Renovación de edificios antiguos - en el sitio de construcción

La renovación de un edificio antiguo plantea enormes desafíos para todos los constructores. Se vuelve particularmente emocionante cuando el tiro inicial se ha realizado al inicio del proyecto de construcción. Incluso si ha buscado un gerente de construcción con experiencia para que lo respalde, el poder de toma de decisiones y, por lo tanto, la responsabilidad en última instancia, recae en el cliente en muchos casos. Sobre todo, es importante hacer un seguimiento de los plazos, tomar las decisiones necesarias de forma inmediata y no ignorar los costes. Además, es fundamental que el cliente sepa qué derechos y obligaciones tiene cuando se queja de defectos de construcción y cuando se realizan inspecciones de obra.

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Supervisión de trabajos de construcción

Monitorear el trabajo en el sitio de construcción es una tarea compleja que generalmente requiere mucha experiencia y habilidades de coordinación. Los constructores con poco conocimiento del proceso de construcción deben dejar esto en manos de un especialista en cualquier caso. Incluso si hay un administrador de sitio profesional en el sitio, el cliente debe mostrar su presencia en su propio sitio con la mayor frecuencia posible. En el mejor de los casos, conviene visitarlo diariamente. Cualquier ambigüedad o problema con los comerciantes generalmente puede aclararse más rápida y fácilmente en el sitio que por escrito o por teléfono.

Supervisión del sitio de construcción con consultores del cliente © Bauherren-Schutzbund eV

También es útil llevar un registro de construcción de lo que está sucediendo en el sitio de construcción o que el administrador del sitio lo lleve. En este, se anotan la fecha y hora, el clima predominante, las empresas artesanales presentes, las anomalías y las instrucciones dadas por usted mismo. Si posteriormente existen disputas con la empresa ejecutora por retrasos en los plazos, que atribuyen a la climatología, por ejemplo, se puede comprobar mediante el diario de obra.

Renovación de edificios antiguos: llevar un diario de construcción puede ser útil como documentación

Dependiendo del alcance de la medida de renovación, también debe celebrarse una reunión de construcción a intervalos regulares. Es común una cita semanal a una hora determinada. Dependiendo del estado de la obra, en esta cita participan el cliente, el arquitecto, otros planificadores especializados y los responsables de obra especializados de las empresas constructoras implicadas. Siempre se debe elaborar un protocolo con los resultados de la reunión, enumerando los puntos a aclarar, determinando quién es el responsable de esto y determinando una primera para su procesamiento.

Preparar el protocolo de inspección © Bauherren-Schutzbund eV

Cada cliente debe tener un cronograma actualizado a mano en la reunión de construcción, pero también en el sitio de construcción. Su finalidad es comprobar si las obras se están ejecutando según lo previsto y si las empresas individuales están presentes en el edificio en el plazo de ejecución acordado.

Retraso en la construcción y rectificación de defectos

Ningún sitio de construcción se desarrolla sin problemas. Especialmente durante los trabajos de renovación, los hallazgos inesperados sobre daños estructurales adicionales provocan retrasos en el proceso de construcción. Pero el cliente no tiene que aceptar todos los retrasos en la construcción. Si es evidente que una empresa constructora no puede cumplir con los plazos de ejecución acordados contractualmente por su propia culpa, como personal insuficientemente desplegado, el cliente puede poner a la empresa en mora. El procedimiento en tal caso está regulado en la VOB. Entre otras cosas, el constructor tiene la oportunidad de hacer valer sus reclamos estableciendo a la empresa un plazo razonable para la ejecución y amenazando con rescindir el contrato en caso de incumplimiento.

¿Cómo se deben tratar los defectos antes de que se acepte el edificio?

Las empresas constructoras contratadas no siempre realizan sus servicios a la máxima satisfacción del cliente. Sin embargo, con el acuerdo VOB en el contrato de construcción, está obligado a realizar su trabajo libre de defectos y de acuerdo con la última tecnología. Si el constructor nota cosas durante la inspección de su sitio de construcción que no corresponden al servicio acordado, puede dirigirse directamente a los artesanos involucrados y solicitarles que remedien el defecto. Es recomendable documentar la posición correspondiente antes y después con algunas fotos.

Si el defecto aún no se subsana después de un cierto período de tiempo, todas las demás solicitudes de reparación deben hacerse por escrito mediante un llamado aviso de defectos. Esta carta debe cumplir las condiciones legalmente definidas para ser legalmente válida. La VOB / B regula el contenido exacto en el apartado de reclamaciones por defectos antes de la aceptación. Si la aceptación ya se ha realizado, el procedimiento debe ser diferente.

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Aceptación de obra de construcción

La aceptación del edificio es una de las fechas más importantes en el sitio de construcción. Con la aceptación de la obra de una empresa constructora, el cliente confirma oficialmente que, desde su punto de vista, se han cumplido todos los servicios adeudados en el contrato de construcción. Es importante concertar una cita para la aceptación conjunta en el sitio a tiempo, porque la aceptación también se puede considerar completada sin una fecha de aceptación oficial, por ejemplo, cuando la propiedad está ocupada o la factura final se paga sin objeciones. También es indispensable llevar un informe de aceptación durante la aceptación, en el que se enumeran los defectos aún por eliminar en este momento y el artesano los reconoce en el informe.

Después de la aceptación, la situación para el cliente se deteriora significativamente, porque ahora la carga de la prueba recae en él. Los defectos que solo ocurren en un momento posterior, es decir, durante el uso, solo deben ser eliminados por la empresa encargada en ese momento si se puede demostrar que el defecto no fue causado por el propio cliente, sino que claramente se debe a un desempeño deficiente de la empresa constructora. El propietario del edificio no puede simplemente ordenar la rectificación del defecto, sino que debe probar la culpa de la empresa constructora. En caso de duda, se requiere la consulta de un experto o la disputa termina en los tribunales. Además, la obligación de retirar está limitada en el tiempo por el período de garantía.

Las diversas aprobaciones de edificios

Las aprobaciones oficiales también juegan un papel importante para los constructores privados. En el caso de un proyecto de construcción que requiere aprobación, el trabajo de la estructura del edificio debe informarse a la autoridad responsable de la construcción después de su finalización y debe aprobarse conjuntamente en el sitio antes de que la construcción pueda continuar. Las chimeneas y chimeneas, incluidos los sistemas de calefacción recién instalados, también deben ser retirados por el deshollinador del distrito antes de ponerlos en funcionamiento.