Si dos propiedades están directamente adyacentes entre sí, la cooperación de los vecinos es necesaria en ciertos casos. Para que se aclaren claramente los derechos y obligaciones, existe la servidumbre.
Servidumbre: los puntos más importantes en resumen
- Los propietarios pueden otorgarse entre sí ciertos derechos sobre su propiedad.
- Estos acuerdos deben inscribirse en el registro de la propiedad como servidumbres.
- Los compradores de inmuebles deben informarse sobre estas posibles entradas antes de firmar un contrato.
- Existen diferencias significativas entre servidumbre y usufructo.
Servidumbre: ¿que es?
La servidumbre es un acuerdo entre dos propietarios de bienes raíces. A menudo, estos son vecinos inmediatos. La servidumbre está regulada en el Código Civil Alemán (BGB) en los §§ 1018 a 1029 y está inscrita en el registro de la propiedad. En la servidumbre, al dueño de una propiedad se le otorgan ciertos derechos de uso sobre la propiedad del otro dueño. La persona que cede el derecho de uso definido con precisión sobre su propiedad es el propietario de la denominada "propiedad en servicio". La persona a la que se conceden los derechos es el propietario de la denominada "propiedad gobernante". En el contexto de la servidumbre también es posible que no se otorguen derechos pero que estos se renuncien.
Ejemplos de servidumbre
Es particularmente común acordar una servidumbre si una de las dos propiedades en cuestión es una denominada "propiedad de martillo". Esto no está directamente en la calle y solo se puede llegar a través de la propiedad en la primera fila.
En el contexto de la servidumbre, por ejemplo, se registran estas cosas:
Derecho de paso / derecho de paso El propietario de la propiedad de martillo tiene el derecho de establecer y usar un acceso o también un camino de entrada a la propiedad de servicio para que se pueda llegar a la propiedad en la segunda fila.- Derecho de línea
La propiedad del martillo debe estar conectada a la red eléctrica y de agua. Un derecho de línea establecido en la servidumbre permite al propietario de la propiedad gobernante colocar estas líneas debajo de la propiedad de servicio.
Restricción de construcción A veces, el propietario de la propiedad gobernante se ve privado de ciertas opciones para usar su propiedad con la servidumbre. Por ejemplo, es posible que la servidumbre estipule que no se pueden construir más edificios en la propiedad dominante. También es posible una restricción a un cierto número de pisos.- Derechos de superestructura
Al construir desarrollos en la propiedad dominante, se deben observar ciertas reglas para el desarrollo fronterizo. Eso significa que debe mantenerse una cierta distancia a la propiedad de servicio. En la servidumbre, sin embargo, se puede afirmar que estos límites pueden ser construidos. - Aceptación de contaminación o contaminación acústica
En la servidumbre también se puede afirmar que el propietario de una de las dos propiedades debe aceptar cierta contaminación en forma de ruido o suciedad. Esto puede ser particularmente útil si el propietario de la otra propiedad, por ejemplo, tiene una granja en esta propiedad.
¿Cómo se registra la servidumbre?
Una servidumbre se certifica ante notario y se inscribe en el registro de la propiedad de la propiedad en servicio. Si también hay una entrada en el registro de la propiedad de la propiedad gobernante, se la denomina nota de gobernabilidad. Antes de que la servidumbre sea notariada, los propietarios deben acordar el acuerdo que se hará. Es esencial que el propietario de la propiedad gobernante se beneficie de esto. Al mismo tiempo, sin embargo, el propietario de la propiedad de servicio no debe verse en desventaja.
¿Por qué es importante la inscripción de la servidumbre en el registro de la propiedad para los compradores de bienes raíces?
En principio, también sería posible que los propietarios de las dos propiedades acordaran en un contrato de derecho privado otorgar al otro ciertos derechos o renunciar ellos mismos a tales derechos. Sin embargo, este acuerdo solo se aplica a las dos partes mencionadas. Si se vende una de las propiedades, también expiran los derechos o renuncias de derechos previamente pactados. Un comprador puede enfrentar el problema de que no puede llegar a su propiedad de martillo porque el derecho de paso y paso no se registró en una servidumbre.
Si está pensando en comprar un terreno, por lo tanto, es fundamental informarse sobre cualquier posible servidumbre. Esto se aplica tanto a la compra de una propiedad en una propiedad de martillo como a una propiedad que pueda servir. Porque, en determinadas circunstancias, al futuro vecino de la propiedad gobernante se le concedieron derechos que entran en conflicto con sus intereses y los planes de la propiedad de servicio.
Antes de comprar una propiedad, averigüe si existe una servidumbre.
¿Cómo puede terminar una servidumbre?
Básicamente, una servidumbre solo termina si el propietario de la propiedad gobernante está de acuerdo con la eliminación. Sin embargo, también hay excepciones en las que no se requiere consentimiento. Estos son, por ejemplo:
- Limitación de tiempo
En el catastro, además de la información básica sobre servidumbre, también se puede registrar una fecha de caducidad. Con esto, expiran los derechos o renuncias pactados. - Subasta de ejecución hipotecaria
Si la propiedad en servicio se ejecuta, el propietario de la propiedad gobernante puede enfrentar un problema importante. Porque si la servidumbre solo se inscribió en el registro de la propiedad después del cargo de la tierra, caduca con la subasta de ejecución hipotecaria. Esto resulta de la Sección 52 (1) de la Ley de Subastas de Ejecución Hipotecaria (ZVG). Sin embargo, según el artículo 92 (1) de la ZVG, el propietario de la propiedad dominante tiene derecho a una compensación por el valor del derecho expirado. - Cambio estructural
Si, por ejemplo, debido a un cambio estructural, la necesidad de una servidumbre ya no se aplica y esto ya no puede ocurrir en el futuro, la servidumbre también expira. - Extinción por prescripción
Si la servidumbre se ve restringida o imposibilitada por un obstáculo durante años y el dueño de la propiedad dominante no se defiende de ella, la servidumbre puede caducar según § 1028 párrafo 1 BGB. El Tribunal Federal de Justicia lo ha confirmado en sentencia (BGH, sentencia de 18 de julio de 2014, V ZR 151/13). - Pérdida de ventaja
Si el propietario de la propiedad dominante ya no tiene ninguna ventaja de la servidumbre inscrita en el registro de la propiedad, esto también caduca de acuerdo con la Sección 1019 BGB.
El fin de una servidumbre es solicitado por un notario en el registro de la propiedad.
¿Cuál es la diferencia entre servidumbre y usufructo?
La principal diferencia entre la servidumbre y el usufructo es que en el caso de la servidumbre se conceden derechos a otro propietario. Estos derechos pasan al nuevo propietario en caso de venta, siempre que la servidumbre esté inscrita en el catastro.
Un derecho de usufructo, por otro lado, está vinculado a una persona específica y, por lo tanto, no está a la venta. Persiste incluso en la venta de inmuebles. Con el derecho de usufructo, el beneficiario también puede utilizar la propiedad en su totalidad. En el caso de la servidumbre, solo puede reclamar ciertos derechos para sí mismo.
