Casi nada se puede construir en Alemania sin la aprobación oficial. Como ocurre con la mayoría de los permisos y solicitudes, generalmente no hay tarifas para evitar. En una entrevista, el experto en verificación de costos explica en detalle en qué costos se puede incurrir para obtener un permiso de construcción y de qué dependen estos costos.
Pregunta: ¿Para qué edificios necesita un permiso en Alemania y cómo se debe realizar dicha solicitud?
Experto en verificación de costos: Básicamente, casi todos los edificios en Alemania requieren aprobación oficial, incluida la mayoría de las conversiones importantes de edificios existentes, si resultan en un cambio significativo en el uso o si cambia el espacio habitable.
Sin embargo, los requisitos para lo que está sujeto a aprobación difieren de un estado a otro: se basan en las respectivas regulaciones estatales de construcción aplicables.
En algunos estados federales también puede haber excepciones al requisito de permiso para edificios individuales, por ejemplo, para la construcción de casas de jardín o una cochera en la propia propiedad. Sin embargo, esto siempre es una cuestión de estado y, por lo tanto, puede diferir de un estado a otro. Además, existen regulaciones especiales de municipios individuales o municipalidades que pueden restringir aún más las regulaciones estatales de construcción en casos individuales.
Para complicar todo aún más, no existe tal cosa como "la" aplicación de construcción - dependiendo del estado federal, se pueden hacer diferentes aplicaciones, dependiendo del tipo de construcción.
La solicitud de construcción habitual, ya que normalmente tiene que presentarse para viviendas unifamiliares o multifamiliares, se denomina en alemán "autorización de presentación de obras importantes".
Además, en algunos estados federales también existe la denominada "autorización de presentación de edificios pequeños", que es suficiente para ciertos edificios. Aquí los requisitos no son tan estrictos y se deben presentar documentos menos extensos.
La autorización de presentación de edificios pequeños está disponible en los siguientes estados federales:
- Baden-Wuerttemberg
- Baviera
- Berlina
- Bremen
- Hamburgo
- Baja Sajonia y
- Schleswig-Holstein
En estos estados federales, no solo los arquitectos pueden presentar una solicitud de construcción, sino que en muchos casos también
- Maestros artesanos en todos los oficios de la construcción (carpinteros, albañiles, trabajadores del hormigón)
- Ingenieros civiles y
- ingeniero constructor
En casi todos los estados federales, solo los arquitectos pueden enviar cada solicitud de construcción
Los arquitectos generalmente tienen derecho a presentar un plano de construcción de todos modos (excepción: diseñadores de interiores) y, por lo tanto, pueden presentar cualquier solicitud de construcción en todos los estados federales. La única excepción a esto es el estado de Hesse: aquí, muchos diseñadores de interiores también están autorizados a presentar documentos de construcción (autorización de presentación de edificios pequeños), mientras que en todos los demás estados federales los diseñadores de interiores generalmente no tienen autorización de presentación de edificios.
Además de las aplicaciones para edificios grandes y pequeños, que solo están disponibles en ciertos estados federales, también existe un llamado aviso de construcción en algunos estados federales.
Aquí, también, los estados federales individuales regulan qué tipos de edificios y a qué altura máxima es suficiente un aviso de construcción.
Un aviso de construcción es firmado por el arquitecto de planificación, quien confirma que se han cumplido todas las regulaciones de construcción aplicables al sitio de construcción respectivo.
Las autoridades generalmente solo verifican estas notificaciones de construcción de manera muy superficial y los documentos presentados generalmente solo para verificar que estén completos y sean plausibles.
No existe un permiso de construcción oficial para un aviso de construcción, si las autoridades no plantean ninguna objeción dentro de las 4 semanas posteriores a la presentación del aviso de construcción o si el proyecto de construcción está prohibido, automáticamente se considera aprobado.
Si desea ahorrar los costosos costos de enviar y cambiar una solicitud de construcción, primero puede enviar una llamada solicitud de construcción preliminar . Esto está asociado con tarifas significativamente más bajas que las de una solicitud de construcción oficial y la autoridad anuncia después del examen si existen objeciones y cuáles y qué se debe cambiar para que la solicitud de construcción sea aprobada.
Si un arquitecto hace la solicitud de construcción preliminar, no puede cobrar ningún costo de planificación en caso de una decisión negativa. Está obligado contractualmente a realizar una planificación permanentemente aprobada para el cliente . En consecuencia, no puede cobrar costos separados por cambiar una solicitud no aprobada.
Pregunta: Ahora la pregunta más importante: ¿Cuánto cuesta normalmente una aplicación de construcción?
Experto en verificación de costos: no se puede decir eso en todos los ámbitos . Cada autoridad cobra sus propias tarifas, y siempre hay costos muy diferentes para presentar los diferentes documentos según la autoridad y el proyecto de construcción.
El costo de la aprobación no debe subestimarse
En general, en la mayoría de los casos, deberá calcular alrededor del 0,5% de los costos totales de construcción solo para el permiso (plantilla de construcción grande) . En la práctica, estos costos generalmente oscilan entre el 0,2% y el 0,7% de los costos totales de construcción.
Sin embargo, la autoridad calcula las tarifas que cobra de acuerdo con una fórmula diferente que toma en cuenta el llamado valor de construcción y el espacio cerrado para edificios.
Luego están los costos de los documentos necesarios que deben adjuntarse con la solicitud de construcción. La creación de estos documentos también puede resultar muy cara.
Un pequeño ejemplo de costo de la práctica:
Queremos construir una vivienda unifamiliar que, según la planificación, tenga un valor de construcción de 325 euros por m³. El tamaño del espacio cerrado es de 637 m³. El arquitecto encargado lleva a cabo toda la planificación y nos envía la solicitud de construcción.
| Enviar | precio |
|---|---|
| Costos de la aplicación del edificio (autoridad) | 1.040 EUR |
| Costos de planificación para el arquitecto (fases de servicio 1 - 4 según HOAI) | 6.053,40 EUR |
| coste total | 7.093,40 EUR |
Por supuesto, este es solo un ejemplo de costo que solo se aplica a un edificio muy específico en una ubicación muy específica. Los costos de otros edificios, especialmente en diferentes diseños, también pueden diferir significativamente.
En nuestro caso, el arquitecto se hizo cargo de toda la planificación, preparó los documentos requeridos y nos envió la solicitud de construcción. Facturó su actuación de acuerdo con la oración intermedia del HOAI.
Los costos de arquitectura pueden ser significativamente más altos, especialmente para una planificación difícil o que requiere mucho tiempo.
Pregunta: ¿De qué factores dependen los costos del permiso de construcción?
Experto en verificación de costos: aquí debe considerar mucho:
- el tipo de construcción
- a qué autoridad se presenta la solicitud de construcción (estado federal y municipio respectivo)
- que documentos se requieren
- quién envía la solicitud de construcción
- lo que cuesta el arquitecto cobra por la planificación
La autoridad generalmente calcula sus costos de acuerdo con el siguiente esquema:
Valor de construcción = valor de construcción / m³ × espacio cerrado en m³
valor de construcción × tasa de costo = costos para el permiso de construcción (generalmente 0.5%, esto a menudo se redondea)
En el curso de la planificación, el arquitecto también determina siempre el tamaño del espacio cerrado y el valor del edificio / m³.
Con la ayuda de estos dos valores y la tasa de costo aplicable, se pueden estimar los costos del permiso de construcción.
Pregunta: ¿Cuáles son los costos de planificación?
Experto en verificación de costos: si asume que el arquitecto llevará a cabo la planificación completa (como en nuestro ejemplo), se utiliza el HOAI, la tabla de tarifas para arquitectos e ingenieros. Regula lo que un arquitecto puede solicitar por sus servicios en casos individuales.
El HOAI es vinculante para todos los arquitectos en Alemania, pero los costos se clasifican según el tipo de edificio construido (Clase I a V). Las casas unifamiliares a veces son bastante complejas de planificar, por lo que se clasifican en la Clase III o la Clase IV, según la construcción.
Dependiendo del esfuerzo de planificación individual, el arquitecto tiene un pequeño margen de maniobra para ajustar sus costos. Puede facturar según la tarifa mínima, media o máxima del HOAI, dependiendo de lo grande que sea su esfuerzo. Sin embargo, las diferencias entre el tipo mínimo y el máximo ya no suelen ser muy grandes.
10% de los costos totales van al arquitecto
Como regla general, puede asumir alrededor del 10% de los costos totales de construcción para los costos totales del arquitecto para una casa unifamiliar .
Sin embargo, esto incluye las 9 fases de servicio que el arquitecto puede tener en cuenta durante la construcción de una casa, desde la evaluación básica y la planificación preliminar hasta el mantenimiento del edificio después de la finalización y la documentación del daño estructural.
Sin embargo, solo las fases de trabajo 1 a 4 son necesarias hasta que se envíe la solicitud de construcción. Representan un poco menos de un tercio ( 27% ) del costo total del arquitecto según HOAI.
Pregunta: ¿Cuánto cuesta una consulta de construcción?
Experto en verificación de costos: aquí los costos generalmente se basan en el esfuerzo de inspección de la autoridad.
Los costes de una investigación de construcción preliminar pueden ser bastante bajos ( entre 50 EUR y 100 EUR aproximadamente ), pero para la mayoría de los proyectos de construcción más grandes se sitúan entre 200 EUR y 400 EUR .
En el caso de proyectos de construcción muy complejos o edificios muy grandes, como un edificio de apartamentos, la consulta preliminar del edificio puede costar hasta 5000 EUR .
Pregunta: ¿La autorización de presentación de edificios pequeños es más barata que la grande?
Experto en comprobación de costes: normalmente sí, ya que aquí se requieren muchos menos documentos.
Además, la aplicación de construcción "pequeña" generalmente solo se permite para proyectos de construcción más pequeños o edificios muy simples; en este caso, los costos de planificación y aprobación son menores.
Los costos totales que se cobran dependen de la autoridad en qué estado federal se presente la solicitud.
Pregunta: ¿Los costes de planificación también pueden ser diferentes?
Experto en verificación de costos: Sí, definitivamente. Especialmente con planos de construcción pequeños, los maestros artesanos a menudo pueden presentar una solicitud de construcción; los costos de planificación suelen ser más bajos que con los arquitectos.
Sin embargo, todos los arquitectos e ingenieros civiles calculan automáticamente de acuerdo con el HOAI, porque están legalmente obligados a hacerlo. En este caso, los costos solo se basan en los costos totales de construcción que se determinan en la planificación detallada (fase de servicio 3).
Pregunta: ¿Es posible influir o reducir los costos del permiso de construcción?
Experto en verificación de costos: generalmente no. Los costos de planificación los especifica el HOAI, los documentos que se deben presentar están determinados por las respectivas regulaciones de construcción del estado, por lo que no tiene ninguna influencia en ninguno de los dos.
Las autoridades determinan los costos de la solicitud de construcción en función del valor del edificio y el espacio que se ha construido; aquí tampoco tiene influencia.
Pero lo que generalmente puede ahorrarse son costos adicionales debido a un cambio de planificación. Si deja que el arquitecto planifique, eso no es un problema de todos modos, ya que el arquitecto debe asegurarse de que se apruebe la planificación.
Como máximo, podría realizar tareas secundarias, como obtener declaraciones de consentimiento de los vecinos, por su cuenta para ahorrarle al arquitecto los costos de esta obra. Sin embargo, esto a menudo solo representa una parte muy pequeña de los costos de planificación y aprobación que se pueden guardar como resultado.