los costos de la subasta de ejecución hipotecaria y, si corresponde, los cargos de derecho público, como el impuesto a la propiedad. En este momento, los recordatorios tienen la última oportunidad de presentar reclamaciones de acuerdo con su clasificación. Si esto no sucede, comienza el tiempo de licitación.
El tiempo de licitación
El tiempo de licitación a veces también se denomina "hora de licitación". Sin embargo, esto es engañoso porque la duración mínima para presentar ofertas de acuerdo con la Sección 73 ZVG solo tiene que ser de 30 minutos. No hay una duración máxima. Durante el período de licitación, los interesados pueden presentar sus ofertas de forma oral. Sin embargo, debe identificarse y poder demostrar el diez por ciento del valor de mercado de la propiedad como garantía a más tardar después de presentar una oferta.
El postor tiene tres opciones para esto de acuerdo con la Sección 69 de la ZVG:
- Garantía de un banco
- Cheque Bundesbank o cheque cruzado, siempre que no haya sido emitido antes de tres días antes de la fecha de la subasta.
- Transferencia a la cuenta de tesorería del tribunal antes de la fecha de la subasta
Si falta esta prueba de seguridad, el tribunal rechazará la oferta. Al ofertar, las partes interesadas deben asegurarse de indicar únicamente el monto que se suma a la oferta mínima especificada. Por lo tanto, uno de los mejores consejos para los compradores en una subasta de ejecución hipotecaria es conocer la propiedad de antemano y establecer un límite máximo. El monto final a pagar por la propiedad es la suma de la oferta y la oferta mínima. La oferta más alta mencionada durante el período de licitación se denomina oferta más alta.
A veces suceden muchas cosas durante la hora de licitación de una subasta de ejecución hipotecaria. Establezca su límite de antemano y cúmplalo.
Negociación de la oferta
La forma en que continúa la subasta de ejecución hipotecaria después del período de licitación depende de varios factores. Hay tres maneras de hacer esto:
- No hay oferta (válida)
Si no se han recibido ofertas o ninguna es válida, el procedimiento según § 77 ZVG se suspende temporalmente. Los acreedores pueden entonces solicitar la continuación del procedimiento. - La oferta más alta es demasiado baja: límite de
7/10 y límite de 5/10 Si la oferta más alta presentada, incluido el valor de capital de los derechos restantes, es inferior a 7/10 del valor de mercado de la propiedad, el obligante puede, de conformidad con la Sección 74a, Párrafo 1 de la ZVG, Solicite la denegación del premio. Si la oferta más alta alcanza menos de 5/10 del valor de mercado, el tribunal debe rechazar la adjudicación de acuerdo con la Sección 85a, Párrafo 1 ZVG.
Luego, el tribunal debe fijar una segunda fecha para la subasta de ejecución hipotecaria. Esto no debe ser antes de tres meses, pero no más tarde de seis meses después de la primera cita (Sección 74a, Párrafo 3 ZVG). En esta segunda fecha, el límite 5/10 y el límite 7/10 ya no se aplican (Sección 85a, Párrafo 2 ZVG). - La oferta es lo suficientemente alta
Si la oferta más alta es lo suficientemente alta , se acepta la oferta. Su anuncio tiene lugar inmediatamente o en una fecha posterior. Tan pronto como se ha anunciado la oferta, el comprador ha adquirido la propiedad de la propiedad. En este caso especial, se aplica como excepción, aunque la inscripción en el registro de la propiedad se realiza más tarde. Todos los derechos y obligaciones, usos y cargas se transfieren al comprador en este momento.
Si la propiedad se alquila, el comprador también entra en arrendamiento inmediatamente. Luego, si esto es necesario y deseado en el caso de una propiedad alquilada, puede iniciar una acción de desalojo o rescindirla debido a su propio uso.
Fase 4: Después de la adjudicación de una subasta de ejecución hipotecaria
La fecha de distribución sigue alrededor de cuatro a doce semanas después de la adjudicación. El producto de la subasta de ejecución hipotecaria se entrega al obligante o, si hay varios, se distribuye entre ellos según la prioridad legal. Si queda un remanente, se paga al deudor. Finalmente, el tribunal local solicita al registro de la propiedad un cambio correspondiente en la entrada en el registro de la propiedad tan pronto como el comprador haya pagado el impuesto a la propiedad a pagar.
