Alquilar apartamentos puede ahorrarle bastante impuestos. Como regla general, todos los costos de compra o nueva construcción, mantenimiento o reparaciones de una propiedad alquilada pueden deducirse de los impuestos. Te explicamos a qué presta atención la oficina de impuestos y con qué opciones de ahorro fiscal puedes asegurarte todas las ventajas.
Aquellos que compran y alquilan una propiedad residencial tienen que pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler mensual, pero el estado puede compartir los gastos y así ahorrar impuestos. Para muchos, la declaración de impuestos es una tarea ardua porque la legislación fiscal en Alemania no es particularmente transparente. Por lo tanto, como propietario de una propiedad, debe averiguar a fondo qué opciones se pueden utilizar para ahorrar impuestos.
Declaración de impuestos: ingresos por alquiler y arrendamiento
Para poder deducir del impuesto los gastos de su propiedad residencial, debe completar el anexo 'Ingresos por alquiler y arrendamiento' en su declaración de impuestos. Para que todos los costos se puedan tener en cuenta en la declaración de impuestos, también es muy importante que todos los gastos se puedan documentar con una factura o recibo. Por lo tanto, debe recopilar y guardar cuidadosamente todos los recibos.
Puede deducir estos costos y ahorrar impuestos
Como regla general, todos los costos de compra o nueva construcción, mantenimiento o reparación de apartamentos alquilados pueden deducirse del impuesto.
1. Costos de adquisición y fabricación
Todos los costos incurridos en la adquisición o construcción de su propiedad de alquiler (excluidos los costos de adquisición de la propiedad) se deprecian durante 50 años, anualmente con el dos por ciento de los costos de construcción (construcción antes de 1925: 2.5 por ciento durante 40 años).
2. Costos de modernización
Reclama los costes de la modernización inmediatamente y en su totalidad a efectos fiscales. Alternativamente, puede distribuir los gastos en hasta cinco cuotas anuales iguales y deducirlas. ¿Ha invertido más del 15 por ciento (sin IVA) del precio de compra del edificio en la reparación dentro de los primeros tres años después de la compra? Luego, los costos deben amortizarse junto con los costos de construcción durante 50 años. Cualquiera que renueve al menos tres de las cuatro áreas centrales (estos son los sistemas eléctricos, de calefacción y sanitarios, así como las ventanas) también debe cancelar a largo plazo.
Puede deducir los costos de modernización inmediatamente de su impuesto o distribuirlos hasta en cinco cuotas anuales.
3. Gastos operativos al alquilar un apartamento
Los costes operativos mensuales suelen ser a cargo del arrendatario si así se ha acordado expresamente en el contrato de alquiler. Debe indicarse por escrito que se realizarán pagos anticipados sobre los costos operativos y que estos pagos anticipados pueden aumentarse en consecuencia en caso de aumento de los costos. Como arrendador, por lo tanto, debe declarar esto como ingresos en su declaración de impuestos, pero luego puede deducirlo como gastos relacionados con los ingresos.
Tienes que calcular con estos costes por metro cuadrado cada mes:
| Impuesto a la propiedad | 0,19 euros |
| Agua (incluidas las aguas residuales) | 0,39 euros |
| calentador | 0,90 euros |
| Calentamiento de agua | 0,28 euros |
| Ascensor | 0,11 euros |
| Limpieza de calles | 0,05 euros |
| Basurero | 0,19 euros |
| Limpieza de edificios | 0,14 euros |
| Mantenimiento de jardines | 0,14 euros |
| Actual en general) | 0,05 euros |
| Limpieza de chimeneas | 0,04 euros |
| seguro | 0,13 euros |
| gerente de la instalación | 0,19 euros |
| Cable o antena | 0,11 euros |
| Otros | 0,05 euros |
4. Deducir los gastos comerciales de los impuestos
Reclama los gastos de publicidad de forma inmediata. Estos incluyen intereses sobre préstamos para sociedades de construcción y préstamos hipotecarios, dinero de la vivienda e impuestos sobre la propiedad, contribuciones al seguro, costos de mantenimiento y reparación. También agrega pagos de compensación a los inquilinos por evacuación anticipada, costos para administradores y anuncios para buscar inquilinos.
5. Alquile el apartamento con muebles
¿Está alquilando un apartamento con todo su inventario como muebles y cocina? Luego, puede reclamar el costo de compra de equipos y artículos y ahorrar impuestos.
Tenga en cuenta: Los muebles que no superen un valor neto de 410 euros todavía se pueden declarar en la declaración de impuestos en el año de compra. Si los costos de adquisición exceden este valor, los artículos deben depreciarse durante varios años.
Si alquila un apartamento amueblado, también puede deducir del impuesto el costo de compra del mobiliario.
6. Gastos de viaje al alquilar un apartamento
Usted deduce los viajes a su propiedad de alquiler como gastos de viaje a treinta centavos por kilómetro conducido, así como los costos de alojamiento.
7. Ahorre impuestos en gastos de oficina
Si usted, como propietario, comercializa, alquila y administra un apartamento de forma completamente independiente, puede reclamar los costos de teléfono o utensilios de escritura como gastos de oficina.
8. Gastos de asesores fiscales y abogados
Costos deducibles de impuestos para un asesor fiscal o abogado en relación con el alquiler de un apartamento.
9. Ahorre impuestos sobre apartamentos vacantes
Si la propiedad está vacía, continuará reclamando gastos relacionados con los ingresos. Sin embargo, en caso de una vacante más prolongada, las autoridades fiscales verificarán si realmente desea alquilar. Para asegurar la ventaja fiscal, pruebe su intención de alquilar, con anuncios o contratando a un corredor. Si la propiedad no se puede alquilar debido a su estado, deberá convertir el apartamento para demostrar la intención de generar ingresos (BFH, Az. IX R 54/08).
10. Alquile una casa de vacaciones
Si es propietario de una casa de vacaciones en Alemania que solo se alquila, también puede reclamarla a efectos fiscales. Usted deduce todos los gastos de publicidad si el apartamento de vacaciones está ocupado al menos el 75 por ciento de los días habituales de alquiler.
La asociación de turistas local sabe cuántas semanas o meses son habituales al año. ¿La propiedad está vacía en un 25 por ciento o más? Luego, debe demostrar su intención de generar ingresos a través de una previsión de superávit. O puede dar buenas razones para el corto período de alquiler, como trabajos de renovación extensos.
