A la hora de comprar una casa en particular, los costos de intermediación constituyen una parte nada despreciable de los costos accesorios, y en lo que respecta a los alquileres, ha habido reiteradas quejas sobre la asignación de costos que se reguló recientemente desde 2015. En nuestra entrevista, el experto en verificación de costos explica lo que realmente cuestan los agentes inmobiliarios y de qué depende.
Pregunta: ¿Cuáles son los costos del agente inmobiliario?
Experto en verificación de costos: varía de una región a otra y también es en parte una cuestión de negociación, por lo que no se puede decir eso en todos los ámbitos .
En primer lugar, hay que diferenciar fundamentalmente entre:
- vender una propiedad residencial
- alquilar una propiedad residencial y
- la situación con los inmuebles comerciales
rebaja
Los agentes inmobiliarios reciben un pago prorrateado de ambas partes cuando venden una propiedad
Al vender una propiedad , tanto el comprador como el vendedor pagan un porcentaje del precio de venta al agente. Sin embargo, a diferencia de esto, también es posible que solo el vendedor pague (la denominada "comisión interna") o solo el comprador pague (la denominada "comisión externa").
Para el monto total de la comisión del corredor, existe un límite superior diferente según el estado federal según la denominada "comisión del corredor local".
En la mayoría de los estados federales es el 7,14% del precio de compra, en Hamburgo es el 6,25% y en Hesse y Mecklemburgo-Pomerania Occidental es el 5,95% del precio de compra. Los distritos urbanos individuales también pueden tener diferentes regulaciones con respecto a la comisión local.
La distribución entre comprador y vendedor se puede diseñar libremente. La comisión externa requerida debe indicarse en todos los anuncios del corredor; en principio, el comprador también puede negociar el monto de la comisión con el corredor.
En la mayoría de los estados federales, el límite máximo para la distribución entre el comprador y el vendedor es la mitad de la comisión total para ambos. Solo en Berlín, Brandeburgo, Hamburgo y Hesse se puede imponer al comprador toda la comisión de compra.
Alquiler
Al alquilar una propiedad residencial , el llamado principio de ordenamiento está en vigor desde el 1 de junio de 2015 . Es decir, quien tiene que pagarle al corredor que lo “ordenó”, es decir, lo ha comisionado.
Si el arrendador contrata a un agente para que gestione el apartamento, él solo tiene que pagar la comisión del agente (un máximo de dos alquileres netos más IVA).
Pasar estos gastos al inquilino es inadmisible y punible. Las infracciones contra esto se castigan con multas de hasta 25.000 euros. Sin embargo, siempre hay casos individuales de prorrateo inadmisible de los costos, por ejemplo, a través de pagos de compensación excesivos al hacerse cargo del apartamento, ser obligado a firmar un contrato de intermediación después, o mediante acuerdos de antecedentes y el uso de diferentes corredores. Las ovejas negras son creativas.
Como inquilino, solo tiene que pagar una comisión de corredor si realmente encarga al corredor usted mismo y por escrito para buscar un apartamento. Debe haber una mediación que se pueda rastrear hasta el corredor; es posible que el corredor no tenga el apartamento en la cartera. Solo entonces se le permite al arrendador solicitar el pago de la comisión del corredor.
Situación en inmuebles comerciales
Cuando se trata de alquilar una propiedad comercial, el principio de pedido no se aplica. Aquí los inquilinos también pagan comisiones de intermediación, como era el caso antes de 2015.
Costo de la muestra
Compramos una casa por 350.000 euros en Turingia. La comisión (tarifa máxima) se comparte equitativamente entre el comprador y el vendedor.
| Enviar | precio |
|---|---|
| Comisión total (7,14%) | 24.990 EUR |
| Participación de vendedores (3,57%) | 12 495 EUR |
| Participación de compradores (3,57%) | 12 495 EUR |
Los costos que se muestran aquí se relacionan con un estado federal específico fuera de los distritos urbanos. Las tarifas de corretaje en otros estados federales y después de la negociación con el corredor también pueden ser diferentes.
Pregunta: ¿Qué determina los costos del agente inmobiliario?
Por lo general, un corredor recibe un porcentaje del valor de la propiedad por la mediación.
Experto en verificación de costos: de aquí depende:
- ya sea en venta o alquiler
- ya sea una propiedad residencial o un espacio comercial
- qué monto de comisión se negocia con el corredor
- qué distribución de comisiones (en caso de venta) se negocia entre el comprador y el vendedor
El espacio para la negociación con el corredor puede no ser particularmente grande en casos individuales, pero definitivamente debe intentar aprovecharlo al máximo. Con los propietarios en particular, también es recomendable negociar los servicios incluidos en un paquete completo y posiblemente una comisión más baja.
Pregunta: ¿Se pueden deducir de los impuestos los costos de intermediación?
Experto en verificación de costos: en principio, esto es posible tanto para inquilinos como para propietarios.
Esto es relativamente fácil con el propietario: puede deducir fácilmente los costos de corretaje pagados (y documentados) de sus ingresos por alquiler si tiene que declararlos en el impuesto.
Es un poco más difícil con el inquilino. Si hay tarifas de corretaje, estas se pueden reclamar en el curso de los costos de mudanza. En la mayoría de los casos, esto probablemente irá más allá de la tarifa plana móvil normal (811 EUR para solteros o 1.622 EUR para parejas, padres divorciados y monoparentales más 357 EUR por cada hijo que se mude). En este caso, sin embargo, los respectivos gastos individuales de la mudanza se pueden reclamar con los recibos correspondientes. Lo mejor que puede hacer es preguntarle a su propio asesor fiscal o buscar el asesoramiento de la asistencia fiscal sobre salarios, ya que existen otras opciones de deducción fiscal en relación con las reubicaciones.