Construir juntos promete ventajas de costos: el experto en verificación de costos explica en detalle en una entrevista qué costos se pueden esperar para una casa adosada y dónde se comparan las diferencias de costo con las casas unifamiliares.
Pregunta: ¿Cómo deberían ser las casas adosadas y cuáles son las ventajas de construir una casa adosada?
Experto en comprobación de costes: En primer lugar, hay que tener claro qué es una vivienda adosada. En cuanto al derecho de la edificación, hay que distinguirla de la casa bifamiliar , que, como sugiere el nombre, también acoge a dos familias.
Para una casa adosada, es importante en términos de la ley de construcción que
- hay dos idénticos buscando casas unifamiliares se
- ambas mitades de la casa están conectadas por una pared común
La característica más importante en términos de derecho de la edificación es el muro dividido y la gran similitud de ambas mitades. No es absolutamente necesario que las casas estén una al lado de la otra; con muchas propiedades, incluso es una ventaja si la pared trasera de cada casa es la pared de conexión .
Independientemente de esto, también puede haber diferencias: se permiten pequeñas desviaciones estructurales, una mitad puede tener más pisos que la otra y las fachadas también pueden diferir en su diseño. Sin embargo, debe seguir siendo reconocible una cierta uniformidad estructural.
Las ventajas surgen claramente de los costos compartidos: solo necesita un pequeño terreno, pero puede poner dos casas al mismo tiempo; los costos del terreno son significativamente más bajos.
Los costos de desarrollo de la propiedad también se comparten, por lo que solo se incurre en la mitad de los costos aquí.
Cuando se trata de componentes y servicios de construcción, también se pueden compartir cosas:
- la estructura del techo
- el sistema de agua y alcantarillado
- si es necesario el sistema de calefacción (pero este no tiene por qué ser necesariamente el caso)
En una casa adosada, se construyen dos casas muy similares una al lado de la otra en la misma propiedad
Tanto para la construcción como para el mantenimiento, los costos también se comparten, por ejemplo, para la renovación de la fachada o la renovación del techo. Debido a la simetría de espejo, solo se necesita procesar una gran área total; esto también trae ventajas de costos aquí en comparación con dos casas unifamiliares independientes e independientes.
Sin embargo, es importante aclarar la estructura de propiedad de antemano. Se recomienda que todos compren la mitad de la propiedad y se conviertan en propietarios (también en el registro de la propiedad). De lo contrario, surge la situación de que siempre necesita el consentimiento de la otra persona para todo el trabajo (si solo está inscrito en el registro de la propiedad como una asociación de propietarios de apartamentos para toda la casa y la propiedad). Eso puede poner tensión en la relación a largo plazo.
En general, uno debe llevarse muy bien, uno permanece prácticamente inseparable durante muchas décadas y hay que ponerse de acuerdo en muchas cosas, incluso si eso a veces conduce a discusiones. La relativa proximidad al vecino puede ser problemática.
Pero si ya hay tanto acuerdo, definitivamente podría considerar construir una casa de dos familias juntas, en la que se compartan todas las instalaciones técnicas; en la práctica, aquí se pueden lograr muchas más ventajas de costos.
No debe confundirse con el valor de reventa: hay muchas casas adosadas en oferta, pero no son populares. Casi nadie que tiene suficiente dinero para comprar una casa decide por convicción a favor de una casa adosada; por lo general, solo las razones de costo son decisivas. Esto significa que el valor de reventa es correspondientemente bajo; de lo contrario, la casa adosada no se podría vender. Por el contrario, el valor de reventa de una casa adosada completa suele ser mayor, ya que el comprador al menos tiene la opción de alquilar la segunda mitad como una casa adosada completa ya terminada y así generar ingresos considerables a largo plazo.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta construir una casa adosada?
Experto en verificación de costos: es casi imposible dar una tarifa plana por una casa de construcción sólida. Dependiendo del diseño, la ubicación y otras circunstancias, los costos de construcción puros de una casa adosada pueden oscilar entre aproximadamente 1200 EUR por m² y 2200 EUR por m² ; en el caso de casas particularmente lujosas, también puede ser mayor.
Para las casas prefabricadas (por supuesto, también hay casas adosadas), los precios son al menos tan diferentes según el proveedor y el diseño.
Aquí puede comparar al menos algunos precios de muestra directamente sin mucha planificación.
Algunos ejemplos de precios de diferentes proveedores:
| Tipo de casa, tamaño | Características del equipo | precio desde |
|---|---|---|
| Casa adosada 135 m² | Casa sólida prefabricada, techo inclinado, mitades una al lado de la otra | 125 000 EUR |
| Casa adosada 145 m² | Casa sólida prefabricada, techo a media cadera, casa de eficiencia 55 | 122 000 EUR |
| Casa adosada 182 m² | Casa de huesos desnudos, techo a dos aguas, pequeño balcón de vidrio | 137 000 EUR |
| Casa adosada 191 m² | Balcón a dos aguas llave en mano, revestimiento de madera en la zona del hastial | 274 000 EUR |
| Casa adosada 183 m² | Techo de silla de montar, amplias áreas de ventanas en el primer piso | 327.000 EUR (llave en mano), 217.000 EUR (casa de acabado) |
Por supuesto, estos son solo ejemplos de costos individuales de proveedores seleccionados. Los costos de otras casas adosadas prefabricadas también pueden diferir significativamente.
Sin embargo, nuestros ejemplos de costos muestran claramente cómo los costos diferentes también pueden ser en el sector de las casas prefabricadas.
Las llamadas "casas de expansión", donde aún queda trabajo por hacer, son por supuesto mucho más baratas.
Pregunta: ¿De qué dependen los costos de una casa adosada?
Las casas adosadas se pueden construir como casas sólidas o prefabricadas.
Experto en verificación de costos: aquí, por supuesto, entran en juego los mismos factores de costo que con las casas independientes:
Para casas en construcción sólida (piedra sobre piedra) estos son:
- el tamaño de la casa (de las dos partes de la casa)
- la planta y el tipo de edificio
- el tipo de cimentación (qué losa del piso, sótano)
- el diseño de la pared (material de construcción de la pared, espesor de la pared, aislamiento)
- el tipo de construcción del techo
- el tipo de ventana
- la calidad del diseño interior (simple, exclusivo, lujoso)
- el nivel energético de la casa
- el tipo de calefacción (radiador de pared / suelo radiante) y el sistema de calefacción (gasoil, gas, biomasa, calefacción con bomba de calor, etc.)
En el caso de casas prefabricadas, sin embargo, cuentan otros criterios:
- el proveedor
- la construcción (casa prefabricada clásica, casa prefabricada sólida, etc.)
- el tipo de casa
- las características del equipo
- el estado del desarrollo (llave en mano, casa de extensión, casa de kit, etc.)
En ambos casos, sin embargo, como dije, los costos pueden ser muy diferentes.
En la práctica, primero se debe acordar las necesidades y luego buscar y planificar juntos sobre esta base. De lo contrario, no será muy eficaz, ya que hay muchos conceptos y variantes de equipos completamente diferentes en el mercado, con planificación individual (casa sólida) hay muchas más opciones.
En ningún caso el precio debe ser decisivo por sí solo, lo principal es que la casa elegida satisfaga las demandas y necesidades de ambas partes de la mejor manera posible. Esto también requiere un alto grado de coordinación por adelantado.
Pregunta: ¿Cuáles son los posibles ahorros de costos de un dúplex en comparación con dos casas unifamiliares independientes?
Experto en verificación de costos: para hacer esto, debe observar los puntos individuales en detalle:
- los costos de la tierra
- los costos de desarrollo de la propiedad
- las ventajas que resultan de la pared dividida
- las ventajas que resultan de otros componentes divididos (por ejemplo, el techo)
- las ventajas que resultan de un suministro compartido de calefacción y agua caliente
Cada punto tiene que evaluarse individualmente, pero cuando lo analiza en conjunto, a menudo puede hacer ahorros considerables.
Pregunta: ¿Qué marca la diferencia al comprar una propiedad?
En la casa dúplex, las dos mitades de la casa están directamente adyacentes entre sí.
Experto en verificación de costos: el factor más importante aquí es que se debe comprar un terreno más pequeño en general. A diferencia de la casa unifamiliar aislada, la distancia lateral prescrita legalmente no se aplica a la casa adosada, las casas pueden estar directamente adyacentes entre sí.
Sin embargo, esta ventaja es difícil de cuantificar porque los costos de la tierra dependen en gran medida del tipo de tierra en cuestión y disponible.
Como regla general, esta ventaja también tendrá un impacto sobre todo en las áreas urbanas; en las regiones rurales esto generalmente juega un papel menor debido a los precios más bajos del suelo y, en cualquier caso, a las parcelas más grandes.
Los costos auxiliares para la inscripción en el catastro no son menores si cada persona compra su mitad por separado y se inscribe como propietario en el catastro. Sin embargo, si la propiedad se compra en conjunto y es propiedad de ambos (como una asociación de propietarios de apartamentos), esto también puede tener un impacto en estos costos.
Pregunta: ¿Qué ahorra en los costos de desarrollo de la propiedad?
Experto en verificación de costos: aquí debe asumir que, a diferencia de dos casas unifamiliares separadas, solo se requiere una conexión de alcantarillado.
El llamado suministro básico va aún más allá, aquí también hay que tener en cuenta el tiempo de construcción.
Los servicios básicos incluyen:
- Alcantarillado
- Suministro de agua y energía (electricidad, gas, calefacción urbana si se usa)
- costos proporcionales para el desarrollo del tráfico
- Conexión telefónica, DSL y por cable
- Electricidad y agua del sitio de construcción en la fase de construcción
Los costos de un vistazo
| conexión | Costos típicamente |
|---|---|
| Conexión eléctrica | aprox. 2000 EUR - 3000 EUR |
| Conexión de gas | aprox.2000 EUR |
| Conexión de agua | aprox. 2000 EUR - 5000 EUR |
| Conexión de aguas residuales | muy diferente según el municipio y la asociación responsable de aguas residuales, así como el tamaño de la propiedad y el tipo de edificio |
| Teléfono, televisión, internet | aprox.1000 EUR |
| Construcción electricidad y agua | dependiendo del esfuerzo en el sitio de construcción, aproximadamente 1,000 EUR |
| Costos de desarrollo proporcionales para el desarrollo de carreteras, etc. (a pagar al municipio) | individuo diferente |
| Costos totales de desarrollo | EUR 8.000 - EUR 15.000 |
En el caso de dos casas unifamiliares separadas, los costos de desarrollo se duplicarían; en el caso de una casa adosada, solo se incurren una vez.
Pregunta: ¿Cuáles son las ventajas de la pared dividida?
La pared de la casa dividida ahorra costos considerables
Experto en verificación de costos: En primer lugar, debe determinar: cuanto más grande (más larga) sea el área de la pared dividida, mayor será la ventaja de costos. Esto significa que las casas adosadas que se construyen con la parte trasera una al lado de la otra suelen ser significativamente más baratas.
La ventaja de costos se basa en varios factores:
- la pared dividida no necesita estar aislada (menos área para el aislamiento que con dos casas unifamiliares separadas del mismo tamaño)
- el calor se distribuye sobre la pared dividida en ambas casas, lo que significa que los costos de energía son ligeramente más bajos que en el caso de dos casas unifamiliares divididas
Se puede calcular de forma aproximada qué tan altos son los ahorros en la construcción de muros: por regla general, en este caso, en comparación con dos muros erigidos por separado, tiene alrededor de un tercio menos de costos . Esto también se aplica posteriormente a las medidas de mantenimiento (en relación con esta pared, los costos se eliminan).
Los costes del ahorro de energía, por otro lado, no se pueden cuantificar con precisión; esto puede variar mucho en casos individuales.
Pregunta: ¿Cuáles son las ventajas de un techo dividido, por ejemplo?
Experto en verificación de costos: la simplicidad de la construcción juega un papel aquí: construir un techo único y más grande es significativamente más rentable que dos techos completamente separados.
Esto se puede ver, por ejemplo, en los costos de las conexiones del muro a dos aguas: con dos casas separadas hay cuatro conexiones a construir, con la casa adosada con techo dividido solo hay dos. Con un techo a cuatro aguas solo hay que calcular dos superficies a dos aguas, con dos viviendas unifamiliares también serían cuatro.
La ventaja de costes que esto genera depende siempre del caso individual y de la construcción individual del techo. Sin embargo, en términos de costos, esto puede ser bastante considerable.
Pregunta: ¿Una preparación compartida de calefacción y agua caliente también tiene ventajas?
Experto en verificación de costos: Sí, definitivamente. Si observa los costos de un sistema de calefacción, los costos adicionales para calentar dos casas son solo del 10% al 20% de la calefacción.
Si calcula cuidadosamente el costo de un sistema de calefacción en EUR 10,000 - EUR 15,000 , tiene un ahorro de EUR 9,000 - EUR 13,500 en costos de construcción solo a través de esta medida.
Con sistemas de calefacción más costosos, como la calefacción de biomasa, que puede costar hasta 25 000 EUR, incluido todo , los ahorros pueden superar los 20 000 EUR .
Además, en el caso de una casa unifamiliar, a menudo se verá abrumado por los altos costos de un sistema de calefacción realmente eficiente (por ejemplo, caldera de condensación de gas con energía solar térmica). Al dividir los costos entre dos clientes, esos costos altos a menudo se pueden cubrir más fácilmente: la inversión es más fácil de administrar.
Al final, sin embargo, ambos se benefician de los muy bajos costos de energía, aunque solo tienen que asumir los costos que tendrían de todos modos para un sistema de calefacción normal en una casa unifamiliar.
Pregunta: ¿Cómo resume todos estos beneficios?
Experto en verificación de costos: Solo se puede evaluar el potencial de ahorro mediante la construcción de una casa adosada individualmente.
En muchos casos, sin embargo, construir una casa adosada puede resultar hasta 50.000 euros más barato que construir una casa unifamiliar del mismo tamaño. Eso definitivamente puede describirse como sustancial.
