La ley de arrendamiento regula los derechos y obligaciones de los inquilinos y propietarios, pero estos a menudo no se ejercen o surge una disputa por otras razones. Contabilidad de costos operativos, alquiler, reparaciones vencidas, calefacción defectuosa, bicicletas en el pasillo: ¿qué está permitido y qué no? ¿Cuál es la mejor forma de actuar en una disputa? Damos consejos.
Existe una amplia gama de disputas entre propietarios e inquilinos: van desde la facturación de los servicios públicos hasta la contaminación acústica de los vecinos, los defectos de la vivienda, las reclamaciones por aumentos de alquiler o la modernización. Hemos resumido las causas más comunes de disputas para usted. De esta manera, puede ver de un vistazo lo que dice el trasfondo legal de su caso y en el siguiente paso puede decidir si la disputa vale la pena o si se debe buscar un compromiso.
¿Qué dice la ley de arrendamiento sobre las causas más comunes de disputas?
Facturación de servicios públicos
- Apartamento y espacio comercial
Según el Tribunal Federal de Justicia (BGH), los propietarios no están obligados a facturar los costos operativos de los apartamentos y el espacio comercial por separado, siempre que el inquilino no esté en desventaja significativa. El inquilino puede ver los documentos de facturación en las instalaciones del propietario. El arrendador solo tiene que hacer copias si esto no es razonable para él debido a la distancia (BGH VII ZR 78/05). Consejo: descubra aquí los errores más comunes en la facturación de servicios públicos. - Vacantes y costes
Si los apartamentos están vacíos, el arrendador debe asumir los costes adicionales de estos apartamentos si asigna los gastos de funcionamiento de acuerdo con la relación entre el área del apartamento de alquiler y la superficie habitable total (BGH VIII ZR 159/05). Los inquilinos pueden negarse a cambiar el contrato si solo unos pocos apartamentos están desocupados por un período breve. - Asignación permitida
Según la BGH, los inquilinos de los apartamentos de la planta baja también deben contribuir a los costos operativos del ascensor. No es factible una asignación diferenciada de los costos operativos, por ejemplo, para el servicio de conserjería, limpieza de áreas comunes, iluminación, mantenimiento de jardines o ascensor (BGH VIII ZR 103/06). El arrendador puede compartir los nuevos costes operativos, por ejemplo, para el seguro de responsabilidad civil recién celebrado, con el arrendatario, siempre que lo haya reservado en el contrato de alquiler (BGH VIII ZR 80/06).
Reparaciones cosméticas
Después de que la BGH ya había declarado inválidas las cláusulas de los contratos de alquiler en 2004, según las cuales los inquilinos deben renovar "a más tardar" o "en cualquier caso" después de ciertos plazos, dio un paso más en abril de 2006: según esto, el contrato de alquiler debe indicar claramente que los plazos son flexibles. Si falta una adición como "por regla general" o "en general", la cláusula es ineficaz (BGH VIII ZR 178/05).
- Cláusulas de compensación
Si existen cláusulas de compensación en el contrato de alquiler, el arrendador puede, si los plazos de renovación aún no han expirado, exigir un porcentaje de los costos de renovación por el período de desgaste desde las últimas reparaciones cosméticas. Sin embargo, las cláusulas de liquidación no deben basarse en plazos rígidos. De lo contrario, perjudican al inquilino de manera inapropiada porque no tienen en cuenta el estado del apartamento (BGH VIII ZR 52/06).
Espacio vital
¿Sabes cómo medir correctamente tu espacio vital? Esto puede ahorrarle dinero, porque: Si el espacio habitable es más del 10 por ciento por debajo del especificado en el contrato de alquiler, existe un defecto que le da derecho a reducir el alquiler (BGH VIII ZR 205/03 y 347/04).
Cuándo buscar asesoramiento legal
Ambas partes deben informarse sobre sus derechos y obligaciones, por ejemplo, en estos artículos adicionales:
Ley de arrendamiento: sus derechos y obligaciones como inquilino y propietario
Comunidad de propietarios: derechos y obligaciones de los propietarios
Terminación por uso personal: sus derechos y obligaciones
Derecho especial de uso: ejemplos, derechos y obligaciones
Entre vecinos: estos derechos y obligaciones cuentan en verano
Esto debe ir seguido de una conversación razonable. Si hay conflictos con los vecinos, también debe informar al propietario. Si hay deficiencias en el apartamento, debe informar al arrendador lo antes posible y pedirle que las rectifique. En caso de aumento de alquiler, puede consultar el índice de alquiler local en la oficina municipal de vivienda o en uno de los grupos de interés.
Ley de arrendamiento: ejemplo de un escenario de conflicto "aumento de alquiler"
El arrendador pide a su inquilino que aumente el alquiler de 6 a 7 euros el metro cuadrado. Para el apartamento de 100 metros cuadrados, esto significa 100 euros más de alquiler al mes. El inquilino rechaza el aumento de alquiler. El índice de alquiler local prevé 6 euros en la parte inferior y 7 euros en la parte superior para un apartamento comparablemente grande. La siguiente tabla (fuente: Deutscher Mieterbund Berlin) muestra los posibles pasos en el camino hacia un acuerdo.
|
medida |
costos |
|
|
1er paso |
Conversación personal entre propietario |
- Sin costes - |
|
2do paso |
Participación de un mediador (a través de la asociación de inquilinos |
Se puede acordar libremente, por ejemplo, 50 euros |
|
3er paso |
1a instancia: Tribunal de Distrito |
Con un valor en litigio de |
|
4to paso |
2a instancia: recurso ante el tribunal regional |
Alrededor de 820 euros para |
Consejo : antes de decidir acudir a la corte: la corte de distrito a menudo sugerirá un acuerdo. Esto significa que cubrirá los costos de manera proporcional. En cuanto al resultado, puede tenerlo más barato con un mediador. Si la conversación cara a cara falla, sugiera una mediación.
Después de una consulta de hechos, ambas partes discuten cómo será el próximo paso. Sin embargo, hay casos en los que no es posible ningún compromiso o una de las partes se niega a aceptarlo. Si los frentes se endurecen, habrá una disputa en los tribunales.
