Rehabilitación de edificios antiguos: pasos necesarios antes de que comience la construcción

Los constructores que desean renovar un edificio antiguo se enfrentan a esta tarea de construcción tanto personal como financieramente. Para no perder el rumbo durante la implementación, la medida debe estar bien planificada con anticipación y coordinada y monitoreada durante la implementación. Muchos riesgos también pueden minimizarse mediante una planificación detallada y un conocimiento preciso de las disposiciones legales. Una ayuda indispensable para los propietarios de edificios es el VOB, el reglamento de contratación de obras de construcción, que contiene las pautas generales para la ejecución y facturación de las obras de construcción así como los plazos aplicables y las reclamaciones para la subsanación de defectos. El requisito previo para la validez legal de la VOB es su acuerdo como base legal en el contrato de construcción.

Los documentos de planificación correctos ayudan con la implementación © Torsakarin, fotolia.com

Se deben tomar las siguientes medidas preparatorias antes del inicio de la construcción, si es posible, para que el proceso de construcción posterior sea lo más libre de problemas posible:

Conclusión de un seguro de responsabilidad civil del constructor
Creación de un plan de implementación
Licitación para obras de construcción
Encargar las empresas ejecutoras
Creación y coordinación del horario

Contrata un seguro de construcción

Es importante que los propietarios de edificios contraten un seguro adecuado contra daños y accidentes que puedan ocurrir en el sitio de construcción durante el período de construcción. La empresa constructora que realiza la obra también es responsable de los daños que ocasione, pero esto tiene sus límites. Si terceros resultan perjudicados como resultado de las actividades de construcción, por ejemplo debido a una seguridad inadecuada del sitio de construcción, el cliente puede ser considerado responsable. Especialmente cuando se trata de medidas de renovación, la estructura del edificio en ruinas y el manejo de instalaciones obsoletas representan una fuente de peligro cada vez mayor.

Por eso es fundamental contratar un seguro de responsabilidad civil del constructor antes de que comience la obra. También recomendamos el llamado seguro de construcción, que entra en vigencia durante el período de construcción, especialmente en caso de daños a los componentes que ya se han completado debido a las condiciones climáticas. Los aportes pueden asignarse proporcionalmente a las empresas constructoras si así se acuerda en el contrato de construcción. Merece la pena hacer una comparación de los diferentes proveedores de seguros, ya que las sumas y montos asegurados pueden variar considerablemente.

Consejo:

Creación de un plan de implementación

Dependiendo del alcance de la medida de renovación, se requieren planes de construcción detallados que reflejen la condición deseada del edificio después de la implementación. Si a un arquitecto se le encarga la planificación de la ejecución, crea planos de planta, secciones y vistas a escala 1:50, así como dibujos detallados a escala 1:20, si son necesarios para explicar ciertos detalles del edificio. Además de las cadenas dimensionales y la información de altura, estos planos generalmente también contienen especificaciones sobre materiales como revestimientos de paredes, pisos y techos.

Sobre la base de estos documentos, los ingenieros especialistas, las empresas especializadas y, si es necesario, el ingeniero estructural, crean planos separados que muestran las aberturas y la gestión de la instalación de los servicios del edificio. Es cierto que la implementación deseada de algún trabajo también se puede discutir con los artesanos directamente en el sitio de construcción, pero una buena planificación de la implementación evita que los artesanos realicen su trabajo a su propia discreción. En el caso de proyectos de renovación menos complejos, como el reemplazo de la escalera u otros componentes individuales, las empresas artesanales suelen producir los dibujos por sí mismas.

Licitación para obras de construcción

A primera vista, la forma más fácil parece ser contratar a un artesano para que le dé una descripción aproximada de los servicios requeridos y que prepare un paquete para todo el alcance de los servicios. Sin embargo, a más tardar, cuando obtiene cotizaciones de varias empresas artesanales para comparar los precios, este método alcanza sus límites. Porque a partir de un paquete no suele quedar suficientemente claro qué servicios están incluidos en el precio y cuáles no. En el caso de las medidas de renovación en particular, a menudo se requieren trabajos adicionales, cuya necesidad solo se hace evidente durante el proyecto de construcción. Si en este caso no se ha acordado un salario fijo por hora, el comerciante puede, en caso de duda, exigir precios sobrevalorados.

Particularmente en el caso de proyectos de construcción más complejos, es aconsejable obtener ofertas de varios artesanos basadas en una descripción detallada de los servicios. Estos documentos de licitación deben contener una lista precisa de los servicios individuales, incluidos los materiales requeridos, las cantidades y las instrucciones de implementación. Con estos elementos de servicio, el artesano puede fijar el precio del trabajo requerido individualmente. Esto crea un alto nivel de transparencia de costos tanto al comparar diferentes comerciantes entre sí como al facturarlos más tarde. Si se confía a un arquitecto la supervisión de todo el proyecto de construcción, se redactan los documentos de licitación y se evalúan las ofertas recibidas.

Puesta en servicio de las empresas ejecutoras

Las conversaciones con los artesanos no solo deben tener lugar durante la ejecución a intervalos regulares, sino también antes de la adjudicación del contrato. En algunos casos, las empresas artesanales hacen correcciones a los documentos de licitación sugiriendo otros métodos de construcción o recomendando materiales alternativos en función de su experiencia profesional. Por eso siempre es recomendable hablar con la empresa artesanal preferida antes de firmar los contratos de construcción para aclarar puntos abiertos. Muchas empresas con la perspectiva de un pedido suelen entablar negociaciones de precios hasta cierto punto. Si se han aclarado todas las preguntas, se puede redactar un contrato de construcción.

Un contrato de construcción no solo incluye el texto del contrato real. Los documentos de licitación completados por el artesano son un componente importante. Aquí se definen con precisión los precios que posteriormente el artesano podrá facturar por los servicios realizados. Además, el contrato de construcción incluye disposiciones del contrato técnico, en el que se enumeran expresamente las normas DIN aplicables para el comercio respectivo.

Sobre todo, es importante que la normativa vigente de contratación y contratación de servicios de construcción, la denominada VOB, se acuerde por escrito como base del contrato de construcción. Este conjunto de reglas de tres partes contiene todos los puntos importantes para la ejecución y facturación de los trabajos de construcción. Los acuerdos adicionales que deben realizarse se relacionan con los plazos de ejecución y las condiciones de pago. Muchas empresas constructoras otorgan al cliente una reducción de precio, también conocida como descuento por pronto pago, si el cliente siempre paga las facturas dentro de un período de tiempo determinado.

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Creación y coordinación del horario

Una programación bien pensada es muy importante en la industria de la construcción, porque es el requisito previo para un proceso de construcción lo más libre de problemas posible. Por ejemplo, las ventanas deben reemplazarse antes de instalar el aislamiento de la pared externa para que la unión de conexión entre el yeso del sofito y la ventana se pueda realizar correctamente. Otros trabajos, como la aplicación de una nueva regla húmeda, requieren tiempos de secado que hacen imposible continuar trabajando en las habitaciones afectadas. El orden del trabajo está regulado por el horario. Además de un proceso regulado, los cronogramas de construcción ofrecen la posibilidad de optimizar el tiempo total de construcción, porque algunos trabajos también pueden realizarse en paralelo. La fachada se puede pintar al mismo tiempo que la pintura interior.

Una buena herramienta para crear un cronograma es un programa de hoja de cálculo en el que los oficios individuales o las obras de construcción se ingresan uno debajo del otro en la primera columna y las siguientes columnas se utilizan para cronometrar. Se muestra mediante barras que marcan el período de trabajo. Un contraste de color entre los oficios individuales facilita la visión general. Es útil resaltar fechas generales como el inicio de la construcción, las fechas de aceptación y la fecha de finalización con marcas especiales y así enfatizar su importancia.