El edificio antiguo: definición, valoración y rehabilitación
El término edificio antiguo no está claramente definido. No todas las casas que están y ya estaban en uso también pueden llamarse edificio antiguo. No existe información vinculante sobre la edad mínima o el estado de los edificios. Lo que todos los edificios antiguos tienen en común es una vida útil más larga y la necesidad de modernizar o renovar la estructura del edificio. Los materiales utilizados y el estilo arquitectónico también sirven para distinguirlo del nuevo edificio. Los edificios que no cumplen con los requisitos energéticos más recientes y, en consecuencia, necesitan una renovación, a menudo se clasifican como edificios antiguos. En general, se habla de un edificio antiguo cuando se construyó un edificio antes de 1949.
Renovación de edificio antiguo © Marco2811, fotolia.com
Edificios antiguos y su vida útil
Se entiende por vida útil la vida útil de un edificio. Dependiendo de la construcción así como de los materiales utilizados, la vida útil de una casa es de 80 a 100 años. Los componentes individuales, como el revestimiento de paredes externas, ventanas de madera, drenaje del techo o tejas, caen por debajo de la vida útil especificada y deben reemplazarse o renovarse con anticipación. Al reparar y modernizar áreas individuales del edificio, la vida útil total se puede extender significativamente.
La planificación a largo plazo tiene sentido al renovar para preservar el edificio. Las secciones de modernización deben coordinarse entre sí de forma sensata. Un estándar mínimo en coordinación con los requisitos legales es particularmente importante. Por ejemplo, al renovar la envolvente del edificio, es aconsejable renovarlo de inmediato al estándar energético más alto especificado legalmente o más allá para anticipar futuros desarrollos y cambios en la ley. La demanda de sostenibilidad es cada vez más importante en el sector de la construcción y está respaldada por este enfoque.
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Antes de que comience la renovación de un edificio antiguo, se requiere una evaluación exhaustiva del estado real.
Edificio antiguo: preguntas antes de la renovación
Los siguientes parámetros deben ser analizados previamente y aclarados con el cliente:
- Estado de la estructura del edificio y posibilidades de renovación asociadas
- Estado energético y requisitos para la renovación energética.
- Uso planificado por el cliente
- Planificación presupuestaria y financiera
- Consideración de los requisitos legales, por ejemplo, de la protección de monumentos o en el área de protección contra incendios.
Si se planea una modernización para un edificio, las ideas del cliente sobre el uso son un parámetro importante en las reuniones iniciales de consulta y coordinación. ¿El edificio antiguo es adecuado para el uso previsto? Definitivamente, esta pregunta debe aclararse antes de que se tomen más medidas de planificación. Además de la condición del edificio y sus partes estructurales, una evaluación integral del edificio también incluye una evaluación del valor de la propiedad. El tamaño de la propiedad, la ubicación, la propiedad y el desarrollo se tienen en cuenta en esta evaluación. La fachada y el techo deben examinarse tan a fondo como el interior del edificio. En particular, el daño por humedad asociado con altos costos de renovación.
Obligaciones de modernización en edificios antiguos
La obligación de reacondicionamiento de edificios antiguos deriva de la normativa legal aplicable, especialmente en el sector energético de la Ordenanza de Ahorro de Energía (EnEV). En comparación con la versión de 2009, algunos requisitos se han endurecido en la actual EnEV 2014.
Edificio antiguo: reformado a la izquierda, insalubre a la derecha © tektur, fotolia.com
Las siguientes innovaciones para edificios existentes afectan en particular a muchos constructores:
- Las calderas estándar que tienen más de 30 años deben reemplazarse. Se excluyen de este reglamento las calderas de condensación y las calderas de baja temperatura con alta eficiencia.
- Los techos del último piso o el techo de arriba deben estar aislados con un coeficiente de transferencia de calor (valor U) de un máximo de 0.24 W / m²K.
Para los propietarios de edificios antiguos en forma de casas de una o dos familias que han estado viviendo en el edificio afectado desde el 1 de febrero de 2002, la exención existente de las tareas de reacondicionamiento permanece vigente. La obligación de modernización solo entra en vigor cuando el propietario cambia. En este caso, la implementación debe tener lugar en un plazo de dos años.
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Renovación de edificios antiguos con sentimiento
El alcance de los cambios previstos en la renovación de edificios antiguos determina en gran medida los costes previstos. Los planificadores encuentran límites, especialmente al cambiar el plano del piso, ya que el edificio antiguo a menudo tiene algunas características especiales. En muchos casos, las paredes divisorias delgadas también soportan cargas y solo se pueden mover con gran esfuerzo. En el área de la construcción del techo, las vigas de carga a menudo no son intercambiables, ya que esto perturbaría toda la estática. Los pozos de instalación solo se pueden colocar teniendo en cuenta las vigas de madera existentes en los techos. Cuanto más se incluye en la planificación la estructura del edificio existente, más moderadamente se desarrollan los costos de construcción. Además, el carácter original del edificio se conserva claramente con este tipo de reforma.
Renovación de edificios antiguos: Se deben observar los siguientes puntos en particular
Protección de edificios y monumentos antiguos
Las leyes de los estados federales individuales regulan los requisitos para la protección de monumentos. Estas leyes se introdujeron como reacción a la destrucción, a veces despiadada, de edificios antiguos en las décadas de 1960 y 1970. El problema en el campo de la conservación de monumentos suele ser que se deben acordar varios objetivos. En algunos casos, sin embargo, estos se contradicen fuertemente entre sí.
Tenga en cuenta la protección de los monumentos al renovar edificios antiguos © Doc Rabe, fotolia.com
Cuanto antes se involucren las autoridades de protección de monumentos, más fácil será para los planificadores y constructores implementar los objetivos en el proceso de construcción. El arquitecto se enfrenta aquí y tiene que encontrar soluciones adecuadas que satisfagan tanto a la autoridad de protección de monumentos como al constructor.
Además de las ideas creativas de la modernización, como la preservación de las fachadas originales y la integración armoniosa en el paisaje urbano, las medidas a tomar son importantes. Como regla general, las autoridades aceptan fácilmente las medidas estándar que debe cumplir el edificio para los estándares actuales en términos de eficiencia energética y física del edificio.
La protección del monumento generalmente rechaza cambios importantes en la planta, así como cortes importantes en la fachada, por ejemplo, ampliando ventanas o instalando ventanales o terrazas en el techo. Aquí encontrará más información sobre el tema de los edificios antiguos y la protección de los monumentos.
