La tierra y el suelo son esenciales para la vida, como la comida y el aire. Pero el espacio habitable asequible se ha vuelto raro en las ciudades alemanas. Los políticos, urbanistas y ciudadanos comprometidos buscan nuevas soluciones y no temen plantearse cuestiones muy fundamentales.
Los grandes inversores invierten miles de millones de dos dígitos en el mercado inmobiliario de las ciudades alemanas, año tras año. Esto provocó que los precios de la tierra se dispararan y la tierra escaseara. Cuanto más valioso se vuelve, más atención recibe de los especuladores que obtienen enormes beneficios mediante el comercio de tierras. A menudo sin crear espacio vital.
Clave para el problema de la vivienda
La forma en que una sociedad maneja su preciosa tierra no es de ninguna manera una ley de la naturaleza, sino que se basa en las reglas que la comunidad se da a sí misma. En la historia de la humanidad ha habido numerosos modelos para esto, comenzando con el Antiguo Testamento: En el tercer libro de Moisés dice que la tierra no debe venderse de manera permanente y para siempre.
¿A quién pertenece la ciudad?
Esto es lo que pidió el departamento de desarrollo urbano de Berlín el pasado otoño en una reunión con seiscientos ciudadanos, inversores y arquitectos. "Tenemos que recuperar nuestra capacidad de actuar en términos de planificación y política financiera", dijo la senadora de Desarrollo Urbano y Vivienda, Katrin Lompscher, allí. Bueno, finalmente, el ciudadano pudo responder. Porque la política ha descuidado la construcción y la vida durante demasiado tiempo. En la última década, muchas personas consideraron que el problema de la vivienda estaba resuelto: se esperaba una disminución de la población, en muchos lugares de Alemania incluso se demolieron apartamentos sin reemplazo. Si bien el Ministerio de Construcción fue durante décadas un departamento importante con su propio ministro en la joven República Federal de Alemania, desde 1998 solo ha sido un departamento en el cambio de otros ministerios.Al mismo tiempo, los municipios y los estados federales con dificultades financieras vendieron sus propias asociaciones de vivienda. Desaparecieron numerosos promotores inmobiliarios orientados al bien común, que anteriormente ofrecían vivienda asequible. Al mismo tiempo, el margen de maniobra político se ha reducido drásticamente: también se han vendido terrenos municipales a inversores privados con la oferta más alta. Sin acceso directo a su propio sitio de construcción, sin embargo, la soberanía sobre los precios de la tierra socialmente aceptables disminuirá notablemente.También se vendieron terrenos municipales a inversores privados con la oferta más alta. Sin acceso directo a su propio sitio de construcción, sin embargo, la soberanía sobre los precios de la tierra socialmente aceptables disminuirá notablemente.También se vendieron terrenos municipales a inversores privados con la oferta más alta. Sin acceso directo a su propio sitio de construcción, sin embargo, la soberanía sobre los precios de la tierra socialmente aceptables disminuirá notablemente.
Más espacio habitable
El número total de apartamentos en Alemania ha aumentado constantemente durante las últimas décadas. Al mismo tiempo, aumentó el área en la que viven todos los alemanes: hoy cada ciudadano ocupa una media de 45 metros cuadrados; en 1990 era menos de 35. Cada vez más personas viven en hogares individuales. Con todo esto, la demanda de espacio habitable creció, lo que alimentó la especulación. Especialmente en las ciudades que atraen cada vez más a la gente. La consecuencia: la participación de la obra en los costos de construcción ha aumentado drásticamente. En algunos proyectos de grandes ciudades ya es más del cincuenta por ciento.
Como senadora de Berlín para el Desarrollo Urbano y la Vivienda, Katrin Lompscher desea recuperar la planificación y la política financiera del sector público en la política de tierras.
que hay para hacer?
En Suiza, muchos municipios no venden sus tierras, pero a menudo las ceden en régimen de arrendamiento. Se trata de una "compra temporal de terrenos" y una alternativa tradicional a la compra de terrenos edificables. El derecho de construcción heredable tiene dos grandes ventajas: no carga al cliente con los costos a veces exorbitantes de comprar el terreno, porque solo paga su alquiler anual. Impide la especulación con la tierra, y la propiedad de la misma permanece en la comunidad y, por lo tanto, en el público en general. La experiencia suiza es positiva. La ciudad de Berlín también quiere orientarse hacia ese modelo en el futuro y solo arrendar áreas municipales. A largo plazo, esto sin duda le dará a la ciudad más margen para crear viviendas asequibles. Sin embargo, a corto plazo, los precios en la capital probablemente seguirán subiendo,porque entonces la oferta para los inversores será aún más reducida.
Un nuevo impuesto a la propiedad
En abril de 2018, el Tribunal Constitucional determinó que el impuesto a la propiedad en Alemania era inconstitucional con su actual recaudación de valor de la tierra. Por lo tanto, el gobierno federal debe presentar una nueva forma de tributación para fines de 2019. Los expertos están de acuerdo: en una nueva forma de impuesto a la propiedad existe la oportunidad de una fiscalidad más justa de la tierra. Dicho impuesto sobre el valor de la tierra también podría movilizar tierras anteriormente en barbecho y hacer retroceder a los jugadores en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, en esa tierra no utilizada se podrían gravar más impuestos. Es indiscutible que aquí es exactamente donde la política podría ayudar a los propietarios de edificios que desean crear un nuevo espacio habitable asequible.
Soluciones
Si el terreno edificable es caro, tendría sentido utilizarlo de manera más intensiva. Una forma de salir del dilema es construir más densamente en las ciudades. En la práctica, se entiende que esto significa llenar lotes baldíos, agregar pisos a las casas o densificar áreas urbanas que están poco construidas. Este último en particular rara vez es popular entre los residentes locales. Debido a que esto a menudo cierra los espacios libres, obstruye los ejes de visión, sombrea las ventanas. Pero la densidad es parte de la vida urbana: sin ella, no habrá urbanidad, no habrá ciudad animada.
La Torre Riverpark se construirá en Frankfurt a partir de la antigua Union Investment House: pensión, apartamentos de alquiler ocupados por sus propietarios y con apoyo social en 23 pisos, planeados por Ole Scheeren.
Edificios de gran altura como espacio habitable asequible
Otra forma de contrarrestar el problema de los altos precios de la tierra serían los edificios de apartamentos de gran altura. Sin embargo, son costosos de construir y no son muy populares en este país. La imagen de los asentamientos satélites de varios pisos que surgieron en los suburbios en las décadas de 1960 y 1970 es una lástima. Frankfurt, conocida por sus edificios de oficinas de gran altura, ahora está avanzando y construyendo torres residenciales hacia el cielo: una de las primeras es la Torre Henninger de nueva construcción, que sigue siendo un enclave para personas de mayores ingresos. Más seguirán en el nuevo Europaviertel y otros distritos. El arquitecto Ole Scheeren también construye edificios de gran altura, en las metrópolis de Canadá, China, Singapur y ahora la Torre Riverpark en Frankfurt.Pero está familiarizado con la crítica de los silos residenciales anónimos y, por lo tanto, ha integrado numerosos espacios de intercambio social en sus torres residenciales, incluidos pequeños parques. Estas áreas de reunión a menudo no se crean al pie de las casas, sino en el medio, muy por encima del nivel de la calle. También logra una y otra vez minimizar los costos para que hasta un tercio del espacio pueda asignarse como vivienda socialmente protegida.
La política agraria tiene una perspectiva a largo plazo. Si la planificación comienza hoy, los resultados solo serán visibles en años. Quizás esos períodos sean difíciles de seguir en una democracia con elecciones regulares. No obstante, una política de tierras bien coordinada es la clave para una política de vivienda justa y asequible.