Las viviendas plurifamiliares son una interesante oportunidad de inversión que puede resultar rentable a largo plazo. El experto en verificación de costos explica en detalle en una entrevista qué costos deben calcularse para la construcción de una casa de 6 familias.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta una casa de seis familias?
Experto en verificación de costos: Los costos de construcción de una casa difícilmente se pueden responder en todos los ámbitos . Mucho depende del tamaño exacto de la casa, su equipamiento y la ubicación.
En general, se pueden esperar costos de construcción en el rango de 1.500 EUR por m² a 2.200 EUR por m² para edificios de apartamentos .
Con un área requerida de al menos 400 m², esto se traduce en costos de al menos 600 000 EUR. Esto solo se aplica a los costos de construcción puros: los costos de construcción auxiliares, los costos de propiedad y los costos de las instalaciones al aire libre (áreas de estacionamiento) aún no se incluyen aquí.
Rara vez es posible construir por menos de 1.500 EUR por m², y con equipos de alta calidad o la última tecnología, los costes pueden superar los 2.000 EUR por m².
Debe hacerse una distinción entre:
- si construir la casa de 6 familias como casa prefabricada
- si la casa de 6 familias está planificada de acuerdo con un diseño individual
Las casas multifamiliares también están disponibles como casas prefabricadas
En el caso de las casas multifamiliares prefabricadas , se pueden asumir costos en el rango de EUR 1.500 por m² a EUR 2.000 por m² ; solo las variantes de muy alta calidad están por encima de esto.
En el caso de las casas multifamiliares con diseños individuales , los costes suelen superar los 2000 EUR por m² .
Ejemplo de costo de la práctica
Se está construyendo una casa de 6 familias como casa prefabricada sin sótano (losa de piso). En la planta baja y el piso superior hay 2 apartamentos cada uno con alrededor de 80 m² de espacio habitable, en el ático hay 2 apartamentos, un apartamento con 35 m² y un apartamento más grande con 80 m². Cada apartamento tiene balcón o terraza.
| Enviar | precio |
|---|---|
| Costos de construcción, llave en mano, en placa base | 794 010 EUR |
| Costos de construcción | 158,802 EUR |
| Acceso a áreas de estacionamiento (asfaltadas) y diseño de propiedad | 28.505 EUR |
| coste total | 981,317 EUR |
Este es solo un ejemplo de costo único para un caso individual específico. Los costos en otros casos pueden variar.
Los costos de la propiedad (precio de compra) aún no se han tenido en cuenta aquí.
Pregunta: ¿De qué factores dependen los costos de una casa de 6 familias?
Experto en comprobación de costes: se debe tener en cuenta lo siguiente:
- el tamaño de las unidades residenciales individuales (metros cuadrados de espacio habitable)
- la ejecución y amueblamiento de la casa
- si se está construyendo un sótano o la casa solo se está construyendo sobre una losa de piso
- el monto de los costos de construcción incidentales
- el monto de los costos para el diseño del área al aire libre (jardín, camino de entrada, áreas de estacionamiento)
- el costo de un ascensor (si lo desea)
También juega un papel importante si se trata de una casa prefabricada o una casa planificada individualmente de acuerdo con sus propias ideas. Para las llamadas casas de arquitectos, los costos suelen ser más altos.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta un sótano?
Experto en verificación de costos: los costos de un sótano pueden variar considerablemente.
Con sótanos prefabricados simples, debe calcular los costos de al menos 200 euros por m² hasta los costos adicionales de 400 m² en comparación con la losa del piso. En nuestro ejemplo de costes, esto supondría costes adicionales de alrededor de 40 000 a 80 000 EUR.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta instalar un ascensor?
Experto en comprobación de costes: la casa de nuestro ejemplo de costes ya está preparada para la instalación de un ascensor interior. Es posible que sea necesario planificar otras casas en consecuencia.
Para un ascensor para 3 personas, normalmente hay que calcular entre 20.000 y 35.000 euros por parada . En nuestro ejemplo, serían 2 puntos de interrupción (piso superior, piso apilado). Se añadiría otro piso mediante la construcción de un sótano.
Pregunta: ¿Cuándo se amortizan las casas multifamiliares?
Para que un edificio de apartamentos sea rentable, debe alquilarse permanentemente
Experto en comprobación de costes: aquí tienes que calcular exactamente. Tanto la ubicación de la casa como el área de influencia deben estar bien elegidas. Debe garantizarse la rentabilidad permanente de todos los apartamentos (necesidad existente).
El ingreso medio de alquiler que se puede lograr en Alemania es de alrededor de 7,50 EUR por m² (índice de alquiler 2018). En buenas ubicaciones, el precio del alquiler puede alcanzar fácilmente entre 10 EUR por m² y 12 EUR por m² . Con la casa en nuestro ejemplo de costos, dependiendo de la ubicación, se pueden lograr ingresos por alquiler de entre EUR 3000 y EUR 5000.
Optimizar el equipo para los costos operativos más bajos posibles tiene un sentido limitado en casas multifamiliares. Mucho más importante es la optimización de la casa hacia los menores costos de mantenimiento y reparación posibles. Para ello, pueden resultar útiles inversiones ligeramente superiores.
Además, todos los aspectos de la casa deben respaldar la rentabilidad lo mejor posible.