Cualquiera que sea dueño de una propiedad y no viva en ella pero la arriende tiene que pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler. Incluso si muchos prefieren delegar el tema a su asesor fiscal de inmediato, vale la pena profundizar un poco más en el asunto. Porque cuanto mejor conozcas tu camino, más trucos podrás usar y ahorrarás muchos impuestos.
¿Quién tiene que pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler?
¿Incluso tiene que pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler como persona privada? Sí, incluso si no alquila comercialmente, está obligado a pagar impuestos sobre sus ingresos por alquiler o arrendamiento. Esto está regulado por la Sección 21 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG). Todos los que alquilan bienes inmuebles tienen que pagar impuestos sobre los ingresos por alquileres.
Para informar correctamente sus ingresos a la oficina de impuestos, debe ingresar sus ingresos por alquiler en el Apéndice V para alquiler y arrendamiento en su declaración de impuestos. Sin embargo, es importante que sepa que no tiene que pagar impuestos sobre la totalidad de los ingresos por alquiler, pero puede deducir su depreciación, intereses sobre la deuda y otros cargos de sus ingresos de los ingresos por alquiler. Y: si lo hace inteligentemente, incluso puede obtener una bonificación fiscal al final.
¿A cuánto ascienden los impuestos sobre sus ingresos por alquiler?
Su tasa de impuesto sobre la renta personal determina la cantidad de impuestos que debe pagar sobre sus ingresos por alquiler. Las pérdidas en las que incurra por el alquiler también pueden tener un impacto positivo en la tributación de sus otros ingresos. Por lo tanto, si tiene una pérdida con su alquiler, esto se compensará con su ingreso que de otro modo estaría sujeto a impuestos. Esto puede reducir considerablemente su carga fiscal personal.
Sin embargo, si declara permanentemente pérdidas mayores para su propiedad de alquiler en su declaración de impuestos, esto también puede tener efectos negativos para usted. La oficina de impuestos luego habla de un pasatiempo y asume que no está operando su alquiler con la intención de obtener ganancias. En tal caso, ya no puede compensar las pérdidas con los ingresos positivos de otras fuentes de ingresos.
Si el negocio de alquiler es negativo para usted, debe hablar con su asesor fiscal. Puede encontrar una manera de gravar sus ingresos de alquiler negativos que sea aceptada por la oficina de impuestos. Sin embargo, en general, debe esforzarse por obtener ganancias con su alquiler.
Impuesto sobre la renta: ¿hay alguna desgravación?
Solo tienes que pagar el impuesto sobre la renta del alquiler si, junto con tus otros ingresos, superan la desgravación básica libre de impuestos de 8.500 euros.
Si tiene ingresos más altos en general, pero no gana más de 520 euros al año por el alquiler de una habitación o un apartamento en el que vive, no tiene que pagar impuestos sobre estos ingresos por alquiler. Un ejemplo: Vives en Múnich y alquilas una habitación en tu apartamento por un tiempo durante el Oktoberfest. Si no gana más de 520 euros al año, la renta está libre de impuestos.
Impuestos sobre los ingresos por alquiler: ¿que es la depreciación?
Cuando compra una propiedad y la alquila, puede deducir el dos por ciento del valor del edificio y el dos por ciento de los costos del edificio de los impuestos durante 50 años.
Para un edificio antiguo que se construyó antes de 1925, puede deducir el dos y medio por ciento de los costos durante 40 años. Puede deducir montos aún mayores por la renovación de propiedades listadas, lo que puede reducir significativamente su carga fiscal.
También puede indicar los trabajos de reparación y mantenimiento de su propiedad alquilada en períodos más cortos de uno a cinco años en su declaración de impuestos.
Al alquilar una propiedad, tiene derecho a deducir del impuesto el dos por ciento del valor del edificio y el dos por ciento de los costos de construcción durante un período de 50 años.
Gravar los ingresos por alquiler: ¿Qué debo tener en cuenta al hacer un préstamo?
Como arrendador, también puede gravar su préstamo para el apartamento alquilado, por lo que solo se tiene en cuenta el pago de intereses, no el reembolso, para reducir los impuestos. Dado que con los préstamos de anualidades habituales, el monto del reembolso permanece igual durante todo el plazo, pero el componente de interés siempre es menor con el reembolso continuo, su ventaja fiscal también disminuye con los años.
Un ejemplo de cálculo:
recibe un préstamo de 100.000 euros de su banco. Al principio se acuerda un interés del dos por ciento con un reembolso del tres por ciento. Su cuota de reembolso es por tanto de 5.000 euros.
Con un préstamo de anualidad, el porcentaje del reembolso aumenta con cada pago mensual. La razón de esto es que los intereses solo se acumulan por el monto del préstamo que aún no se ha reembolsado y, por lo tanto, disminuye constantemente.
Así que en el primer año ya no pagas 2.000 euros de intereses, sino solo 1.970 euros y devuelves 3.030 euros al mismo tiempo. Después de diez años solo pagarás 1.380 € de intereses, mientras que tu parte de reembolso ya es de 3.620 €. En este momento, solo puedes reclamar los 1.380 euros del componente de intereses en tu declaración de impuestos.
Gravar los ingresos por alquiler: una factura de ejemplo
La Sra. Sommer compra un pequeño condominio de nueva construcción en Munich-Neuhausen por 400.000 euros. Lo financia principalmente a través del banco de su casa y lo alquila a una pareja joven. Cobra 1.200 euros al mes en concepto de alquiler sin gastos, es decir, 14.400 euros al año. El precio de compra del piso sin el valor de la propiedad es de 320.000 euros. Ella puede cancelar el dos por ciento de esto por año.
Ingresos por alquiler: 14.400 euros
- Intereses del préstamo inmobiliario: 6.000 euros
- Depreciación: 6.400 euros
- Gastos de funcionamiento (p. Ej., Administración de la propiedad): 900 euros
- Reparación de azulejos de baño dañados: 200 euros
Renta imponible por alquiler: 900 euros
Gracias a sus gastos de funcionamiento, incluida la amortización, la Sra. En verano, solo se gravan 900 euros (en lugar de 14.400 euros) sobre los ingresos por alquiler
Si la Sra. Sommer tiene gastos significativamente más altos por reparaciones en un año o menos ingresos debido a la pérdida de ingresos, por ejemplo, de nómadas de alquiler, su ingreso imponible puede incluso ser negativo. El siguiente ejemplo: La Sra. Sommer recibe 2.400 euros menos de alquiler porque su piso lleva dos meses desocupado o el inquilino no ha pagado. En este caso no hay superávit, sino un menos de 1.500 euros. Ahora puede deducir esta cantidad de su renta imponible.
Cuando el préstamo para el apartamento se paga en su totalidad un día, la renta imponible aumenta. Después de 50 años, la depreciación incluso expirará. A partir de este momento, la Sra. Sommer tiene que pagar impuestos sobre una proporción significativamente mayor de sus ingresos por alquiler. Entonces, normalmente solo son deducibles los gastos de mantenimiento y los costos de administración de la propiedad.
Para un edificio antiguo que se construyó antes de 1925, puede deducir el dos y medio por ciento de los costos durante 40 años.
¿Se aplica el impuesto sobre las ventas a los ingresos por alquiler?
Como arrendador, en realidad eres un empresario porque quieres obtener ganancias. Normalmente, cada empresario tiene que cobrar un impuesto sobre las ventas del 19 por ciento. Sin embargo, esta regla no se aplica a los alquileres privados. Más bien, se aplica:
- Los propietarios de apartamentos no tienen que cobrar ni pagar impuestos sobre las ventas.
- Los propietarios de propiedades comerciales pueden decidir por sí mismos si quieren ser evaluados como empresarios. Si alquila a una empresa sujeta a IVA a largo plazo, puede elegir si desea alquilar con o sin IVA.
Si tú, como arrendador particular, quieres ser tratado como un emprendedor, tienes que observar unas condiciones que cuestan tiempo y esfuerzo, pero que también aportan ventajas considerables: Si se incurre en costes elevados para la renovación de las habitaciones alquiladas comercialmente, puedes, por ejemplo, añadir los importes del IVA Envíe las facturas del comerciante en su declaración de IVA anticipada.
Si su propiedad consta de varias unidades, algunas de las cuales alquila con y otros apartamentos sin impuesto sobre las ventas, solo puede incluir las facturas de todo el edificio en su declaración anticipada del impuesto sobre las ventas.
Los alquileres a corto plazo, como los apartamentos de vacaciones o las salas de conferencias, generalmente están sujetos a impuestos sobre las ventas. Otro caso especial es el garaje: si se alquila junto con el apartamento, no tiene que cobrar impuesto sobre las ventas. Sin embargo, si desea alquilar un garaje individualmente, debe pagar el impuesto sobre las ventas. No obstante, si tus ingresos por el alquiler de garajes no superan la cantidad anual de 17.500 euros, como supuesto propietario de una pequeña empresa no necesitas pagar el IVA.
Impuesto sobre los ingresos por alquiler: ¿Dónde tengo que declarar los ingresos por alquiler?
Debe enumerar sus ingresos de alquiler sujetos a impuestos en el Apéndice V de su declaración de impuestos sobre la renta. El formulario es largo, pero básicamente se explica por sí mismo. Sin embargo, hay algunos consejos que debe tener en cuenta.
Impuesto sobre la renta: ¿Cómo se completa correctamente el Anexo V?
En el Anexo V de la declaración de renta, proporcionas toda la información que es imprescindible en relación con el alquiler. Su obligación tributaria se calculará en función de sus entradas. Si alquila un apartamento, debe realizar las siguientes entradas:
Línea 1: Su apellido
Línea 2: Su nombre
Línea 3: Número de impuesto y número de serie del sistema
Línea 4: Calle y número de casa de la propiedad alquilada / fecha de compra
Línea 5: Código postal y ciudad de la propiedad alquilada / fecha de terminación
Línea 6: Número de archivo de valor estándar y posiblemente fecha de venta o transferencia. (Esto permite que la oficina de impuestos verifique si lo están utilizando para impuestos especulativos).
Encontrará el número de archivo que debe ingresar en su evaluación de impuestos a la propiedad. Sin embargo, también puede entregar el archivo adjunto sin este número de archivo.
Línea 7: En cada caso, un 2 para "No"
Línea 8: A la izquierda, agregue el espacio habitable. Deje los campos de la derecha y del medio en blanco.
Debe ingresar al espacio habitable según el cálculo oficial del espacio habitable. La altura del techo y el cálculo proporcional de balcones y terrazas también son relevantes aquí. Por lo tanto, no es suficiente simplemente sumar las áreas de base. El espacio habitable debe calcularse correctamente tanto en el contrato de alquiler como en la declaración de impuestos.
Línea 9: Ingrese aquí el alquiler mensual neto. Debe deducir cualquier asignación por costos adicionales para este campo.
La distribución de los ingresos por alquiler por plantas está destinada al alquiler de edificios de apartamentos. Incluso si alquila un dúplex, solo ingrese sus ingresos por alquiler en un campo.
Líneas 10-12: no es necesario completarlas.
Línea 13: Aquí suma todas las aportaciones que le ha transferido su inquilino.
Si se obtuvo un reembolso para su inquilino en el año de la declaración de impuestos a través de la factura de servicios públicos, se deducirá. Si su inquilino tuvo que pagar más tarde, se agregará la cantidad.
Línea 14: No se completará.
Línea 15: Aquí ingresa los ingresos por alquiler que ha recibido del inquilino como anticipos o como pagos adicionales. Si tuvo que retener parte o incluso la totalidad del depósito de alquiler debido a daños o atrasos en el alquiler, esta cantidad se agregará aquí.
Línea 16: No se completará.
Línea 17: No se completará si no recauda impuesto sobre las ventas.
Línea 18: No se completará si no recauda el impuesto sobre las ventas.
Línea 19: Aquí se ingresan las subvenciones según la Ley de Promoción de la Vivienda, así como los ingresos por intereses de los contratos de sociedades de construcción.
Línea 20: No se completará.
Línea 21: Aquí ingresa la suma de todos los ingresos. Si hay una pérdida; escribe un menos delante de la cantidad.
Línea 22: Transferencia de todos los gastos relacionados con los ingresos de la línea 50 (ver más abajo)
Línea 23: Resultado de los ingresos menos
los gastos relacionados con los ingresos Línea 24: De ser necesario, distribución de los ingresos (de la línea 23) a los cónyuges de acuerdo con la estructura de propiedad respectiva
Líneas 25-29: Estas líneas son rellenar únicamente si es miembro de una asociación de constructores o accionista de un fondo inmobiliario cerrado.
Líneas 31-32: no están completadas.
Líneas 33 a 34: se trata de depreciación. Ingrese una depreciación para bienes raíces normales en la línea 33. Si es propietario de una propiedad que figura en la lista, la depreciación se ingresa en la línea 34.
Para edificios nuevos, puede cancelar el dos por ciento de los costos de fabricación durante 50 años. Para los edificios que se construyeron antes de 1925, es del dos y medio por ciento anual durante 40 años.
Cuando se trata de depreciación, es importante que solo se ingrese el valor del edificio. Si la división de la participación del precio de compra entre terreno y edificio parece plausible para la oficina de impuestos en el contrato de venta, normalmente se aceptará su inscripción. Al vender la propiedad, al vendedor no le importa la composición del precio. Sin embargo, como comprador, debe examinar de cerca el contrato y asegurarse de que la participación del edificio sea lo más alta posible, porque de esta manera puede beneficiarse más del impuesto.
Si solo aparece un precio total en el contrato de compra, el precio de la propiedad se determina utilizando la tabla de valor estándar de la tierra de la ciudad o municipio. Luego, el valor de la propiedad se deduce del precio de compra para determinar el valor del edificio. El método del 20 por ciento se utiliza a menudo para calcular el valor de la propiedad. Al hacerlo, se deduce una tasa fija del 20 por ciento del precio de compra y este valor se aplica a la tierra.
Línea 36: Ingrese aquí los cargos por intereses de la propiedad.
Línea 37: Indique aquí todos los costos en los que se incurrió para obtener el financiamiento. Por ejemplo, costos de extractos del catastro, tasadores y notarios.
Línea 38: Generalmente no se completa.
Línea 39: Ingrese aquí todos los gastos de mantenimiento de la propiedad.
Línea 40: Si también vive en la propiedad de alquiler, solo puede deducir lo que gastó en el apartamento de alquiler. Sin embargo, puede reclamar costos de renovación proporcionales para todo el edificio.
Líneas 41-45: Ingrese aquí los gastos de mantenimiento si no desea aplicarlos directamente en el año en que surgen, sino que desea cancelarlos a lo largo de cinco años. Porque para mantener su propiedad, puede aplicar los costos de reparación como una carga tributaria continua una vez, es decir, en el año en el que surgen los costos, o hasta cinco años seguidos.
Línea 46: Aquí ingresa todos los costos incurridos por impuesto predial, recolección de basura, limpieza de calles, agua, alcantarillado, iluminación, calefacción, seguro, ascensor, etc. Esta línea también incluye los costos que puede traspasar a su inquilino. Ya había ingresado los costos adicionales del inquilino en las líneas 12 y 13.
Línea 47: Campo para sus gastos administrativos.
Si usted mismo se ocupa de la administración de su propiedad, no puede reclamar los costos, solo si contrata a alguien para que lo haga. Su propia contribución no le aporta ninguna ventaja fiscal.
Línea 48: esta línea solo es relevante si está sujeto al impuesto sobre las ventas. Luego ingrese aquí el impuesto sobre las ventas pagado o cobrado.
Línea 49: Aquí puede reclamar otros gastos relacionados con los ingresos.
Todos los costos de funcionamiento de su propiedad alquilada reducen sus ingresos. Todos los costos que no puede traspasar directamente a su inquilino, como la administración de la propiedad, los costos de corretaje o los gastos de publicidad, se resumen en el término costos de publicidad y se registran en esta línea.
Línea 50: Sume todos los gastos de publicidad incurridos e ingrese el valor en la línea 50. Luego transfiera esto al frente del Anexo V en la línea 22.
Línea 51: Esta línea solo es relevante si puede deducir el impuesto soportado. Esto generalmente solo ocurre con propiedades comerciales o alquileres de vacaciones.
Línea 52: Este campo solo debe completarse si se le ha otorgado un subsidio financiero para los costos de adquisición y producción de su propiedad cotizada.
En el Anexo V de la declaración de renta, proporcionas toda la información que es imprescindible en relación con el alquiler.
Ingresos por alquiler de impuestos: puede deducir estos costos
Puede deducir casi todos los costos en los que incurra en relación con el alquiler de su propiedad. En otras palabras: sus ingresos por alquiler se comparan con los costos asociados con la propiedad. Solo tiene que pagar impuestos sobre la ganancia de los ingresos por alquiler. Entonces, si obtiene un beneficio negativo aquí, reducirá su carga fiscal.
Para mantener su obligación tributaria lo más baja posible, hay algunos trucos que debe considerar. Porque al final del año hay más dinero en tu bolsillo.
- Recibos
Guarde siempre todos los recibos del apartamento alquilado con mucho cuidado. Es posible que lo necesite como prueba para la oficina de impuestos. - Pérdida de alquiler
, asigne explícitamente al declarar sus ingresos de alquiler sobre pérdidas de alquiler o una vacante de su casa. Una vacante solo se reconoce como una reducción de impuestos si puede hacer verosímil a la oficina de impuestos que realmente deseaba alquilar su propiedad y que la vacante no se produjo intencionalmente.
Alquiler mínimo Si alquila su apartamento a amigos o familiares a un precio muy asequible, debe asegurarse absolutamente de no cobrar nunca menos del 66 por ciento del alquiler local. Solo puede deducir de los impuestos todos los gastos relacionados con los ingresos de la propiedad si el alquiler es de al menos el 66 por ciento.- Cambio de inquilino
En su declaración de impuestos, indique también en su totalidad todos los costos que hayan surgido en caso de cambio de inquilino. Esto incluye, entre otras cosas, las comisiones del corredor, sus anuncios y costos de viaje, pero también los costos de reparación para artesanos y pintores que surgieron antes del nuevo alquiler. - Gastos adicionales
Si ha contratado a un abogado, ha tenido que financiar una acción de desalojo o incluso el desalojo no precisamente barato de una propiedad, puede indicar todos los gastos incurridos en la declaración de impuestos.
Importante: es mejor indicar todos los costos primero. Si la oficina de impuestos no acepta algo de esto, es menos malo que si omite los recibos, lo que podría haberlo ayudado a ahorrar considerables impuestos.
Impuesto sobre la renta: ¿que pueden deducir los propietarios del impuesto?
Como ya se describió en las secciones anteriores, puede deducir todos los costos relacionados con su propiedad de los impuestos. Estos incluyen en detalle:
- Anuncios de alquiler en periódicos o en Internet
- Honorarios de corretaje
- Intereses para financiar la propiedad
- Costos de adquisición como depreciación anual
- Impuesto a la propiedad
- Tarifas de administración de cuenta
- Reformas y reparaciones
- Cargos de la casa
- Gastos de material de oficina y viajes
- Los honorarios de su abogado
- Costos para su asesor fiscal
- Cuotas de membresía para la asociación de propietarios
Asegúrese de guardar cuidadosamente todos los recibos. Si la oficina de impuestos lo verifica, debe poder presentar todos los recibos sin espacios.
Como arrendador, asegúrese de guardar todos los recibos cuidadosamente. Si la oficina de impuestos lo verifica, debe poder presentar todos los recibos sin espacios.
Impuestos sobre la renta: ¿cuál es la diferencia entre los costes de fabricación y los costes de modernización?
Puede incluir todos los gastos de reparación y medidas de modernización como gastos de publicidad. Con estos gastos, se hace una distinción entre los costos de modernización y los costos de producción (posteriores). Aquí hay una diferencia de impuestos.
El factor decisivo para la diferencia entre los costos de producción y los costos de modernización es si la instalación ya estaba presente en el apartamento y solo se renovará, o si se instaló algo completamente nuevo que no estaba anteriormente en el apartamento. Por ejemplo, si reemplaza una bañera vieja por una nueva, paga los costos de modernización por ella. Si, por el contrario, instala una bañera de hidromasaje en el baño, mejora su propiedad y los costos incurridos se denominan costos de fabricación. Dependiendo de la duración del uso, estos costos se pueden amortizar en 20 o incluso 50 años.
Sin embargo, en los primeros tres años después de la compra de la propiedad, los costos de renovación no pueden exceder el 15 por ciento de los costos de adquisición. De lo contrario, se habla de esfuerzo relacionado con la adquisición. Debe amortizar el llamado gasto cercano a la compra al igual que el precio de su propiedad al comprarla durante la vida útil del edificio residencial.
Esta regulación puede resultar muy complicada de un caso a otro. Por lo tanto, se ha introducido un límite de 4.000 euros para simplificar las cosas. Si los costes no superan los 4.000 euros IVA incluido, puedes declararlos como gastos de mantenimiento.
Aquí se puede ahorrar mucho dinero en casos individuales. Un asesor fiscal puede darle consejos individuales sobre cómo declarar mejor su medida de reestructuración y sacarle el máximo partido.
Impuestos sobre la renta: ¡No se convierta en un comerciante involuntario!
Si ha disfrutado comprando, alquilando y vendiendo bienes raíces, corre el riesgo de ser visto por las autoridades fiscales como un agente de bienes raíces comercial. Por lo tanto, siempre debe observar el límite de tres propiedades: cualquier persona que compre, modernice, arriende y revenda más de tres propiedades en cinco años se considera un comerciante. Esto puede tener consecuencias negativas para ti:
- Tan pronto como se le considere un agente de bienes raíces comerciales, cualquier depreciación que se haya otorgado anteriormente se revertirá con el efecto secundario de que tendrá que pagar impuestos sobre una ganancia mucho mayor de sus ingresos por alquiler.
- Tampoco debe pasar por alto el hecho de que podría adeudarse un impuesto de especulación y que su municipio también puede cobrar impuestos comerciales.
En caso de duda, hable con su asesor fiscal a tiempo para protegerse de errores graves.
¿Qué se debe tener en cuenta en términos fiscales al vender un inmueble?
Si desea vender una propiedad dentro de los diez años posteriores a su compra, debe pagar el llamado impuesto de especulación. Esto se calcula a partir de su tasa de impuesto sobre la renta personal sobre las ganancias de la venta y, por lo tanto, puede ser bastante considerable.
Si quieres vender un piso alquilado, suele ser recomendable esperar los diez años. Porque un piso alquilado es más difícil de vender. Por lo tanto, su beneficio es menor y luego se reduce adicionalmente debido al impuesto a la especulación.
Si, por otro lado, su inquilino acaba de dar aviso y le ofrecen un precio hasta un 30 por ciento más alto por su propiedad cuando vende su casa, podría valer la pena considerar vender la propiedad antes de que expire el período de especulación de diez años. El precio de la propiedad unlet podría ser mucho más atractivo, especialmente en algunos lugares, que debería aceptar el impuesto a la especulación como una pequeña decepción.
Gravar los ingresos por alquileres: un tema interesante, no solo para los asesores fiscales
Es cierto: hay casos especiales en los que definitivamente se recomienda un asesor fiscal. Pero incluso como propietario sin experiencia hasta ahora, puede ahorrar mucho si tiene que pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler. Esperamos que con nuestros consejos hayamos hecho que el tema de "Impuestos sobre los ingresos por alquiler" sea un poco más transparente para usted y le deseamos mucho éxito en completar el Anexo V.
