Los precios de la tierra en Alemania han aumentado drásticamente en el pasado reciente. Cada vez es más difícil determinar un valor apropiado. ¿Qué influencia tiene la ubicación? ¿Vale la pena venderlo? ¿Qué precio de la tierra es realista en qué región o en qué lugar? Puedes encontrar todas las respuestas aquí.
Si se va a vender una propiedad, es extremadamente importante establecer un precio realista que corresponda a su valor real. Porque si el precio es demasiado alto, faltarán interesados. Si es demasiado bajo, se incurre en una pérdida innecesaria y es muy probable que también falten partes interesadas, ya que temen una captura en el asunto.
Para determinar el valor de una propiedad en Alemania, dos aspectos son esenciales:
- El valor de la tierra o el valor estándar de la tierra
- Las características individuales de la propiedad.
Determine los precios de las propiedades en Alemania: así es como
Para poder fijar un precio razonable por un terreno, primero se utiliza el denominado valor de la tierra o el valor estándar de la tierra.
¿Cuál es el valor de la tierra?
El valor del terreno se determina utilizando el llamado método de valor comparativo, es decir, se consideran los precios de venta alcanzados en el pasado reciente para propiedades comparables y de esto se deriva un precio realista para la propiedad.
¿Cuál es el valor estándar de la tierra?
Si no hay propiedades comparables que puedan usarse para estimar el precio, el valor estándar de la tierra se usa para determinar el valor de la propiedad. Aquí, se consideran los precios promedio determinados por un comité de expertos, que se pagaron por terrenos comparables en ciertos lugares y en lugares comparables, las llamadas "zonas de valor estándar del terreno".
Sobre la base del valor estándar de la tierra, se tienen en cuenta las características individuales de la propiedad propuesta para la venta para que finalmente se pueda determinar un precio. Además de la macro ubicación del sitio, la micro ubicación también juega un papel aquí, es decir, no solo la región amplia en la que se encuentra la propiedad, sino también el entorno inmediato. De esta manera, los precios de las propiedades significativamente diferentes pueden ser realistas para propiedades igualmente grandes a poca distancia. Pero hay otros aspectos que influyen en el valor de una propiedad.
¿Qué factores determinan los precios de la tierra?
En el mundo de los bienes raíces ha sido durante mucho tiempo una frase común que el precio de un apartamento, casa o propiedad está determinado principalmente por tres factores: ubicación, ubicación y ubicación. De hecho, la región en la que se encuentra una propiedad y su ubicación precisa es esencial para determinar su valor. Pero hay otros aspectos que son esenciales si se quiere determinar el valor de una propiedad en Alemania.
Estas propiedades individuales de una propiedad son esenciales para determinar el precio de la propiedad:
1er lugar
Como ya se mencionó, el aspecto más importante a la hora de determinar el valor de una propiedad es su ubicación: ¿En qué región se encuentra la propiedad? ¿A qué distancia se encuentra de escuelas, estaciones de tren, instituciones culturales o instalaciones deportivas? ¿Hay empresas relevantes en las cercanías que puedan servir como empleadores? Cuanto mejor sea la ubicación, más cara será la propiedad.
2. Edificabilidad
La parte de una propiedad sobre la que se puede construir se determina individualmente y es un factor decisivo en el valor de una propiedad. Por regla general, cuanto mayor sea la superficie edificable, mayor será el precio del inmueble a alcanzar.
Una buena conexión a la red de transporte público es importante y aumenta el precio de la propiedad.
3. Desarrollo
Si la propiedad ya está desarrollada, es decir, conectada al suministro de agua, gas y electricidad, así como al drenaje de agua de lluvia y alcantarillado, esto significa que el comprador no incurrirá en ningún costo. Por lo tanto, el precio de venta generalmente se puede establecer más alto. Si la propiedad aún no se ha desarrollado, esto reduce el precio realizable de la propiedad.
4. Alineación
La orientación de la propiedad también influye en su valor. Si está ubicado de tal manera que se pueda construir una casa con balcón o terraza orientada al sur, esto aumenta el valor. Además, la orientación a menudo también determina las perspectivas. Una parcela de tierra que está orientada de manera que ofrece vistas despejadas a un lago, el mar o la montaña tiene inevitablemente un valor significativamente más alto que una parcela de tierra con una orientación menos espectacular
Una vista de las montañas o un lago son populares y también tienen un efecto significativo en el precio de la propiedad.
5to corte
El tamaño por sí solo no necesariamente dice algo sobre la edificabilidad de la propiedad; el diseño también es decisivo. Un terreno muy largo pero estrecho es más problemático para construir que un terreno cuya superficie se parece más a un cuadrado. Cuanto más barato sea el corte, mayor será el valor.
6. Estado del suelo
Además, es crucial qué tipo de suelo tiene la propiedad. Aquí también se aplica lo siguiente: cuanto menos problemático sea construir o usar de cualquier otra manera, mayor será el valor de la propiedad y mayor será el precio de la propiedad cuando se venda.
7. Tamaño
Dado un precio por metro cuadrado, es lógico que las propiedades más grandes tengan un valor más alto que las más pequeñas. Además de la ubicación, el tamaño de la propiedad es uno de los factores decisivos a la hora de determinar el precio de la propiedad.
Antes de comprar una parcela de tierra, debe conocer la naturaleza del suelo.
¿Cuál es la función del precio por metro cuadrado?
El precio por metro cuadrado de una propiedad ayuda a comparar mejor diferentes propiedades en diferentes regiones o en diferentes ubicaciones. Porque el precio por metro cuadrado, como su nombre indica, indica exactamente el valor que se requiere por metro cuadrado de propiedad. Esto hace que sea más fácil establecer dos precios inmobiliarios en relación entre sí.
¿Qué precio por metro cuadrado es realista en qué región?
Para determinar un precio razonable por metro cuadrado y finalmente un precio de propiedad realista, la información experta de un agente inmobiliario puede ayudar. El índice de precios de la propiedad LBS, por ejemplo, proporciona una visión más profunda.
El folleto enumera los precios actuales de casas, condominios y terrenos edificables en 960 ciudades y más de 100 distritos de las 14 ciudades más grandes de Alemania. Esto no solo ayuda al vender una propiedad, sino que también proporciona información valiosa sobre qué región o ubicación y cuánto dinero se puede ahorrar al comprar una propiedad.
Si compara los precios de la tierra en ciudades seleccionadas en 2018, las diferencias se vuelven extremadamente claras:
|
ciudad |
Precio medio de la propiedad |
|
Berlina |
280 € |
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Dresde |
190 € |
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Frankfurt |
1.000 € |
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Hamburgo |
660 € |
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Colonia |
€ 560 |
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Munich |
2.000 € |
|
Stuttgart |
1200 € |
Los precios de la tierra en Stuttgart han aumentado constantemente en el pasado. En las mejores ubicaciones de Stuttgart, paga entre 4.000 y más de 8.000 euros por metro cuadrado de condominio.
¿Por qué los precios de la tierra están tan separados?
Como en todas partes del mercado libre, la oferta y la demanda también juegan un papel decisivo en el precio de la tierra: en áreas donde más personas se están mudando, los precios de la tierra caen. Al mismo tiempo, están aumentando en las regiones que están experimentando una fuerte afluencia. En los últimos años, las regiones rurales en particular se han visto afectadas por la emigración, mientras que las grandes ciudades y sus alrededores han experimentado y siguen experimentando una fuerte afluencia, entre otras cosas debido a las numerosas ofertas laborales, educativas y culturales que allí se encuentran.
Además, existe el hecho de que normalmente hay más tierra disponible en las zonas rurales. En las ciudades, esto está muy limitado por el espacio limitado disponible, lo que reduce aún más la oferta.
Esto conduce a las grandes diferencias en los precios de las propiedades, aunque han aumentado considerablemente en el pasado reciente, tanto en las regiones rurales como en las ciudades, y no solo en las áreas metropolitanas.
¿Por qué están subiendo tanto los precios de las propiedades?
La subida de los precios inmobiliarios casi no se le ha escapado a nadie en los últimos años. Sin embargo, no todo el mundo tiene claro por qué los precios siguen subiendo. Y en realidad hay algo más detrás de esto que solo la interacción de la oferta y la demanda. Estas son las principales razones por las que la tierra sigue aumentando de valor.
1. Tasas de interés bajas
Las tasas de interés de los préstamos son bastante bajas en comparación con años anteriores. Es por eso que muchas personas han aprovechado la oportunidad para obtener un préstamo y comprar bienes raíces a un precio más bajo que antes. Actualmente, la demanda es muy alta, lo que está provocando que los precios sigan subiendo.
2. Prestación de
servicios para la vejez Con el fin de asegurarse en la vejez, las personas en Alemania dependen cada vez más de su propio apartamento o casa. Esto también eleva los precios.
Una propiedad todavía se considera una provisión de jubilación prometedora hoy.
3. Inversión
Mucha gente utiliza la situación actual para realizar una inversión. Compran bienes raíces para luego venderlos con fines de lucro.
4. Propietarios en espera
Dado que el precio de los bienes raíces ha seguido aumentando recientemente, también se supone que algunos propietarios que están realmente listos para la venta todavía están esperando, ya que especulan con precios de propiedad aún más altos y maximización de ganancias en el futuro cercano. Por lo tanto, las parcelas no están en el mercado, lo que a su vez conduce a un aumento de precio.
5. Inversores
El constante aumento de los precios inmobiliarios no ha permanecido oculto a los inversores. Por lo tanto, muchas áreas fueron compradas por especuladores solventes y mantenidas con la perspectiva de altos rendimientos de los ingresos por alquiler.